[摘要] 2012年房企的库存压力和融资成本是抹不去的阴影。调控年中，“面向刚需”是房企的制胜法宝。随着土地市场降温，部分有现金在手的开发商会择机购地，增加土地储备。不过由于未来楼市仍存较大不确定性，持有现金依然是大多数房企的，先保生存再图发展将成为未来一段时期内房企的主要经营策略。
2012年房企的库存压力和融资成本是抹不去的阴影。调控年中，“面向刚需”是房企的制胜法宝。随着土地市场降温，部分有现金在手的开发商会择机购地，增加土地储备。不过由于未来楼市仍存较大不确定性，持有现金依然是大多数房企的，先保生存再图发展将成为未来一段时期内房企的主要经营策略。
万科: 坚决贯彻快售 有信心继续领跑
2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%，每股0.88元。公司全面摊薄的净资产率为18.2%，2008年以来连续第三年上升，并创历史新高。
虽然市场调整不可避免的会影响到企业的销售结果，但万科强调，公司不会因此放松对销售速度的要求，相反，会进一步强调销售率的重要性，更加坚决的贯彻快售的原则。
面对市场调整，万科有几点。其一是始终坚持面向自住购房者的产品定位，产品结构契合市场主流需求。过去一年中，万科所销售的住宅以中小户型普通商品房为主，其中144平米以下户型占比达到88%，且这一比例在第四季度达91%。其次，公司坚决贯彻快售的策略，坚持以新推盘当月销售率达到60%为比较理想的销售速度。此外，去年年初时万科已经预计到市场变化的可能性，并有意加大了上半年推盘力度，万科2011年上半年的推盘占比接近全年的一半，这一举措使万科在应对市场调整中占据了先机。
总体来看，万科资金链压力在全行业中看并不大。数据显示，截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结金额达1222亿元，较2010年末增长49.0%；万科资产负债率上升至77%，但剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例仅为39.6%，且持有货币资金总额高达342.4亿元，高于其短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。
万科预计2012年新开工面积1328万平方米，竣工面积890万平方米。相比之下，公司2011年实现新开工面积1448万平方米，竣工面积659万平方米。可以看到，2012年万科计划竣工面积较2011年有所提升，将以消化现有项目为主。
在2011年报媒体沟通会上，董事会秘书谭华杰公布了万科2012年的四大基本发展思路：1.继续坚持质量，做好装修房交付；2.积极过冬，坚持主流产品定位，产品继续以中小户型为主，以刚需房为主；3.谨慎拿地，“宁可错过，绝不拿错”，不会去拿，我们也会密切关注市场变化，捕捉市场好的机会；4.工业化、绿色三星项目各开工300万平方米。
2012年万科会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。由于产品定位方面的和一贯坚持快售的策略，万科有信心继续领跑市场。
招商：重中之重是保销售 快周转回笼资金
招商地产作为国内房地产行业的金字招牌之一，虽然退居二线，但是2011年招商地产进步很大，签约销售金额首破200亿，同比增长47%。2012年，在仍旧不明朗的行业发展形势下，快速周转、回笼资金，成为行业巨头的共识。招商地产也提出，2012年保销售是公司的重中之重，“保融资”显得尤为关键。
2011年，招商地产成功抓住销售回暖的窗口期，果断加大推售力度，取得了良好的销售业绩。全年，招商地产在14个城市有37个楼盘在售，实现签约销售面积超120万平方米，签约销售金额超210亿元，同比分别增长30.5%和44.0%。从招商地产营业收入的构成来看，商品房的销售仍然是主力。
2012年，招商地产计划竣工面积约为240万平方米，同比增加近两倍。为此，公司上下将一切以销售为，营造全员营销意识。
此外，招商地产认为，提周转、保进度是公司能够灵活应对市场变化的前提。新项目要注意根据市场情况调整和优化产品结构，均衡高、中、低产品的配比，增强市场应对能力。各项目必须提高节点完成率，加速周转；占用资源较多的大盘项目，更要做好产品定位及分期统筹，加快建设开发速度，及早进入销售。
除了保销售，招商地产认为资金是安全过冬的核心，2012年“保融资”也显得尤为关键。公司将继续深化与银行的合作，确保银行借款的合理增量，并拓展融资渠道，研究探索新型的融资品种，做好财务资源的配置，优化借款期限结构，提高资金管理及使用的效率，控制财务风险。
在发展策略上，招商地产将继续深耕已进入的一二线城市，关注；辐射布局三四线城市，关注市场的并购及合作机会；并集团推进对物流地产、港口地产、公路地产的研究，深化对养老、养生、旅游等复合地产的探索，择机取得项目突破。
金地：加快供应符合市场需求的产品
面对持续调控的2012年，金地集团表示将积极应对，一方面对现在符合市场需求的产品加快供应，优先推出置业、改善的产品；在土地拓展方面也将更加注重符合刚性需求产品特点的土地资源；此外，金地还表示将继续大力推进产品系列化工作，致力于产品能力的规模化创新。
2011年，金地集团累计实现签约面积223.6万平方米，同比减少2.4%；累计签约金额309.2亿元，同比增长9.1%。2012年1月金地集团实现签约面积3.7万平方米，较上年同期减少66.8%；签约金额4亿元，较上年同期减少75.8%。
2011年，金地集团在“一体两翼”转型战略下，各业务领域齐头并进，迈出了坚定步伐。住宅方面，四大产品系列已初具规模；地产金融方面，房地产基金已经成功进行了数轮募集；商业地产方面，岗厦综合体项目已于今年开工。目前，金地手中握有百亿级别的现金，以及并不算高的负债率，为来年的发展打下了基础。
金地集团董事总裁黄俊灿表示未来住宅领域的竞争，将更趋专业化、品质化，产品能力有的公司，将在未来占据更有利的领跑位置。因此，建议广大消费者在未来要更多关注产品品质，回归居住本源，营造更人本更舒适的生活体验。
华侨城:整合资源快售 积极推进战略布局
华侨城2011年全年营业总收入约为173.24亿元，同比微增0.04%；营业利润约为43.25亿元，同比增长0.61%；归属于上市公司股东的净利润约为31.77亿元，同比增长4.53%。截止2011年末，华侨城资产总额约为627.61亿元，同比增长29.30%；负债总额约为446.67亿元，同比增长32.04%，资产负债率同比上升1.48%至71.17%。
华侨城在公告中称，公司主营业务发展平稳，其中地产业务方面，华侨城全年实现营业收入102.32亿元，同比增长45.51%，毛利率为63.03%。据公告显示，截止2011年末，华侨城旅游综合业务配套地产储备面积622万平方米，房地产业务储备面积245万平方米。2012年度，华侨城旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为133万平方米，计划可售面积为153万平方米。
2012年，华侨城将重点推进武汉华侨城、天津华侨城、云南华侨城、欢乐海岸、上海苏河湾等五个项目。对于今年的房地产形势，华侨城在报告中称，将继续推进产品标准化和设计标准化等工作，采取积极措施，针对不同区域市场充分整合资源，实现快售。华侨城还称，公司将依托原有产品模式和新产品模式，继续在国内重点城市及区域城市寻求机会，积极推进战略布局。
华侨城各板块发展平稳，但相比其他房企，其2011年的业绩不管是销售额增幅还是利润增长，表现都可谓一般。值得注意的是，据公告披露，华侨城目前的存货规模已由2010年的195.74亿元猛增至317.37亿元，达到历史点，其今年将面临巨大的去库存化压力。
碧桂园: 杨惠妍出任副主席 2012首度进军海外地产
3月27日碧桂园宣布，执行董事杨惠妍获委任为副主席，而这位前女首富，碧桂园创始人杨国强之女今年也不过31岁。
碧桂园年报显示，2011年全年，碧桂园共实现合同销售金额约人民币432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米 ，同比分别增长约31%及15%，超额完成全年430亿元的合同销售目标。公司2011年全年总收入及毛利约为347亿元及120亿元，分别同比增长34.7%及43.6%；权益人应占利润约为58亿元，同比增长约35.5%。
在整个宏观调控的背景下，碧桂园去年的负债率有了相当大的升幅。数据显示，去年该公司的负债比率为63.3%，较2010年增加15%。对此，碧桂园财务官伍绮琴表示，主要是碧桂园为了快速开发，去年多支付了21亿元土地款。此外，碧桂园在去年贷款有所增多。但是即便如此，68.8%的负债率在房地产企业内也只是平均水平。
截至去年12月31日，碧桂园共有103个项目处于不同发展阶段（其中广东省项目62个），已取得国土证之建筑面积约5,485万平方米（其中广东省占比约45.4%），已取得施工许可证的建筑面积约1,531万平方米。合营公司收购马来西亚若干土地使用权，开发住宅及商业物业。
与过去碧桂园被人戏称为建造"社会主义新农村"比较，目前的碧桂园开始寻求更高更好的房地产建造之路，不但在惠州建造旅游地产十里银滩，还开始以佛山城市花园为试点，尝试进入城市核心区这一过去碧桂园从未涉足过的地理区域。
在2012年，碧桂园谨慎，将销售目标维持在430亿元不变。此外，碧桂园还将目光投向了海外，站是马来西亚。2011年12月23日，碧桂园发布公告称，与马来西亚一房地产公司设立了合营公司，以开发马来西亚的地产项目。合营公司在马来西亚注册成立，将主要从事马来西亚拿地相关事宜，并将土地开发成住宅或商业物业。碧桂园董事会认为此举将扩大和加强集团现有的组合。
中海：去年净利润151.2亿港元 成钱房企
作为央企，中海地产促销起来务实，2011年中海全年净利润为151.2亿港元，成为业内“钱房企”。 2011年中海实现营业收入470.27亿元，同比增31.02%；净利润65.13亿元，同比增32.39%。截至2011年12月31日，中海地产净负债率为33.3%，处于较理想水平。
2012年1月，中海地产实现房地产销售额39.4亿港元，实现销售面积25.6万平方米。与去年12月相比，销售金额环比下降28.75%，销售面积下降29.67%。与去年1月相比，销售金额同比下降49.29%，销售面积下降52.33%。
中海地产表示，1月份，珠三角地区(深圳、中山、广州、佛山、珠海)为销售额多的地区，其销售额达9.42亿港元；而西部地区(成都、重庆、西安)则为销售面积多的地区，其销售面积达6.72万平方米。
2月3日，中海地产在赣州市新增项目1个，总权益可发展面积1233801.4平方米，共需支付地价人民币9.7亿元。公司累计新增土地储备140.2万平方米，其中新增权益土地储备123.4万平方米。
恒大：现金为 备齐粮草应对调控
恒大年报显示，2011年销售额803.9亿元，同比增长59.4%，销售面积1219.9万平方米，全年净利润117.8亿元，同比增长46.9%。每股盈利0.76元，同比增长50.2%。拟派末期股息每股人民币0.19元，同比2010年的0.1268元，增长近50%。2012年恒大的销售目标为800亿元，较2011年的700亿元有大幅提升。
截至2011年底，恒大土地储备1.37亿平方米，土地建筑面积4083.9万平方米，土地平均成本616元/平方米。与此同时，恒大2011年的销售均价是6590元/平方米，同比增长3.1%。恒大2011年净负债率下半年比上半年锐减7.9个百分点，加之651.1亿元的可动用资金，确保了恒大发展的稳健及可持续性。
2012年，恒大的销售价格会较2011年的均价略微上调，大约和物价水平持平。恒大董事局主席许家印称，恒大的利润主要来自于超前的“民生地产”发展战略，来自于成本控制能力，来自于战略合作伙伴（供应商、建筑商）的让利，“恒大要少赚或者不赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。”在未来3至5年，恒大地产将进入稳定增长期，销售、利润、预售等方面增长率将控制在20%～30%。
保利：提升商业地产比重 未来将试水养老地产
保利以央企背景和雷厉风行的军事风格努力构筑央企军团，保利地产的业绩快报显示，2011年实现营业收入470.27亿元，同比增31.02%；净利润65.13亿元，同比增32.39%。保利从去年年底开始一直保持缓慢的拿地节凑，与前几年其在土地市场表现相比，显得更加小心谨慎。
2月24日，保利地产公布下一个十年的发展战略规划，未来10年保利将在北京大幅提升商业地产比重。同时，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。
龙湖:2012年龙湖地产将适当增加土地储备
龙湖地产发布业绩报告显示，2011年营业额为240.9亿元，较前一年增长59.6%。持有现金人民币145.3亿元，净负债率为43.0%。2012年龙湖地产将适当增加土地储备。
截至2011年底，龙湖集团的土地储备合计3376万平方米，权益面积则为3074万平方米。土地储备的平均成本为每平方米1859元。2011年，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为482万平方米，平均收购成本为每平方米1950元。
数据显示，龙湖地产2011年平均账期从去年的3.4年上升至4.0年，平均债务成本仅为6.4%。截至12月31日，集团在手现金从年中的126亿元上升至145亿元，而净负债率则从年中的56.56%进一步降至43.02%，净负债率降低了13个百分点。
佳兆业：金志刚接任总裁 2012销售目标有所上调
2月初，执掌佳兆业一年多的原总裁黄传奇卸任，而曾经多次创造逆市销售奇迹的金志刚接任，让外界对佳兆业2012年后的发展多了一丝遐想。佳兆业2012年的销售目标比去年上调10%，无新增土地计划。
佳兆业是去年二线阵营中的一匹黑马。其2011年度业绩报告显示，佳兆业完成合约销售额153亿元，同比增长152%，其顺利实现“弯道超车”，使其行业由30迈进20。佳兆业集团总裁金志刚表示，今年推出300万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。佳兆业把握了调控下关注刚需的趋势，并奉行快速开发、快售、快速周转与城市更新双规并行的策略。
2012年元旦期间，佳兆业位于大连的第二个佳兆业广场正式开业，使得佳兆业在商业地产方面扩张苗头显现。资料显示，目前佳兆业在商业地产方面的土地储备楼面面积达到160万平方米，还不到佳兆业总土地储备2300万平方米的10%。目前佳兆业在商业地产方面有一个专门的商业公司运作，并有集团董事会副主席负责。其业务架构主要以商场和酒店为主，写字楼开发数量并不大。
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