[摘要] 有人顾盼流连，有人分道扬镳，者和地产股的关系，如同情感剧中的经典桥段，在过去一年多的时间里反复上演。
楼市有人顾盼流连，有人分道扬镳，者和地产股的关系，如同情感剧中的经典桥段，在过去一年多的时间里反复上演。
高盛亦未能免俗
万科A今年半年报显示，前十大股东中，高盛已不见踪影，而在今年一季报中，作为QFII的高盛以7544.21万持股进入前十大股东名单。以万科上半年的股价走势看，这家不可一世的国际投行显然是止损出局。
而在高盛之前，声名显赫的摩根士丹利遭遇了同样的命运。当然，故事远未结束。在他们之后，瑞银集团大举杀入万科，以8080万持股在二季度末位列第七大股东，但从万科今年第三季度的走势看，至少迄今为止，瑞银难以全身而退。
这些资本市场上呼风唤雨的国际投行，缘何在万科的上乏善可陈，甚至是接二连三失手？而作为地产龙头的万科，究竟该是者的大众情人还是应受争议的对象？
似乎没有答案
包括QFII在内，看多万科者信心满满。以当前资本市场上较为流行的NAV（净资产估值法）来看，目前万科的股价相当，市场卖方研究机构普遍认为目前折价率在50%-80%之间。值得玩味的是，高盛旗下高华证券研究报告认为，万科较2011年年底净资产价值折让55%。
结合市盈率来看，目前的估值也处历史低位，市场对2011年万科市盈率普遍预计8倍左右，2012、2013年动态估值则分别为7倍和5倍左右。但需要指出的是，NAV估值的核心，是在一定的销售价格、开发速度和折现率的假设下，生产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值。换言之，房价和项目开发进度是左右估值的关键。再进一步说，如果房价下跌和开发速度低于预期，低估值的前提将不复存在。
对房价下跌和销量下滑的预期正是看空者的理由所在。看空者认为，房地产调控加码、银行信贷收缩、企业现金流吃紧、未来大量保障房上市的冲击会拉低房价，使得房地产行业利润率下滑，凡此种种都将影响到未来房地产股的走势。有意思的是，万科股价看跌的理由，近又增加了一条。中秋节前后，华夏基金副总经理张后奇在微博中炮轰万科，指责万科项目营销忽悠人，刻意营造供不应求局面。并指出“万科都如此骗人，地产股跌势未止。”
尽管如此，笔者认为，时间拉长来看，做多者终在以万科为代表的地产股博奕中胜出的概率更大。一是调控背景下，房地产行业的集中度在提高，有资金的地产龙头企业，其市场占有率会进一步上升；二是80后1亿多人的刚性需求，目前仍处于高峰期，并且可持续未来5至8年；三是从亚洲其它成熟市场来看，未来楼市有可能成为真正的“不动产”，即长时间交投清淡，但房价难有大起大落。再退一步说，目前以万科为代表的地产股，已经反映了至少房价下跌二到三成的预期。
如此说来，万科为代表的地产股，其股价理应上涨了？答案是未必。在当前紧缩的货币政策以及扩容压力下，阶段性的估值修复可以期待，但大涨为时尚早。原因在于，由于股市系统性地重心下移，做多的力量可以消化看空的抛盘，但不足以大幅推升股价。
一切再清楚不过了。无论是高盛抑或大摩，只不过是在一个错误的时间内，进行了一次错误的短期。而前赴后继者，如同情感剧中的经典桥段，从情投意合到黯然分开，周而复始。
直到某，某个幸运的者，在一个正确的时间内进入，熬过低潮，修成正果，成就一段价值的佳话。谁会是那个幸运儿？
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