易宪容:"差别化住房信贷"补漏可以助楼市祛火

广州日报  2012-02-09 09:31

[摘要] 即使地方政府软性放开限购令，但在当前的信贷政策下，仍然难改房市由市场向住房市场转变的趋势。

就算地方政府软性放开限购令，但在当前的信贷政策下，仍然难改房市由市场向住房市场转变的趋势。

2010年国十条出台，直到去年10月国内住房价格才有些微调或下降。多数人认为这主要是限购令所致，不过，在我看来，真正起作用的是差别化的住房信贷政策。

因为，2003年以来房价之所以快速飙升及泡沫吹大，完全是因为过度优惠的房贷政策。当这些政策改变时，房市发生巨大变化也是自然；而且当前各地出台的限购令，其基本内容超出了2010年央行与银监会出台的关于住房差别化信贷政策275号文件及新国八条的内容。

从2011年国务院厅出台的1号文来看，限购令主要有三层含义：一是禁止城市居民购买第三套以上住房；二是限制本地居民有条件购买第二套；三是居民可有条件异地购套。对于这三层含义，275号文及2011年国办1号文件基本上包括在其中。

我们可以看到，这两个文件是商业银行处理个人住房按揭贷款的文件。按照文件，无论是本地居民还是外地居民，要想通过使用按揭贷款购买第三套住房是不可能的，这是限购令层含义。第二层含义是规定本地居民购买第二套住房的首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。这种政策下，投机者是不会贸然进入市场的。第三层含义是套住房贷款利率没有明确，如果按照5年期的贷款利率7.05%的7折优惠计算，扣除成本，商业银行每一笔这样的贷款都会亏损。

不过，上述两个关于住房按揭贷款差别化的文件存在两个漏洞：一是没有规定购买套住房贷款利率优惠度是多少，这就必然导致对套房贷利率完全由银行自由定价。同时，各地方政府为了托市正在打主意要求商业银行回到2008年302号文（利率7折优惠）条件上，而不考虑当前利率水平变化情况。

另一个漏洞就是居民异地购买住房的信贷政策是按照套条件出价，还是按照第二套条件出价，在这文件中没有规定。如果有性住房信息系统，银行可以通过这个系统来确定异地购买的住房是套还是第二套，但是现在，无论是购房者还是银行都有不少困惑。

可见，在现有住房信贷条件下，住房市场只剩下少量住房消费者，住房投机炒作者不敢也不能进入市场。因为，一是即使购买套住房也可用于投机炒作，但其首付上升；二是由于302号文件更多的是强调银行自主风险定价，商业银行为保利润更倾向于收紧套住房按揭贷款，终可能导致利率向上弹升。三是个人进入贷款的信贷条件要受到严格审查，如果达不到贷款风险定价条件，即使是购买套住房仍然是无法进入信贷市场的。

我认为，即使地方政府可能软性地放开限购令，但在当前的住房信贷政策下，仍然难改房地产市场由“”向“住房”转变的趋势。如果再加上住房税收的事中及事后调节，政府要遏制住房投机炒作有足够的政策储备工具，其能够起到的作用更大。所以，如何加强差别化的住房信贷政策，添补明显的漏洞与不足，是保证国内房地产宏观调控得以真正成功的关键了。