[摘要] 楼市冰火两重天。内地开发商资金日渐捉襟见肘，销售压力，拿地速度放缓；而手握大把票子的港资房企，近日频频“跑马圈地”，其中不乏横空出世的“”。淡市下，港资房企意欲何为？
楼市冰火两重天。内地开发商资金日渐捉襟见肘，销售压力，拿地速度放缓；而手握大把票子的港资房企，近日频频“跑马圈地”，其中不乏横空出世的“”。淡市下，港资房企意欲何为？
无独有偶。11月2日，李超人（李嘉诚）旗下的港资房企大鳄和记黄埔斥资8亿元，将佛山南庄生态区用地收入囊中，该地块以底价成交。
在潮席卷而来，楼市“拐点”窗口已经开启之际，内地开发商纷纷收缩战线，而港资房企却反其道而行之，大举“攻城略地”，并觊觎的“抄底”时机。
DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧认为：“地价没有之前那么了，现在乘机吸纳，降低了不少风险，因此港资房企的兴趣比较浓厚。”
逆市拿地
淡市拿地，旺市出货，是房地产发展的铁律。而处于初级阶段的内地房企，未必有如此超强的操作能力。目前，楼市已步入下行通道，而万科、保利等内地房企大鳄却明显减缓拿地速度。恒大地产此前明确表示，今年将暂停拿地。
历史似乎在重演。2008年，在楼市剧烈震荡期，内地房企大佬对形势的把握，远远不及港资房企。正当地价低谷期，包括万科在内的内地房企巨头，将主要精力放在大量出货上，并未重视吸纳土地，相反，港资房企却在各捡，低价夺取了大量的土地。2009年楼市迅速回暖，2010年再次进入狂飙突进期，港资房企趁势大量出货，超强的“反周期操作”能力，让内地房企望尘莫及。
2011年，严厉限购来袭，楼市成交量萎靡不振，传统的“金九银十”亦化为“泡影”，在形式逼迫下，万科、龙湖地产、中海地产等房企大鳄不得不再次以价换量，迅速回笼资金。而实力雄厚的长江实业、恒隆地产、新鸿基等港资房企大佬，再次卷土重来，伺机抄底内地楼市。
“严厉的调控政策使得之前过热的房地产市场冷却下来，收到了之前预期的一些效果，在压力下，内地房企的资金紧张。”何衍钧告诉地产中国网：“目前，大部分港资房企已经在中国有业务了，还有一部分正在寻找机会，他们的资金比较丰富，对内地楼市的前景比较乐观。”
除了骏豪地产、李超人之外，瑞安集团、恒隆地产、仁恒集团等港资房企大鳄亦在大举进军内地土地市场。
11月1日，南京出让今年以来体量的G51麒麟科技园地块，被香港瑞安集团以31.98亿元的底价揽入怀中，成功跻身南京“”。据悉，该地块出让面积近40万平米，楼面地价仅为3041元/平方米。
瑞安地产捡了个大，同样情况亦在其他城市上演。10月28日，嘉里建设斥资4.55亿元，将总面积14.76万平方米的福建莆田区一宗地块以底价拿下。
10月24日，因起拍价偏高而流拍的珠海市唐家湾情侣北路（南段）两宗地块被仁恒置地联合其他两家企业砸下近30亿元收至麾下，此次成交也创下珠海主城区今年挂牌转让的单价。
恒隆地产也来凑热闹。9月28日，原昆明市政府两宗商业地块出让，经过83轮的激烈角逐，恒隆地产力挫其他房企，斥资34.97亿元夺下，并制造了今年昆明的总价。
此外，据消息人士透露，目前，包括新发展等港资房企在内，正在积极准备大手笔下注内地土地市场。
“一般来讲，能够来内地的企业，发展较为稳健。”中国香港（区域）商会原执行委员、房地产组长萧福泰告诉地产中国网：“经历了香港楼市几经起伏的风浪后，这些企业变得精明，对风险的把控能力强，在内地10-20个项目是不成问题的。”
伺机抄底
尽管与之前相比，港资房企在内地的表现较为积极，但目前内地楼市仍未达到谷底，因此，更多的房企正在积极筹备资金，伺机“抄底”。
近日，新鸿基地产发行了5亿美元无抵押债券，据香港消息人士透露，其中大部分融资将用于内地土地市场。
无独有偶。10月18日，新发展有限公司及旗下新中国地产有限公司同时公布供股集资计划，以2供1、折让逾三成的供股价，分别募集多123.4亿港元及43.5亿港元。对此，新董事总经理郑家纯表示，集资所得将用作认购新中国地产供股股份、物业发展及一般营运资金；而新中国说明资金将用于内地房地产发展及一般营运用途。“选择供股是因为看好中港经济长线向好，未来数月是吸纳土地的好时机。”
热衷于内地土地的九龙仓集团亦如此。消息人士透露，近日，该公司向向港交所递交了发行30亿美元中期票据计划；而此前，其通过旗下新加坡的公司发行了一笔2.5亿新元的债券，上述融资计划均被认为与内地有关。
“在抄底的时候，港资房企的金融手段比较多，而且反应速度快。”张曦告诉地产中国网：“估计现在还不是的时机，还得下行一段时间，再过两三个月，形势就基本明朗了。”
何衍钧认为，港资企业在完全市场化的平台上运作，融资较为宽松，经历数次经济低潮之后风险意识很强，尤其在负债方面，都比较保守、谨慎。
尽管近日的融资规模加大，但港资房企的负债率依然维持在合理水平。据张曦透露，港资房企的负债率一般维持在30%-60%之间，“外资的资金成本比较低，加之对赌人民币，从这点来讲，港资房企还是比较有的。”
何衍钧透露：“在香港，房企的负债率一般受政界的，各层面对负债率都比较敏感，无论是对股票的价值还是股东的利益都很关键的，高负债率在香港上市公司中，一般不会发生。”
而目前包括万科、保利地产在内的内地房企负债率都超过了75%，绿城中国、富力地产等之前拓展较为激进的开发商，其负债率都已突破了120%。
内地开发商债台高垒，拿地放缓，亦给了港资房企客观上创造了更多的机会。今年以来，土地市场骤然降温，各大城市推地计划远未完成，土地出让金大幅下滑，在此情况下，各地方政府不得不降低土地出让门槛。
张曦告诉地产中国网：“目前，各地方政府招商引资不达标，空缺比较大，年底这段时间，地方政府比较着急，主动的联系外资，并给出一些优惠政策，要求来内地，明显看出地方政府的压力比较大。”
精明的港资房企以雄厚的资金作筹码，与地方政府在地价上博弈。张曦称，如果优惠政策达不到预期，还不如去二级市场上并购。
何衍钧表示，除了港资房企主动寻求扩张外，也有地方政府主动引入的因素，“一方面，土地出让金大幅下滑，地方政府着急找钱；另一方面，港资房企看中机会，准备抄底，因此二者一拍即合，我们看到，现在大部分土地，尤其是总价较高的土地，基本上都以底价成交了。”
豪赌后市
经历香港几经起伏的金融波动之后，港资房企具有的“反周期”操作能力，因此，在低谷期，纷纷进军内地土地市场。
“港资房企经过了数次经济低潮之后，大家的风险意识很强，万一到了企业自身不可控的情况，就可以申请让破产保护。”何衍钧表示：“他们一般都有一些长期性的，把住宅卖掉，将商业物业持有，这些长期随着经济的增长而增长，经过积累，就比较可观了；反过来，大部分内地房企是建房卖房、建房卖房的模式，假如经济出现波动，资金周转就会发生问题。”
拿内地房企“领头羊”万科来说，2008年低潮期，万科拿地资金仅为136亿元，远远低于2007年、2009年及2010年的250多亿元；而今年前三季度，其拿地资金为约260亿元，而在10月份其拿地速度明显减缓。显然，万科的反周期操作特点并不明显。
张曦认为，港资房企在内地拿地的速度加快，核心的问题还在于他们长期看好内地房地产市场。
“港资房企资金比较充足，也住宅物业，他们看得比较长远，如果通胀能够降下来，各方面的管制可能就没有目前这么严格了，而且本地居民对住宅的改善不断升级，这方面的刚性需大，企业对未来并没有什么顾虑。”何衍钧告诉地产中国网：“港资企业不是对一线城市不感兴趣，而且一线城市核心区的地块越来越少，相对来说地价高，风险大；而在二三线城市，地价在起步阶段，未来的增长，风险比较低。”
而在萧福泰看来，房地产是一个周期性很强的产业，有高有低。如果说实力和抗风险能力较强的企业，在市场低谷时期，大量出货，低价拿地，是明智的选择，长远而言，中国房地产市场还是一个较为期待的行业。
何衍钧认为，在过去几十年中，香港金融市场的跌宕起伏，确实给港资企业带来了不少的经验，他们对资金流、未来市场的需要等等，都能够做出比较全面的判断。而内地企业，对房地产开发的把握能力比较小，对市场未来的表现，考虑的并不周全。对市场变化的反应速度，也比较迟缓，从大的方面来说，这是一个发展中的经济体中，企业必须得经过这么一个过程。但经过2008年的波动之后，内地开发商也学会了很多东西，尤其对资金流的保持，有进步一的提高，但现在只有少数企业做到了。
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