[摘要] 6月9日，搜房网携手观澜湖地产举办“新形势下深圳豪宅市场发展论坛”，广邀行业、住宅开发企业、研究机构、搜房网博客、代理商企业、媒体代表共同探讨!
编者按：深圳豪宅及豪宅区伴随着改革开放30年的进程一路成长，在时光的雕琢中愈加夺目。豪宅市场，也在几轮楼市调控政策中走出了一条独特的发展之路。新形势下深圳豪宅市场如何发展，未来走势又将如何？当前宏观调控政策下，深圳豪宅市场面临哪些机遇和挑战……6月9日，搜房网携手观澜湖地产举办“新形势下深圳豪宅市场发展论坛”，广邀行业、住宅开发企业、研究机构、搜房网博客、代理商企业、媒体代表共同探讨!
深职院房地产研究所所长 邓志旺发表观点（来源：搜房网）
人为稀缺、财富集中、区域成熟化
深圳豪宅面临的机遇
深职院房地产研究所所长邓志旺表示目前的豪宅市场面临三个的机遇：，人为的稀缺化。“调控政策导致豪宅市场资源越来越稀缺”，邓志旺认为由于温总理去新加坡考察后，调控政策从原来学香港模式，逐步转向学新加坡模式，而新加坡模式就是商品房贵的离谱。在新加坡，70%以上的人住保障性住房，而且都有自有产权。剩下30%住所谓的商品房，也就是豪宅，价格相当高。再同一个地段，商品房要比保障房贵3-4倍。将来在中国的房地产将会“三分天下”：低端市场、中端、。低段用廉租房来解决，中端用经济适用房、安居房解决，市场完全按照市场方式来定价。由于政策已经使住宅用地越来越稀缺，人为制度化造成豪宅资源的稀缺，所以“将来做普通住宅的开发商没有前途，要做市场才会有更大前途”，邓志旺表示。
第二个机遇就是财富的集中化。根据国际统计，中国人均GDP排全球100多，但是富豪已经排到全前三位。从这两组数据对比可以知道，中国是一个财富高度集中的国家。80%财富集中在20%人手里，而20%的人消费需求无外乎就是车、房等等这些产品，必然会使他们住宅需求不断膨胀。土地资源稀缺，需求不断增长情况下，豪宅市场会有更光明的未来。
第三个机遇，深圳豪宅已经出现区域成熟化的趋势。从大深圳来看，目前形成了三个豪宅带，东部主要是从大梅沙一直延伸到惠东，以海景为主的豪宅。西部也是以海为主，包括红树林、后海、宝中等，都可以形成豪宅。而值得期望的是中部的豪宅带，这个豪宅带元素丰富。从星河国际开始，这个属于城市景观豪宅，以城区为主，一直从南区到北区延伸到梅林一带，接下来到了星河丹堤，再往北就是观澜高尔夫。这条中轴线因为元素多，也比较大，值得期待。整个中部崛起已经成为深圳未来发展重要的事情，当然前海崛起毫无疑问，但是真正对深圳人造成实惠的还是中部崛起。豪宅区域的成熟化也会使豪宅市场不断增长，带来新的机遇。
三大挑战促使豪宅向前发展
邓志旺认为豪宅发展面临机遇的同时也面临着挑战。
个挑战，客户逐渐成熟。以前的客户说豪宅就是指大户型，只要房子够大就可以。现在客户摆脱低档次需要，更多的是关注到服务。服务很复杂，“真正是你想要他出现的时候就出现，不想他出现就不存在，这才是的服务。”
第二个挑战，目前深圳豪宅缺乏灵魂。深圳豪宅与上海相比的话，虽然上海没有真正的海，也没有所谓的山，但是上海的豪宅还容易让人记起，比如在静安区的一栋住宅，以前是宋庆龄住过的，大家会觉得这个地方确实是豪宅，曾经的国母都在这里住过。而深圳豪宅正是缺乏这么一种灵魂的东西。比如武汉的东湖，有很大的湖面，但是跟西湖相比，东湖默默无闻。武汉人不服气，就跟他们说你去东湖能想到什么故事？不像在西湖可以想到很多东西，这就是缺少了灵魂。深圳豪宅还没有形成一个故事。“千言万语不如一个好的故事”，邓志旺称。
第三个挑战，豪宅营销方面存在误区。经常参加一些产品发布会，总会感觉有一种审美的疲劳。每次看PPT会感觉气势很大，但是真的能让人感动吗？不会，相反它只会让人感觉很压抑。相反国外或者港台的一些作品推介确实不一样。比如上次推介的台北101，宣传视频拍的很好，用一种亲切方式娓娓道来。豪宅产品能否打动人，关键的不是产品本身的质量，而是所表达的情感。领导都是孤独的，富人更孤独，更没有安全感，情感更需要沟通，所以豪宅推介要以动情的方式讲述出来，而不是以产品为。
市场细分、情感关怀、公益性
三大建议应对机遇和挑战
如何面对这些机遇和挑战呢？邓志旺提出三条建议：
个建议，市场细分。富人不是千篇一律的，如果豪宅打造出真正集聚某一个类型的富人，比如IT界、物流界等，形成富化，那么这个豪宅区域就成熟了。
第二个建议，情感关怀。昨天看到奔驰梦想成真的广告，虽然是一个1系列的产品，但是也算一个中产品，这个广告没有用加速的声音来表达产品的，而是一个小孩看看爸爸的车子以后，把模型车埋到家里院子里，给它浇水，期望有他的车可以长大。这个广告很有意思，也可以打动40、50岁的中年人。
第三个建议，公益性。豪宅一定要加强公益性的结合。这个公益性不是说开发商捐几十万、几百万的问题。而是开发商能不能将区域的把富人纳入到公益事业。因为富人有钱，而很多人都有公益之心，但是不知道怎么做。所以这也是豪宅营销可以考虑的方向，改善豪宅不良的印象。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
