[摘要] 从短期看，房企的确需要一个契机来缓解压力，“金九银十”自然被寄予厚望。但在调控政策不断升级、市场观望气氛依然浓厚的情况下，楼市靠什么能迎来期望中的“金九银十”？答案或许只有一个：。
从短期看，房企的确需要一个契机来缓解压力，“金九银十”自然被寄予厚望。但在调控政策不断升级、市场观望气氛依然浓厚的情况下，楼市靠什么能迎来期望中的“金九银十”？答案或许只有一个：。
之所以会有这样的期待，在于目前住宅市场持续升级的调控政策，让房地产商正经受着巨大的压力，这包括不断高企的库存，持续紧绷的资金链，甚至上市房企利润指标等。
销售量的下滑，让不少城市以及房地产商库存压力陡增。楼市调控措施中的限购、限贷等政策，从需求端打中了投机性需求的“七寸”，这让市场成交量快速下滑，但在供应端，由于开发周期等因素的影响，房地产商推盘速度并没有相应下降，供给依然在持续增加，这导致楼市库存不断上升。有数据显示，北京期房可售面积2011年6月底达到1520万平米，同比增加了近100万平米，按2011年5月北京商品房销售面积86万平方米的去化率计算，完全消化需1年半；上海商品住宅可售套数2011年6月底达到52000余套，比年初增长近20%，比去年同期增长近30%。而截至7月底，存量房超过10万套的城市有武汉、北京、上海、深圳、南京、成都等多个大型城市。
资金压力一直是考验房地产商的“生死符”。信贷政策收紧，销售情况不尽如人意，其他融资渠道一再受限，这些综合因素叠加，凸显了当前房地产企业的资金矛盾。央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，上半年房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%。而前述库存的攀升，直接让房地产企业大量资金沉淀，进一步加剧了资金压力。从上市公司公布的情况看，有统计的已经公布半年度报告的20家上市房企，截至今年6月末的存货超过3000亿元，同比去年增长了46%多，比今年一季度增长一成有余。可以预见的是，随着个人房贷及房地产信托等融资渠道的继续收紧，下半年房企资金将更趋紧张。
对上市房企而言，利润下滑更成为不可回避的尴尬。作为公众公司，上市公司的业绩，直接决定着其股价的市场表现。对房地产股票来说，其股价的走势直接受调控政策影响，其原因无外乎，调控政策决定了公司的业绩。在已经公布半年报的上市房企中，尽管万科等龙头企业依然保持着较好的增长趋势，但众多中小房企却命运相反，出现了大面积亏损，比如凤凰股份(600716,股吧)亏损1942.18万元，绿景控股(000502,股吧)亏损1046.13万元，此外，还有不少公司业绩同比大幅下滑。而从已经公布三季度业绩预测报告的8家上市房企看，业绩趋势依然不容乐观，其中有1家公司预计亏损，4家预计业绩下滑，这4家预计业绩下滑的公司中，有两家预计今年前三季度利润下滑八成以上。
在库存、资金、业绩等各项压力下，房地产企业究竟能撑多久，市场各方有不同见解。不过，从短期看，房企的确需要一个契机来缓解压力，“金九银十”自然被寄予厚望。但在调控政策不断升级、市场观望气氛依然浓厚的情况下，楼市靠什么能迎来期望中的“金九银十”？答案或许只有一个：。
为什么说只有选择，才能缓解压力。我们可以看到，让房地产商库存升高、资金绷紧、利润走低的背后，是持续一年半之久的楼市调控政策。种种迹象已经表明，楼市调控政策不会在短期内放松。在8月1日结束的中国人民银行分支行行长座谈会上，央行表示，在房地产调控方面，将按照关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款。而此前7月份，国务院常务会议再次出台一个“国5条”，在重申坚持楼市调控政策不放松同时，进一步要求将限购范围扩大，意味着楼市调控升级。在政策不会放松情况下，房地产商要化解压力，只有选择顺应政策调控方向，进行。
从时点看，九十月份也被认为是楼市的一个“窗口”，即所谓的拐点期。此前的很多研究，大都预计今年三季度迎来房价下降，这在考察了房企的各项压力同时，也暗合了九十月的传统销售旺季，在此时选择策略，是回笼资金、提升销售的“期”。其实，这一趋势，在近两个月已经暗流涌动，不少开发商，是大型开发商以打折、赠送等方式，开始促销。如果这是“金九银十”的预演，此后的两个月大幕或许将真正拉开。
随着调控政策轮番出击，今年上海楼市不但爽约了“小阳春”，也错过了“红五月”，许多开发商力图在“金九银十”寻求业绩突破，“金九银十”能否给低迷了大半年的上海楼市带来一丝激情？据搜房网调查显示，有两成受访者表示在“金九银十”有置业计划，与此同时，若房价能够降低10%-20%，逾四成需求或将出手购房。
七成受访者预期房价将跌 逾六成人“金九银十”还将观望
上海搜房网调查显示：对于上海楼市即将到来九月、十月传统销售旺季，64.6%的受访者认为今年的“金九银十”不会到来，观望氛围依旧浓郁，22.9%的受访者则认为今年的“金九银十”会到来，而还有12.5%的受访者认为今年的“金九银十”来不来还不好说。
数据来源：上海搜房网
上海搜房网调查显示：近五成（49.2%）受访者认为九、十月上海楼市将持续低迷状态，33.3%的受访者认为九、十月将维持楼市现状，16.7%的受访者则认为九、十月上海楼市将开始回暖，另有0.8%的受访者则还有其他不同看法。
数据来源：上海搜房网
上海搜房网调查显示：楼市经过多轮调控，七成受访者认为房价将下降，其中，58.3%的受访者认为房价将会小幅下降，12.5%的受访者认为房价可能大幅下降。受访者中，10.4%的人认为房价或小幅上升，另有18.8%的人则认为房价将维持稳定。
数据来源：上海搜房网
房价若降10%-20% 逾四成刚需或释放
上海搜房网调查显示：受访者中，43.8%的人表示“政策起效，房价有明显下降”能促使其在近期出手购房，22.9%的人表示“有迫切的购房需求，不得不买”是促使其在近期出手购房的主要因素，12.5%的人表示“若开发商推出的优惠措施具吸引力”则近期会出手购房，10.4%的人表示“若房贷申请容易，利率优惠”，会考虑出手购房，6.3%的人表示“若购房首付比例适当下降”就会考虑出手，另有4.2%的人可能会因为其他因素考虑近期出手购房。
数据来源：上海搜房网
上海搜房网调查显示：逾四成（41.7%）受访者认为，若开发商将总价降低10%-20%，便会考虑出手购房，29.2%的受访者认为总价降低30%以上才会考虑出手购房，20.8%的受访者认为总价降低20%-30%才会考虑出手购房，2.1%的受访者认为总价降低10%以内就会考虑出手购房。此外，另有6.3%的受访者认为房价“无论如何优惠都买不起”。
数据来源：上海搜房网
两成受访者有置业计划 刚需依然是主力
上海搜房网调查显示：在即将到来的楼市传统旺季，20.8%的受访者表示有置业计划，31.3%的受访者还不能确定，表示要看具体情况而定。同时，还有47.9%的受访者则明确表示没有置业计划。
数据来源：上海搜房网
上海搜房网调查显示：受访者中，刚需购房（即结婚购房和自住购房）占六成多，其中，为结婚购房的人占22.4%，为自住购房的人占39.6%。与此同时，受访者中，改善购房者占29.2%，购房者占8.3%，还有0.5%的人表示购房另有其他用途。
数据来源：上海搜房网
低总价小户型为市场主流需求
上海搜房网调查显示：在有置业计划的受访者中，逾五成（52.1%）人的购房预算在150万以下，占大多数，24%的人购房预算在150-200万之间，10.4%的人购房预算在200-250万之间，7.2%的人购房预算在250-300万之间，另有6.3%的人购房预算超过300万。
数据来源：上海搜房网
上海搜房网调查显示：六成（60.4%）受访者置业倾向于选择50-90平米中小户型，33.3%的受访者置业倾向于选择90-150平米大户型。于此同时，4.2%的受访者和2.1%的受访者的意向户型分别为50平米以下小户型和150平米以上超大户型。
数据来源：上海搜房网
上海搜房网调查显示：有购房意向的受访者中，33.3%的人打算选择中外环区域，27.1%的人打算选择内中环区域，23.6%的人打算选择外环以外区域，8.5%的人打算选择内环以内区域，6.7%的人打算选择区域，还有0.8%的人考虑选择上海周边城市购房。
数据来源：上海搜房网
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