[摘要] “很多养老地产商，仍喜欢‘盖房子卖了就算数’的模式。但养老地产特殊的社会影响、社会责任，决定了这个模式不可行，政府也不会允许这样的模式。”近日，日本养老产业鞠川阳子在接受早报记者专访时说，她认为，部分或者全部持有经营，将成为养老地产的主导模式。
“许多养老地产商，仍喜欢‘盖房子卖了就算数’的模式。但养老地产特殊的社会影响、社会责任，决定了这个模式不可行，政府也不会允许这样的模式。”近日，日本养老产业鞠川阳子在接受早报记者专访时说，她认为，部分或者全部持有经营，将成为养老地产的主导模式。
日本养老地产鞠川阳子
鞠川阳子对日本和中国的银发产业有长期研究，她的研究范围还涉及养老院管理、养老地产、老年金融等，她提出的“银发产业三维产业链理论”，颇受到业界关注。
鞠川阳子的另一个身份，是阳子企业管理咨询（上海）有限公司董事长。该公司是一家养老产业专业顾问公司，业务包括养老地产管理咨询、养老院管理输出、老年产业专业人才培训、养老社区管理软件开发等四大板块，目前以养老地产管理咨询为主。
“医疗护理型产品，市场需求巨大”
东方早报：养老地产和普通住宅项目有哪些本质上的区别？
鞠川阳子：养老地产项目因为服务的对象主要是老年人群，老年人群从健康状况来分，有健康老人、半自理、非自理老人。老年住宅就应该在房型、装修、家具、设备等方面，考虑到老年人的特征，适合老年人居住。而普通住宅就没有这些专业的要求。
东方早报：你怎么看待中国养老地产的发展现状？
鞠川阳子：目前养老产业在中国还处在起步阶段，产业管理规范、产业政策、产业扶持措施等都有待建立或完善。例如：以地产商为代表的社会资本养老地产关心的是土地性质、融资、产权、税收等问题，而这些正是亟待解决的制度瓶颈。当养老地产进入到运营阶段，其法律的保障需求就会凸显。对于一个新兴产业，管理规范和扶持性政策都很重要。
东方早报：时下，中国养老地产分为哪几种类型？你认为哪一种类型将成为市场主流？
鞠川阳子：目前，养老地产的类型以服务的差异性来分，主要有医疗护理型、旅游度假型、绿色养生型等；从服务的提供方式来看，可分为集中供养型、型、居家养老型等；从规模来说，又可分为单体老年、综合老年社区（基地）等；而从所处位置又可分为城市型、郊野型、乡村型、景区型等等。我认为，医疗护理型是解决医疗护理刚性需求的产品，市场需求巨大，但随着老年人生活水平的提高，绿色养生型将会受到青睐。
“养老地产不适合急功近利型商”
东方早报：养老地产对开发商有哪些要求？
鞠川阳子：因为养老地产的产品特性是前期大，回收周期较长，持续性经营尤为重要。持续性经营其实很关键，因为养老地产一般给客户承诺的是“养老送终”的义务，这是一个长期行为，那么中间就应避免倒闭破产。
做养老地产的企业，不仅需要有足够的经济实力、运营能力，还需要具有长期经营和诚信重诺的社会责任心。不适合于急功近利型商。
养老地产的商和主管政府部门应该建立一个双向选择的机制，尽量避免一些短期行为带来的损失和不良社会影响。单从企业的产业吻合度来讲，险资、大型房地产商、医药类企业、部分PE（以长期项目为主的）等，都是比较适合的企业。
东方早报：如你所说，除了开发商，很多保险基金也在探路大型养老社区，但体量大的项目如何实现盈利？社会资金是否会因为盈利考量，而扎堆选择老年地产？
鞠川阳子：我认为，对于大体量项目，前期的市场定位、项目策划、预算很重要，这是明确方向、把握大局的关键。
大方向对了之后，具体实施就容易了，项目的成功才会有基本保障。盈利的关键点就是一句话——选对客户，为其提供合适的产品。但具体到每个项目就很复杂，需要一直细化下去。
以基本的几点为例：产品内容（服务项目）要多样化，既要互补又要重视差异化。
因为养老客户群的需求很多样和个性化，需要设计出“适合”他们的服务产品才能够留住客户；服务要人性化、精细化，获得养老人群的信赖等，需要了解客户的真正需求。
商业性养老地产项目都需遵循市场规律，其行为自然是逐利的。从目前的状况来看，社会资本主要关注养老地产市场。
东方早报：你认为中国企业开发商养老地产，什么样的道路更具可行性？
鞠川阳子：从我同广大养老地产商的接触中了解到，很多商仍喜欢“盖房子卖了就算数”的模式。但养老地产特殊的社会影响、社会责任，决定了这个模式不可行，政府也不会允许这样的模式。所以我认为，部分或者全部的持有经营将成为主导模式。
如果是为中国养老地产的发展提建议，我认为，了解老年人群的真实需求，有针对性地开发其所需产品，既要学习借鉴国际先进经验，又要结合中国的实际情况，开发中国式的养老地产才是正确之路。
“居家养老与商业开发并不完全矛盾”
东方早报：如何看待中国传统居家养老理念和养老地产开发之间的碰撞？
鞠川阳子：传统居家养老的理念同养老地产的开发其实并不完全矛盾，养老地产的部分产品就是以居家式养老客户为服务对象的。养老地产中，有集中护理式住宅也有出售或租赁式的老年。
东方早报：你认为中国养老地产发展碰到的瓶颈是什么？
鞠川阳子：从客户角度看，目前中国的老年人正处在养老观念的转变时期，市场具有不确定性。从开发商的角度看，他们所需的一些扶持政策还没有明确，又因为是新兴产业，养老地产的商业模式还有待研发，所以的不确定性大。
从政府层面来看，产业政策、规范等还有待完善。个人建议，认真学习产业知识，理解了养老产业特征才能科学决策；学习国际先进的经验可避免走弯路，会有裨益。
东方早报：中国现在主管养老的是民政部门，但养老地产还涉及房地产领域，你认为在上，该如何协调？
鞠川阳子：养老地产本身包含了公益福利性质和商业性质的产品类型，所以很明显，这两类不同的产品有不同的服务对象、目的等，建议根据其不同定位指定不同的职能部门管理，能够更合理、高效地管理和扶持养老地产的不同子板块的健康可持续发展。
关键在于分清养老地产项目的性质，例如，如果是纯商业性质的地产产品（养老地产是一个产品类型），可以归入房地产的管理体系中；如果是公益性质的，仍可由民政系统管理。有些项目是混合型的，既承担了一部分的公益义务，又是商业化运作，这就需要探讨是由几个部门去联合管理或成立新的部门主管。
东方早报：成熟的养老地产市场，需要具备哪些关键因素？
鞠川阳子：老年住宅的标准化、管理规范化，能使客户获得物有所值的产品；老年护理服务的标准化和规范化，能够为客户提供专业的服务；老年人的经济能力，比如融资途径；医疗保险的对接等，都是关键因素。
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