[摘要] 据新华社北京7月21日电国务院日前提出，房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围。新一轮限购城市名单呼之欲出。
据新华社北京7月21日电国务院日前提出，房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围。新一轮限购城市名单呼之欲出。
“圈定”限购新名单
“前一阵子，开发商碰面聊得多的话题就是‘什么时候取消限购’。限购真把一些开发商弄得死去活来。”中国有限公司董事长潘石屹说。
7月12日的国务院常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。国务院要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有关部门正在“圈定”限购新名单。
眼下，二三线城市已成房企“主战场”。
业内人士说：“某家大型开发商上半年所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。”
世联地产研究部的数据显示，近年来，一线城市销售面积在占比在递减。正是二三线市场的房价上涨，支撑着万科、保利、中海等主要房企的亮丽业绩。
“我们担心二三线城市也限购，因为限购能产生楼市‘速冻’效应。”上海一位港资房企负责人坦言。
数据显示，今年上半年，43个已实施限购的城市中，有33个新建商品住房成交面积比去年下降。
一些提醒，新一轮限购实际影响如何，既取决于限购城市的数量，也取决于问责的严肃性。
规避限购的“对策”
针对“限购令”，楼市博弈各方的“对策”层出不穷。
因为限购只针对住宅项目，不少开发商提出“转住为商”对策。近年来，万科、保利等房企纷纷加大商业项目比重。而以商业地产为主的万达集团上半年收入同比增幅近七成，预计今年将成为国内第二家销售过千亿元的房企。
有些开发商则采取“混搭”的开发方式，以绕开限购政策。新华社记者在武汉市万达公馆、水岸国际等商业地产售楼部看到，这些楼盘推出的“房型”，，者购买踊跃。
部分开发商还改走“路线”，天价豪宅项目不断增多。像北京钓鱼台7号院部分房产，今年单价人为，每平方米一度标价30万元。
一些房产中介则违规“代办”限购资格。
在北京，没有缴纳个税、社保至规定年限的外地人为“限购”对象，但一些中介表示可以代办——“先找个公司开5年证明，只需1万元手续费，再去税务部门补交5年的个税。社保证明也可如法炮制。”
除了开发商和中介，少数地方政府也“暗度陈仓”。
由于担心住房成交量下降影响经济增速，少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。一位房地产透露，中部地区有的城市将限购范围确定为“90平方米以下的中小户型商品住宅”，90平方米以上的。华北地区有个城市在出台限购政策后，很快放开了户籍限制。
“过于依赖手段”
业内人士指出，目前筹资、购买环节有限贷、限购等短期政策约束，但明显过于依赖手段。今后，应在持有、出售等环节，提高房产税、空置税、暴利税等调节力度，长效化遏制投机行为。
一些地方政府是楼市调控的“薄弱环节”，加快改革地方“土地财政”势在必行。统计显示，2010年土地出让金收入2.9万亿元，超出预算113%。在一些地方，土地出让金等相关收入占地方财政六七成。
“土地财政不改革，高房价难以真正回归理性。”业内人士呼吁，要遏制地价过快上涨，加快地方财政体制改革，逐步拆除房价的“温床”。
据业内人士普遍认为，从刚刚发布不久的各公司上半年销售业绩预告来看，若限购扩大至二三线城市，对大部分开发商的影响并不小，因为眼下二三线城市已开始成为不少开发商，尤其是广东南派房企战略转移后的主战场。
但就在总结了“招保万金”等龙头房企的项目区域面积分布后，可以预见这对大多数龙头房企的产品需求影响比较有限。
因扩张二三线
南派房企迎高速发展
据国泰君安地产分析员孙建平表示，在今年上半年楼市调控的大背景下，一直主攻二三线的恒大地产的化扩张模式，给富力、保利等其它南派房企做了很好的榜样，带动保利、富利、碧桂园等其它发展范围原来主要集中在珠三角的广东南派房企，在今年尤为注重扩张的经营战略、深耕二三线城市，并迎来加速发展期，销售业绩得到大幅提升。
比如恒大地产在今年上半年销售业绩的集中爆发，表现得尤为明显，今年５月恒大新开盘７个项目，其中６个位于三线城市，恒大在营口的恒大绿州项目、恒大在盘锦的恒大华府项目，以及在曲靖的恒大名都项目购房现场异常火爆。
因此，即使调控持续，恒大地产上半年依然录得累计实现合约销售额４２３．２亿元的销售业绩，并完成全年合约销售目标的６０．５％。
同样，碧桂园在今年上半年也向者交出了一份满意答卷，其在南京句容的凤凰城项目受市场追捧，在惠州的碧桂园·十里银滩项目也于近期开始强大的宣传造势，跨城市引导新一轮购房需求热潮。
而现在情况发生了逆转，若限购扩大至二三线城市，对上述这些依赖二三线城市、把二三线城市作为一根“救命稻草”的开发商的冲击是大的。因为眼下二三线城市已开始成为他们改变经营战略后的主战场。
快速出货、快售以避限购
相关人士指出，如果二三线城市限购，会对这些房企产生较大的影响，“现在对于房企来说只剩下这的渠道了”。
有开发商表示，虽然有部分二三线城市有涨幅，但大部分涨幅很小，且目前许多二线城市已经实行限购，原本这些城市的量就小，如果扩大限购，量就会更加萎缩。
深圳一位不愿具名的开发商指出，上一轮的限购已经对部分企业有较大的影响，倘若限购真的扩大，将会有更多企业的销售出现下滑，因为现在的限购政策硬性地压制需求，房企如果无法获得足够的销售回款，在这个前提下，为了保证资金链的充裕，房企会减少拿地。而一系列联动的影响也从此开始出现，拿地减少就意味着未来的供应将会大幅降低，而供应降低则会使房子变得越来越稀缺，从而会进一步推高房价。
“开发商现在能做的只有快速出货、快售，这是躲避二三线城市限购的选择。”相关业内人士称。
不少房企也表示，为了顺应调控大势，公司除了在产品结构上做调整，还在定价和销售策略方面做出更适合市场需求的调整。
对大多数龙头房企的产品需求影响有限
据中信证券地产分析员陈聪认为，在总结了各房企目前的项目是否被限购的情况来看，那些项目目前完全分布在北京、杭州、深圳、上海等强限购地区的房企，需求不会受到限购令扩大的影响。
如“招保万金”四大龙头房企，分布在目前的城市的项目的面积占比只有１０％，只有２７％，所以强化限购后对它们的影响并不大。
比如万科，即便其项目所在地仍未出台限购令的城市未来全部出台限购令，假设仅仅因为有了限购令，那些城市的整体销售会比原来预期的低５０％，但万科的销售只会低于预期的１４％。而明显，这两个假设都是难达到的，情况只会更好些。（深圳商报）
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