50个未限购城市房价无一下跌 限购必扩大？

碧桂园低价冲击深圳东限购前率先挑起"价格战"

限购的“挤出效应”

中原集团调查数据还显示，有14个城市上半年外地人购房比重超过20%。报告将外地人购房比重较高的城市分为两类，一类是具有丰富旅游景观的城市，如海南的文昌、琼海、万宁，山东的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市“挤出效应”的城市，如福建的泉州，河北的燕郊、廊坊，广东的中山、惠州、东莞等。

限购令在部分大城市的执行，反而催生了周边城市部分区域楼市过热的现象。

杨健称，大城市周边城市的受热不均，还造成了区域房价两极分化的现象。一位业内人士告诉早报记者，像昆山上海的区域房价已经过万，而城区房价仅6000元/平方米，而且很多上海人仅是，不会住，空置率很高。

中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也称，大城市周边的城市很多都还算不上二三线城市，限购的可能性不大，而且当地各区域房价“被平均”后，可能并不算高。

“限购陷入两难”

对于限购可能在二三线城市铺开，也有质疑的声音。

一位不愿具名的开发商直言，限购的目的是什么？如果是为了让老百姓买得起房子，那么就应当只限购普通商品房，而豪宅是不需要限购的，这和普通购买力没有关系。并且，城市的楼市均价因此被客拉高影响不大，只要普通老百姓那部分需求得到满足就行了。

杨健称，现行的限购政策可能会伤害到真正的刚需，所以现在有声音称，限购政策应细分，“考虑放开豪宅。”

宋会雍也认为，限购豪宅的效果并不明显，而且豪宅买家往往有很多方法可以规避限购。

其实，限购陷入了一种两难的局面。宋会雍坦言，如果一刀切，地方细则表态也不尽相同。如果不是一刀切，那么效果会不明显。

分析师杨晨青认为，能用市场调节的就不要用手段干预，而限购越限越多，整个市场的市场秩序会被打乱。

前述中原集团的报告认为，由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构。对于二三线城市，“限购”政策不应采取一刀切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。

该报告指出，对于一些本地需求占比较高的城市，应尽快出台限购的政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行限购；对一些因大城市限购而被挤到周边城市的自住需求，应该采取鼓励的政策；而纯粹外地需求占比较高的城市，也应尽快出台限购政策。

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碧桂园低价冲击深圳东限购前率先挑起"价格战"

中原集团研究２５日公布的一份针对１５个省份５０个未“限购”二三线城市楼市的调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，３７个城市价格出现小幅上涨，且近四成城市本地购房比例超过２０％，近三成城市外地人购房比重超过２０％。调查报告认为，应根据市场发展阶段和市场结构等因素差异采取不同限购措施。

调查发现，包括镇江、宜兴、太仓、泰安、建德等在内的８个二、三线城市楼市受这一轮调控影响显著，成交量出现下降，价格则基本持平；有２１个城市受调控影响较小，成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响；另外２１个城市基本未受影响，量价稳中有升。

在５０个城市中，有２６个城市上半年住宅成交量同比出现上升，１１个城市持平，１３个城市下滑。成交量同比下滑的受调查城市主要集中在江苏、浙江和江西３个省，而其余１２个省份的城市成交量均出现上升或持平。

价格方面，上半年没有一个受调查城市的住宅价格出现下跌。其中，３７个城市价格出现小幅上涨，其余１３个城市价格基本持平。

值得关注的是这些城市房地产市场的结构。调查发现，有１８个城市上半年本地人房产比重超过２０％，均位于经济较发达省份，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓，山东省的潍坊、威海、烟台、淄博，浙江省的象山、嘉兴，辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等。另有１４个城市本地人比重为１０％～２０％之间，其余城市则小于１０％。

调查还显示，有１４个城市上半年外地人购房比重超过２０％。报告将外地人购房比重较高的城市分为两类，一类是具有丰富旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市“挤出效应”的城市，如福建省的泉州，河北省的燕郊、廊坊，广东省的中山、惠州、东莞等。

中原集团研究认为，由于中国广大二、三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此，应针对不同城市采取不同的限购措施。“对于一些本地需求占比较高的城市，应尽快出台‘限购’政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅进行‘限购’，一些因大城市‘限购’而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励政策，而纯粹外地需求占比较高的城市则应尽快出台‘限购’政策。”

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惧调控开发商抢闸推盘?珠三角或面临全面限购

“限购”扩容山雨欲来，12日国务院常务会议要求房价过热的二三线城市将可能采取限购措施后，住建部正草拟新一轮限购城市名单的消息随即出炉。而在昨日，中指研究院分析了100个城市的房价数据后认为，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，珠海、惠州、韶关和湛江等广东城市赫然在列。有本地为界人士更大胆表示，珠三角大部分未限购城市都在“楼价上涨过快”的范围，可能会全面限购。

惧调控开发商抢闸推盘

“我们很想把500套单位一次过全部推出市场，但目前只拿到100多套预售证。”越秀地产在江门市开发的一个豪宅社区样板房日前正式开放，但由于房管局为控制当地高档楼盘对拉升全市房屋均价的影响，只批了总货量1/5的预售证，开发商十分无奈：“二三线城市很快就将加入限购行列，不知道江门市会不会被点中。还是有点担心的，目前只能走一步算一步。”

这并非个案。事实上，在12日的限购范围可能扩大“政策风”刺激下，珠三角尚未“限购”的城市，开发商可谓闻风而动，上周就已加快推货和促销。搜房网数据监控监控显示，7月11日至7月17日，目前只限价、的增城、从化两市的网签量高居广州前三甲。业内人士分析，从化楼盘近日表现备受瞩目，限价令下楼盘低价多销，部分开发商也以“增城从化快限购了”为促销牌，大有占领市场主力成交之势，上周从化以均价5725元/平方米、成交179套排行第三。

珠海半年房价涨四成

究竟哪些珠三角城市可能进入限购行列？日前有消息传出，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。

数据显示，珠三角大部分未限购城市都在“楼价上涨过快”的范围。今年上半年，广州、深圳、佛山三市率先限购，大批资金从限购的城市流向了非限购城市，导致当地楼价。从官方公布的上半年数据看，房价破调控红线的珠三角城市，珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆等城市楼价上半年同比上涨超过两位数，珠海楼价涨幅甚至超过四成。据此，有数位行业人士大胆预测，珠三角可能会全面限购。

而从广州全市范围来看，目前增城、从化两市仍未纳入限购范围，尽管两市都有相应的限价政策，限价后增城房价更是大跌两成。不过，上半年增城均价仍达到8578元/平方米，超过全年楼价控制目标约一成。换言之，今年下半年增城房价须有更大的降幅才能完成全年的房价控制目标。业内人士普遍认为，从化、增城纳入限购之列只是时间问题。

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未来一年：房企或促销

对于下半年的楼市走向，世联地产研究报告认为，下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为考核地方政府的利器。

此外，市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年范围内供大于求或成常态，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

世联地产研究认为，从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌；另一方面，他们又期望未来房价下跌。这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理。

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