[摘要] 今年1月“新国八条”落地以来，包括北京、青岛、上海、成都、长春、广州等在内的多个城市纷纷出台相关细则，多轮严厉的楼市调控政策迅速在市场引发波动。尤其是上半年以来，限购政策的效果日渐凸显，居民购买条件受限，市场需求得到明显控制，多地楼市成交量萎缩。
今年1月“新国八条”落地以来，包括北京、青岛、上海、成都、长春、广州等在内的多个城市纷纷出台相关细则，多轮严厉的楼市调控政策迅速在市场引发波动。尤其是上半年以来，限购政策的效果日渐凸显，居民购买条件受限，市场需求得到明显控制，多地楼市成交量萎缩。
据悉，2011年上半年，由于楼盘去化率普遍较低，多数一二线城市的楼市供应量超出销售量，呈现供大于求的局面。京、沪等地销售滞缓现象持续发酵，发生存量房积压、存销比高企的情况。一线城市中除广州以外，北京、上海、深圳的新建商品住宅存销比均在10左右。倘若下半年典型城市的住宅存量情况不能得到缓解，开发商资金回笼的速度也将不可避免地受到影响，甚至可能面临资金链断裂的危险。
虽然下半年的商品房市场成交量可能有所回升，但鉴于下半年各地楼市可能迎来开发商的集中推盘，业内人士预计，在房地产调控政策从紧的大前提下，传统的促销旺季只会在一定程度上带动成交，新增楼盘供应量仍会超过市场成交量，库存积压的现状将不会得到大幅改善。
不少业内人士认为，目前京、沪等地的新建商品住宅存销比值已接近临界点，房地产市场供需双方的博弈也将加剧价格区间的博弈。随着资金吃紧，开发商出于争夺客户的现实考虑，将不得不在价格上作出适当的让步。下半年，包括北京在内的部分城市，房地产市场或将转为买方市场，为了优先消化新增房源，“新盘低开”、“价跌量涨”可能成为主流。
视点
北上广深楼市库存激增
开发商们仍在到处“跑钱”死撑。记者了解到，光是十大房企，上半年融资总额就已近千亿。有预计，北上广深楼市库存持续上升，已经开始告急，楼市格局有望在下半年发生裂变，房价下跌不再遥不可及。
延伸阅读：
一二线城市
库存呈上涨趋势
截至今年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，比去年同期增长约18%左右。按照周平均成交量计算，这四大城市的去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。
相比一线城市，二线城市也面临同样问题。今年上半年，杭州、武汉、长沙、郑州新建商品房总库存量达到1127万平米。由于上半年许多住宅项目推迟上市，预计下半年多数城市的楼市总库存还将呈上涨趋势。
业内人士分析，楼市调控大大抑制了市场需求，今年上半年，各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。在供应量大幅增加而需求不会改善的情况下，库存量可能到达甚至超过历史位。世联地产分析，到2012年一季度，楼市的供销差就将达到顶峰。
各城市下半年
压力大
记者注意到，一些房企已将融资目光盯上了保障房。实际上，自6月21日，发改委已宣布，对于参与保障房建设的企业，可以通过发行企业债券进行项目融资。
中原地产项目部总经理黄韬表示，鉴于房企面临越来越严重的资金问题以及各城市楼市总库存不断增加，下半年房价面临着较大的压力。虽然很多开发商储备了大量资金以应对风险，但随着时间的推移，资金链日渐紧张，开发商势必积极吐盘甚至求量。
日前已有媒体报道称，深圳万科率先启动团购活动“万团大战”，有1万套房源获得每套5000元的优惠。另外，碧桂园·十里银滩提前、开盘当天认购可额外享受7.5折购房优惠。在业界看来，只是象征性“”，称不上“信号”。
延伸阅读：
北京热点
库存居高不下市场存在回落空间
根据北京市房地产交易管理网上的数据显示，北京2011年上半年的商品房住宅交易总套数比去年同期下调了将近16%。预计全年成交量很难突破9万套，或将创造数年成交量新低。
京城库存量保持高位
供大于求的市场现状导致楼市库存量持续攀升，据悉，北京楼市库存总量已从2011年初的9.5万套增至近11万套，这一数额已达到2008年以来的峰。尽管16个月的存销比仍低于2008年的历史点19.6个月，但据业内人士称，这一存销比仍是近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。
亚豪机构市场总监郭毅向记者介绍，8月周，北京已有7个项目开盘，单次供应量较大，如华润橡树湾一次性推出了600多套房源，在楼市供应较为充裕而市场成交量相对低迷的情况下，库存量继续上升本在意料之中。
北京伟业我爱我家市场研究院经理程浩业指出，今年8月与1月相比，北京楼市库存增加呈现区域性分化：以区县变化来看，大兴、通州和房山这三个远郊热点区域，库存均增加2000套以上；以环线库存变化来看，近期开盘的项目主要集中在五六环之间，库存增量相较年初已达1.2万套，占上半年库存增量的80%。
程浩业预测，九、十月份传统旺季到来之际可能出现推盘高峰，随着部分开发商调整状态、降低价格以应对资金回笼的压力，或将带来整体房价的小幅回落，压抑了近三个季度的需求短期内也将得到释放。虽然届时成交量会有所增加，但由于推盘较为集中、楼市供应集中放量，开盘当天即售完的情形不太可能出现，因此库存量也仍将保持一定高位。
供需双方博弈阶段
在楼市库存量居高不下的情况下，楼市供销差势必将给开发商带来一定的压力。亚豪机构数据显示，北京楼市7月份成交量为13.3%，创历史新低，而8月份周的成交量仍在下降。
程浩业指出，今年4月到6月期间，属于开发商经历政策适应期之后的市场试探期，通过试探性的推盘发现市场成交情况不太好的一个原因是定价不够合理，价格成为影响销售的决定性因素。目前市场正处于供需双方博弈阶段，在观望气氛浓厚的状态下，房价下降趋势尚不明朗。
郭毅则认为，眼下只是个别项目领先，楼市尚处于整体初期，长期来看，市场存在回落空间。由于限购政策作用，购房者往往谨慎对待购房资格，从而增加了观望心理。楼市成交量能否回升，主要取决于楼盘价格降幅是否达到了购房者的心理预期。下半年，规模较小的公司在销售压力下可能出现大幅度，而性开发的集团企业同样面临着资金缺口的压力，为实现范围内的滚动开发，必须依靠在一线城市“以价换量”实现资金回笼，从而推动北京楼市的全面性。
延伸阅读：
【相关新闻】
20房企存货3177亿元同比增46.3% 招商万科领先
（来源：证券日报）截至8月10日，根据WIND资讯的数据显示，A股市场共有20家房企披露了2011年中报。《证券日报》统计后发现，这20家房企截至2011年6月30日的存货共计3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%，环比今年一季度的2843.42亿元也增长了11.75%。
其中，招商地产与万科2011年中期的存货数据444.70亿元和1713.66亿元，仅这2家房企的存货就占据了20家总和的67.92%。
龙头房企
销售增速略高库存增速
万科的存货明细就显示，截至2011年6月30日，其拟开发产品的存货金额为552.05亿元，已完成开发产品存货金额47.60亿元，原材料存货金额4588万元，在建开发产品存货金额1113.63亿元。其中已完成开发产品提取的跌价准备743.56万元，平均提取比例仅为0.1562%。
与2010年中期相比，万科的存货增长了598亿元，同比增幅为53.63%。其2011 年1~6 月份累计实现销售面积565.5 万平方米，销售金额656.5 亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。
而从这里也可以看出，万科的存货虽然增长了近600亿元，但同比下销售的金额还是超过了存货的增长，并且销售金额的增长幅度也高于存货的增长速度。
对此，万科董秘谭华杰就表示，“今年上半年，万科销售的产品中144平米以下户型占比87%。这种面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位很好的契合了调控下市场的需求特征。”
但存货周转率上看，万科目前的存货周转率较去年同期降低了逾2成，招商地产同样降低了1成多。
而针对万科下半年的库存问题，万科总裁郁亮也表示，房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量。
延伸阅读：
中小房企库存压力大
相比于万科、招商地产这样的龙头房企，中小房企的存货压力显得更为明显。
据了解，今年上半年受限贷、限购等政策的影响，主要城市成交量明显下降。1-5月，北京、上海、杭州、广州、深圳、武汉、大连、长沙、宁波、南昌、沈阳、郑州等12个重点城市住宅销售面积同比2010年下降9%，比2009年同期下降23%。其中京、沪、广、深、杭等5个城市销售面积比2009年同期下降超过四成，甚至低于2008年同期。同时，随着越来越多的新房转入销售，市场销售速度明显下降。京、沪、广、深、杭等5个城市5月份三月移动批售比（销售面积/批准预售面积）仅为80%，与2008年同期水平相当，比年初下降了28个百分点。
而一些中小房企的业绩也体现了楼市的现状。其中丰华股份亏损835.51万元、凤凰股份亏损1942.18万元、绿景控股亏损1046.13亿元；业绩同比下滑的则达到了7家，占全部20家房企的35%，包括银基发展、渝开发、广宇集团、滨江集团等。而这些十多家中小房企的库存也超过了1000亿元。在8月底很可能出台二三线城市限购令的情况下，这些资金实力较弱的中小房企面临的压力无疑更大。
此外，在这20家已经披露中报的房企中，存货较一季度减少的为5家，包括ST天发、广汇股份、卧龙地产、天保基建、深振业A,而存货增加的则达到了15家。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
