[摘要] 高企的资产负债率，如一把悬在众房企头上的达摩克利斯之剑。数据显示，136家上市房企目前背负背负1.24万亿元债务，其整体负债率在2011年上半年已达到近10年新高。
近期，高企的资产负债率，如一把悬在众房企头上的达摩克利斯之剑。
数据显示，136家上市房企目前背负背负1.24万亿元债务，其整体负债率在2011年上半年已达到近10年新高。标准普尔报告，未来6个月至1年内，疲软的销售和趋紧的信贷政策将给中国房企的流动性造成压力，其中上置集团、合生创展、绿城中国和盛高置地等6家企业已“流动性已出现疲软”。
上市公司负债万亿
“中国房地产开发商坏的时候，还远没有结束。”这是标准普尔分析师符蓓对眼下诸多房企命途的一份素描。按她的理解，高企的资产负债率，很有可能成为压倒骆驼的一根稻草。
事实上，与过去10年年报的数据相比，今年房地产的资产负债率已达到值。Wind数据显示，今年上半年末，在申万一级所属的136家房企总负债已为1.24万亿元，较去年年底增加1514亿元，而这一行业的资产负债率已经高达71.28%。
据了解，在A股上市的房地产公司，ST园城、高新发展、鲁商置业、天津松江等4家公司资产负债率已经超过90%，46家公司资产负债率超过70%，金地集团的利息支出则高达7亿元。
标准普尔报告称，未来6个月至1年内，疲软的销售和趋紧的信贷政策将给中国房企的流动性造成压力，其中沿海家园、上海证大、上置集团、合生创展、绿城中国和盛高置地等6家企业均被点名，称其“流动性已出现疲软”。
被标准普尔点名批评的合生创展，是从华南地区走出的一家房企。该企业近年来一线城市项目占比颇高，受今年调控政策，一线城市贡献遭到极大影响。根据该公司中报显示，公司2011年上半年合同销售额仅为53.3亿元，截止2011年6月底，合生创展总借款较上年同期增长70%，至334亿港元，其中短期负债占比较大。
网易财经注意到，该公司项目集中于北京、上海以及广州等一线城市，其项目所占比重不断上升。此前不少机构分析就提出，政府今年出台政策措施对其处于一线城市以及项目冲击明显。
标准普尔信用分析师符蓓分析指出，合生激进地通过发债进行扩张、销售的历史执行情况疲弱以及持续的公司治理等问题导致其信用风险增加，预期的财务能力可能将进一步削弱。
标准普尔认为，因其需要大量的资本支出来支持激进的扩张计划、销售执行情况疲弱以及房地产市场前景不明朗，公司借款的增幅明显超过销售的增速。
另一家颇受市场关注的高负债房企富力地产，今年上半年净负债率水平依然在89%的高位徘徊。同策咨询研究总监张宏伟认为，富力全年计划80%预售许可证下半年可拿，而政策影响预售许可证在北京、天津、广州等地延缓拿到，有可能影响项目的可销售进度，进而影响公司的现金回流，增加公司资产负债压力。
他指出，富力高达2540万平方米，其中包含广州亚运地块，这些地块的获取占有富力大幅资金，有可能增加公司资产负债的压力。
今年9月26日，富力地产正式对外表示，考虑预期市场变化因素，将全年400亿元的销售目标调整至320亿元，下调幅度高达20%，成为当前明确提出下调目标的房企。
三道融资闸门紧关
根据国家统计局公布数据显示，2011年上半年新增房地产贷款7912 亿元，比2010 年同期少增5985 亿元，行业资金面持续收紧。从去年下半年开始，不少商业银行就先暗中收紧了对地产企业的开发贷款，今年甚至停了开发贷的审批。“虽然直到今年6月，部门才公开表示要减少房地产贷款，但早在5月，多数开发商就几乎拿不到银行贷款了，继而转战信托融资。”沪上一家房企20强的开发商代表对网易财经介绍说。
据了解，信托融资时间短但成本高。尽管如此，对流动性渴求的房企还是先后选择加入信托高息举债融资的道路。据了解，已不只是绿城这样的地产商求助信托，包括雅居乐、富力地产、合景泰富等在内的不少大型房企，在过去一年的新债务中，都约有一半来自信托贷款。
8月份，绿城与中信信托组建中信干景·绿色星城基金集合信托计划，首期规模达到12亿，但其中绿城需承高达15%以上的信托融资平均成本。中国信托业协会统计数据显示，截至2011年6月，房地产信托资产已由2010年3月的2350亿元猛增至6050亿元，增幅达150%。上半年新增房地产信托融资达2080亿元，完全可以比肩同期2110亿元的银行贷款。
然而，这一增长趋势在今年7月骤然中断。“7月以后，房地产信托的规模明显收缩了。”用益信托工作室理财分析师岳婷透露称，虽然各个公司情况不同，但银监会对房地产信托的风险排查和事前报备，已令房地产企业在信托上也“此路不通”。在国内主流渠道已进入无门时，诸多房企只好寻求海外融资。但国家外管局8月12日下发的通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，已导致房企海外发债融资进一步受限，也迫使海外融资成本进一步攀升。如一家中等规模开发商三年期贷款的资金成本目前通常高达600个基点，远高于今年初的400个基点。
在融资渠道被内外封堵的背后，不少房企开始借力私募，或通过更复杂的组合方式发行融资产品，缓解资金缺口问题。德勤中国开发商行业主管合伙人施清耀指出，因贷款紧缩，传统借贷已不能作为主要的融资渠道，而过去较多开发商采用的境外上市、发债只适合业务增长理想的大型企业，其他管道如信托融资成本日高，私募基金便打进了房地产行业。
据其估算，今年1月份，房地产私募基金的总规模已经超过500个亿，而目前更不下1000个亿。“这也只能缓解燃眉之急，不可能从根本上解决房企资金链上的困境。”施清耀如此分析。
而值得注意的是，与大房企能通过房地产信托以及其他金融方式融资相比，二三线城市的大量中小本土房企融资渠道更为狭窄，不少房企只能选择成本更为高昂的民间借贷。
“房子建到一半自有资金不够了，银行贷款又不敢指望。如果不继续投入，之前投的钱就完全没希望收回，而继续投入至少还有赌一把的机会，这时的选择只剩下民间借贷。”
温州一位曾通过民间借贷融资的开发商，在对网易财经解释选择民间借贷的初衷时这样说道。对于这种近乎赌博式的融资，月息高达4%-10%的民间借贷在当前楼市环境下，往往很容易就能摧毁一家中小型房企的资金链。
并购时代或到来
中国银行11日发布的2011年第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大。
随着房地产企业资金压力进一步加大，预计商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到来。“（中国房地产商的）现金头寸还可支撑六个月。倘若情况更加恶化，他们将削减施工量，之后会。”德意志银行亚洲信贷研究主管Jacphanie Cheung亦赞同说。
标准普尔认为，在此背景下，房地产行业整合的速度可能会加快，实力较弱的开发商会被淘汰。“一旦到了撑不下去的临界点，就会出现‘大鱼吃小鱼’的情形。个别企业资金链崩盘后，将被大企业兼并。”施清耀分析说，“和1993、1994年楼市崩盘后出现的并购潮相比，这一次的规模可能更大，甚至可能出现大量敌意并购，房地产行业面临着大洗牌。”
事实上，房地产调控，已经导致不少中小企业开始出逃。据了解，目前已经有不少企业开始出售一些项目公司（转移土地资源），在二级市场的地块机遇明显增多。
“只是目前，企业出售地块，主要觉得资金占用量大，风险高，并不是看跌。”嘉华（中国）有限公司副董事谷文胜说，因此二级市场的一些项目公司，大多要价偏高。如果调控再趋紧，相信这部分抛售物业的价格会有松动，这也的确可以为企业带来一些机遇。
华南房地产公司花样年总裁潘军指出，今年房地产形势越来越紧张，明年年初将迎来房地产行业轮洗牌，加速并购。根据ChinaVenture投中集团调研显示，2011年第三季度中国并购市场已完成交易案例数量为575起，披露金额1888.9亿元，环比上升33%，数量创下全年值，房地产行业成交额前三位，占比13%，涉及并购金额高达241亿元。
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