[摘要] 就在内地房企高举“现金为”大旗时，不少港资和外资房企却频频跑马圈地，加码内地房地产市场。
就在内地房企高举“现金为”大旗时，不少港资和外资房企却频频跑马圈地，加码内地房地产市场。
11月28日，新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国，以总价约65亿元获得重庆两江交汇处一商业地块。
无独有偶，近几个月来，港资房企也大举进军内地土地市场。
9月，恒隆地产以34.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块，制造了今年昆明的总价“”。10月，仁恒置地以30亿元拿下珠海市两宗地块，创下珠海单价“”。
继11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后，李嘉诚旗下长江实业[简介动态]兄弟地产公司再次掷19亿元，拿下大连西岗区一块住宅和商业物业用地。
“与内地企业依靠高率提升利润不同，港资开发企业一直坚持低负债率的稳健发展，现金储备充裕，因而有实力拿地。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时说。
淡市拿地，旺市出货向来是房地产业的发展规律。在经历了数次金融波动之后，不少港资和外资房企都具有超强的“反周期”操作能力，但就目前来看，缺乏经验的内地房企似乎还不能做到如此自如操纵的地步。
“内地企业的资金率过高，一旦受外部原因影响，销售停滞，就可能造成现金流，造成企业运行风险，现在大部分房企正处于艰难求存的状况，无力大举拿地。”郭毅表示。
一边是内地房企债台高筑没钱拿地，另一边则是面对土地市场骤然降温，地方政府逐渐降低的土地出让门槛，土地市场供需比例失衡这也无疑让资金实力雄厚的港资和外资房企有机可乘。“现在很多地块，包括一些位置较好的地块能以底价摘得，这是在房地产市场红火时不可想像的。”郭毅说。
值得一提的是，港资和外资购得的项目有一个共同点，就是带有商业属性的二三线城市土地。
“一线城市商业地产已经过热，城市进入竞争激烈，而部分二线城市反而是商业地产发展的热点区域，港资对楼市判断更加敏锐。”北京中原市场研究部总监张大伟对《中国产经新闻》记者说。
张大伟表示，商业地块重要的是运营经验，目前国内能够熟练操作商业地块的企业很少，而港资及外资企业这部分经验比较多，很多对于国内企业是风险的项目，对于这些企业来说反而是机遇。
此外，郭毅认为，大型商业地产的开发，不仅能够为当地政府创造就业与持续税收，同时对于开发者来说，也能实现稳定的，是二三线城市，城市化率正在逐步走高，对于大型、综合性商业的需求旺盛，地方政府基于政绩给予大型房企一些土地和税收上的优惠，促进招商[简介 动态]引资，因而吸引到港资及外资企业。
当然，资本是逐利性的。高力国际、太平戴维斯等机构均认为，港资和外资房企在内地拿地的速度加快，核心的问题还在于他们长期看好内地房地产市场。
不可否认，房地产是一个周期性很强的产业，有高有低。长远而言，中国房地产市场还是一个较为期待的行业。“从今年四季度开始，至少到明年上半年，都是抄底土地市场的好时机。”郭毅说。
对于内地房企而言，张大伟建议，目前来看，住宅市场受到调控影响，肯定将陷入几年的萧条周期，内地房企需要增加商业地产运营经验。
人民币贬值压顶 楼市外资为何反而出少进多？ 和讯网
截至12月7日，人民币连续7个交易日触及跌停，为三年首见。有分析人士认为，这是明显的资本流出信号，外资正在迅速大举逃离中国。房地产业本来面临的巨大融资风险，可能会因此更加恶化。
但目前市场主流动向和机构的调查并不支持上述论点。包括美国凯雷、新加坡凯德等大型地产机构却在加快购入内地的物业资产。一些机构认为，目前外资在内地楼市的买入动作仍然很强劲。
出逃个案
今年10月，一批美国个人者抛售上海大虹桥70余套酒店房源的消息在坊间传开。知情人士介绍，“若以每间180万元计算，70余间酒店的总价大概在1.26亿元。”
据介绍，2005年时，十多位美国客集体购入了位于虹桥古北板块的70余间酒店房源，并持有出租至今。但是，或因短期内不再看好中国内地房产市场，上述美国客近期决定将该项目“清仓”。
“人民币贬值是全球金融环境使然，并非长期趋势，外资因此大举撤出的可能性也很小。主流机构，在内地房市的进退，首先取决于基金周期，且需要通过外管局的严格审批。”普华永道资深并购服务合伙人、大宗房产交易李明告诉本报，“从我们所了解的情况看，外国资本还是对内地楼市兴趣很大，有的实际上着急的是，怎么才能进入这个市场。”
不过，一位房地产基金人士称：“除了凯雷、黑石这些主流机构，的确有一些外资是借道贸易等渠道进入房市，其操作特点偏重于快进快出，受到外汇管制也相对宽松，不排除他们离开市场的可能。”
同策咨询研究总监张宏伟说，“单从率的角度看，如果未来房价没有一个比较大的上升空间，者将资金抽离到别的领域也很正常。我更愿意将这笔抛售理解为一个特例，从这个个案去推测"抛售潮"的来临是不合理的。”
DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏说，今年以来境外机构出售境内资产的现象确实呈上升趋势。但从目前来看，尚无明显迹象表明外资在大规模抛售境内物业。
伍惠敏认为外资的撤离原因多样。境外机构在业务中基本设定的是3-5年的期限，进入“收割期”一般都会坚决退出。在目前美债、欧债危机的大背景下，境外机构资金回流欧美，也是必然选择。
“即便是外资退出，也要看到目前内地房地产市场并非缺乏，而是库存的问题。尤其是住宅市场项目大量滞销，这是当务之急。”李明说。但对房地产企业而言，融资的确是一个关键因素。
抄底良机？
国际土地研究机构城市土地学会总裁Parick Phillips7日在接受本报采访时说，由于资本市场萧条，IPO窗口关闭，房股价格下跌，一些高财务战略的企业，再融资风险巨大，他们的项目和股权，对外资而言可能是买进的绝好机会。
一份太平戴维斯日前的报告显示，PE巨鳄凯雷连同里昂证券，日前已从一家台湾公司手中以18亿元的价格收购位于浦东新建写字楼宏嘉大厦。
2010年9月竣工的宏嘉大厦位居浦东竹园商贸区，小陆家嘴(600663,股吧)，交通四通八达。整座大楼由一栋28的写字楼和3的商业裙楼组成，总建面近6万平方米，是陆家嘴商贸核心区少有的新建写字楼。
知情人士告诉本报，宏嘉大厦具有境外股权架构、可以进行离岸交易的写字楼项目，不需要通过外汇机构的层层审批，外资操作起来更为方便，因此，这样的项目还是较为容易赢得外资基金的青睐。
仲量联行部主管李凌说：“今年以来，外资在上海大宗物业市场的表现还是较为活跃的，他们十分看好中国市场，当前整个上海可售的写字楼项目数量较少，因此，他们对于是核心商圈还是非核心商圈已经不是太在意。”
该行12月2日发布的《全球资本流动》报告显示，2011年第三季度，在全球房地产市场直接交易额的前十大城市中，上海跃居第五，成为全球大宗物业交易为活跃的区域之一。
尽管住宅市场受到严密调控，但写字楼、零售商业等商业地产项目仍然是上海、北京、重庆等大宗交易市场的主要成交业态。
太平戴维斯在其三季度报告中指出，在今年第三季度中，上海大宗交易市场主要成交了9宗整购交易，其中7宗为写字楼整栋交易，2宗为零售商场交易。虽然限制因素较多，但外资机构仍在积极参与，在第三季度主要的9宗交易中占据五席。
近日的报道称，索罗斯基金管理香港公司准备构建一只房地产基金，向中国内地楼盘，目前正在考虑对中国房地产市场进行四年来的笔。
今年下半年以来，规模进入内地楼市的要算新加坡的凯德，总体完成超过百亿元。
11月29日，嘉德置地和凯德商用宣布，与淡马锡控股公司旗下子公司计划211亿元人民币建设重庆朝天门综合体项目，仅购地款达到65亿元。此前的8月份，凯德商用以7亿8900万美元（约合50亿元人民币），收购了上海闵行龙之梦与虹口龙之梦两个项目的剩余50%股权，使后两者成为凯德的全资项目。此外，今年初，凯德商用还以38.6元的价格从摩根士丹利手中买下位于上海马当路项目66%的股权。
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