[摘要] 持续低温的“金九银十”已经画上句号。据10月统计数据显示，二手房市场依然僵持，成交量较9月进一步下滑，全市整月成交数仅2133套。
新盘“围剿”二手楼
全市各区二手住宅成交套数统计
持续低温的“金九银十”已经画上句号。据10月统计数据显示，二手房市场依然僵持，成交量较9月进一步下滑，全市整月成交数仅2133套。而在一手市场，众多房企为了回笼资金、冲击销量，向房价“下狠手”成为集体选择，“以价换量”已经初现规模。据国内前25家房企第三季度和第二季度的均价对比显示，龙湖、绿地、恒大的产品价格在第三季度都有不同程度的降幅。一手楼市的号角已然吹响，新房价格调整幅度有望在本年一季进一步扩大。
面对开发商大幅促销的“围剿”，二手楼市后市将如何演进？
价稳量跌，多家地铺10月成交量冰封
记者踩盘发现，以南山科技园周边为例，大部分地铺近段时间的二手房成交量为零。家家顺的林姓经纪向记者表示，自从今年7月的评估税出台后，整个交易量就跌到谷底了。各家代理行下半年基本都不靠推售二手房来盈利，精力基本转移至租赁业务以及新房推售工作。
世华地产任姓经纪介绍说，以科技园内的帝景苑为例，上半年的价格在2.2万元/平方米，7月过后下调至2万元/平方米，进入11月，价格依然较为稳定。他所代理的一套93平方米帝景苑物业，总价在182万元，有小幅议价空间。当记者询问是否还有10%的议价空间时，他直言，现阶段二手楼业主的报价都趋于理性，虚高的部分在“7·11”之后已经被截去，现在的报价都属于“实在价”，多至10%的让步空间并不存在。
此外，深南大道旁，二号线深大站的汇景豪苑上半年均价在2.3万元/平方米左右，目前同样跌至2万元/平方米左右，个别盘能够在总价上下浮5%至10%。其代理的一套带简装97平方米的汇景豪苑物业，由于业主急于出售，近挂出了155万的低价，均价不到1.6万元/平方米，属于科技园周边的“超级笋盘”，性价比很高。但该经纪强调，这样的价格松动只存在于个别急售盘，并没有大范围、批量出现。
另据观察，科技园周边近期并未有新盘推出，因此二手房价格并未受到一手楼市潮的影响，但由于人群密集，对住宅需求量大，挂牌价与成交价仍处高位，交易量继续走低。
记者踩盘时遇到了一位正在咨询的客户，他关注二手楼市场已经有大半年时间，据他表示，这半年来政府对楼市的调控政策功效是显著且有效的，现阶段的二手楼市场除了少量的长线客，主力需求都属刚性。下半年成交价格也实现了一定幅度的下调，但目前的下调幅度与其心理预期仍存在差距，他相信二手房价格下行的空间超过10%，未来两个月他将继续以观望为主。该客户的态度也反映出不少二手房客户的心理，虽然二手楼均价已经有所收缩，但市场观望氛围并未减轻，很多客户都表示已将置业计划推迟到明年初。
地产评论人士指出，现阶段在南山科技园，盘的出现仍然是个案，交易量与调控政策有显著关系，二手楼市不单受到“7·11”新政的冲击，地产调控政策也使其压力陡增。目前，各方均看淡二手楼市，刚需客、长线客与卖方的博弈还在并将长期进行，交易量恐将持续低位。他同时认为，同交易量与政策密切相关不同的是，成交价与政策的关系并不明显，二手盘价格的下行更多的取决于二手楼业主的资金状况。
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新房潮袭来，大部分二手业主淡然处之
年关岁末，新房市场的竞争氛围日渐浓烈，各大小房企纷纷，“以价换量”成果显著。根据国土局发布的数据显示，深圳10月一手住宅量升价跌。全市一手住宅成交2074套，环比分别上涨3.24%；成交均价为每平米18819元，环比跌幅达6.04%。同时，10月在全市范围内，二手房价格依然坚挺，但成交量严重萎缩，其中尤以宝安区、南山区情况为突出。主要原因是这两区近期都有不少新盘低于市价推出，吸引了不少二手房观望客户转至新房市场交易，新房对二手房市场的挤压效果明显。
有业内人士告诉记者，各项调控政策的出台，尤其是“三限”（限购、限贷、限价）政策，将地产市场割裂为众多小的市场，客户只能择其一。既具备购房能力又具备购房资格的客户是有限的，这样一群人成为了开发商与二手楼业主都想抢占的资源。开发商采用实质性手段，缩小一、二手房差价，有的甚至出现价格倒挂现象，为的就是将二手楼市的客户拉入一手市场进行交易。
记者来到宝安区西乡客运站，该地段集中有招商果岭及中粮鸿云两大新盘，均价分别为1.6万元/平方米和2万元/平方米。尤其是招商果岭的低价入市，是否如同其他媒体所言对西乡客运站周边的二手楼价格有明显撬动呢？记者走访了多个地铺发现，情况并非如此。
就在与招商果岭相隔一个路口的金港华庭楼下，中原某经纪向记者介绍了目前在售的多个二手楼盘信息，该二手电梯房的价格多超过招商果岭1.6万元/平方米的均价。金港华庭一户88平方米的毛坯房，均价在1.5万元左右，已是少有。与金港华庭隔街相望的碧海名园，均价更是逼近2万元，目前一套在售的60余平方米两房，总价约120万。
记者在地铺遇到一位前来放盘的二手楼业主熊先生，问及为何选择在此时放盘，心理价位是否受到新盘低价销售的影响时，熊先生轻松表示，此时放盘主要为了获取现金其他领域，他所持物业于2008年购入，买入时每平方米单价在8000元左右，现在其市场价稳定在1.6万元/平方米。同时，该物业周边的二手楼单价也集中在1.5万元至2万元区间内，所以暂时不考虑为应对新盘而调低自身物业的价格。
业内人士指出，新房调价对二手房的交易量有显著影响，但对成交价的影响微乎其微。开发商是大户，为了回笼资金，冲击销量，采取措施并不稀奇。但二手业主都是个体、散户，他们并不会因为新房低价甩卖而跟风，调低所持物业的放盘价格。不少二手房价格水分在“7·11”新政出台后已逐步被挤干，价格较之上半年已调低一成左右，进入11月的二手房价格与前三个月相比无明显差异。此外，目前仍非新盘都以大幅作为营销利器，全市范围来看，新盘对二手房市场的冲击集中体现在坪山、坂田、观澜等原关外区域的二手房成交量上。
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总价200万元内的二手房后期价格难有大变
美联物业研究主任徐枫表示，10月份深圳二手房在价格方面，和国内其他一线城市一样，均价环比有微量下滑，幅度不足0.5%；量的方面，虽然国土局统计数字显示下跌，主要是因为受到国庆周休市的影响，若将周交易量计入10月总成交量，结果基本与9月成交量持平。
她预测，今年内，总价在200万以内的二手房，价格难达观望者所期待的下调幅度，总价在200万以上的存在5%左右的调价空间。徐枫笑言，小幅震荡依然存在，但大幅这种“偶像剧”式的结局是不可能出现的了。
港置地产南山区经理介绍说，南山的二手房均价目前仍高于2万元，今年两个月内的下浮空间预计在5%左右。他指出，银行加息对二手房市场影响明显。对买方而言，以往“凑不齐首付”的状况变成了“付得起首付，交不起月供”；对卖方而言，月供压力倍增，许多物业租金抵不上月供。
他点出，某个2009年开盘销售的前海区域物业，当时单价超过6万元，一年内银行加息三次，直接加剧许多业主的资金压力，迫使其选择低于市场价放盘。经理建议，对于自住型置业者，近期可以入市，价格已经下调至相对理性的区间，但对于型客户而言，则可继续观望。
他解释到，一旦限购令取消，取而代之的很有可能是众多税费，势必会进一步挤压二手房利润空间，故而客需要谨慎出手。（晶报）
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