[摘要] 近期，在局部信贷松动以及地方政策微调的刺激下，刚需逐步入市，房地产市场成交走势较为平稳向上。继贷款利率下调之后，央行特发文件中有关个人房贷利率下限7折的表述更是引发了市场的广泛关注，虽然其后央行重申房地产信贷未放松，但其对市场心理层面的影响甚于实质。
近期，在局部信贷松动以及地方政策微调的刺激下，刚需逐步入市，房地产市场成交走势较为平稳向上。继贷款利率下调之后，央行特发文件中有关个人房贷利率下限7折的表述更是引发了市场的广泛关注，虽然其后央行重申房地产信贷未放松，但其对市场心理层面的影响甚于实质。
据21世纪不动产上海区域对旗下门店的抽样统计显示，浦东金桥、花木；闵行莘庄、杨浦新江湾；松江新城等板块因央行降息时日尚短，目前对于二手房市场购房者刺激并不明显，更多的购房者仍选择观望等待。但有普陀真如、闸宁等部分6月成交较为火热的区域，由于受央行降息影响，近日不仅前来电话问询降息后自身贷款事宜的客户则略有增加，部分在谈客户的入市节奏有所加快。
21世纪不动产上海锐丰普陀真如星河世纪城店分行经理杨正雄透露，步入6月份，板块内的二手房成交出现明显回暖势头。当月前10天的成交同比5月同期回升幅度约在20％左右，带看量更是有40％以上的增长。与此前2个月相仿，近日板块内70％-80％的客户皆属于首套房购房者，央行降息大大提升了板块内刚需客户入市积极性。
汉宇地产市场研究部对徐汇、闵行和松江的多家分行进行询问后也发现，大多分行都表示客户已经对贷款利率下浮表现出浓厚兴趣。如汉宇地产金汇分行的区域经理顾海燕就反映，自央行降息到现在，分行内已经遇到许多客户上门咨询首套房贷利率8折优惠是否已经开始执行；静安新城分行的置业顾问也明显感觉到近期客户的入市意愿增强，带看量也相应开始增加。
更有个别板块有交易案例由于而加快成交节奏。21世纪不动产上海锐丰浦东世博店分行经理石二刚透露，分行上周刚成交一宗因央行降息而迅速成交的案例，购房者陈小姐看中一套板块内三林世博家园53平米左右的一房，但其115万元的总价稍稍超出了其预算。正在陈小姐犹豫之际，央行于上周五突然宣布降息，这在很大程度上改变了其对于楼市价格未来的预期，为避免未来房东存在跳价可能，于是决定于次日缴纳定金，加快交易节奏。
不过随着市场成交连续转暖，部分房东心态进一步坚挺。杨正雄表示，与市场成交回升相对应，板块年内也出现了房东跳价的情况，虽然幅度不高，但是对市场交投氛围的影响不言而喻。同时，也有不少购房者在期待8折优惠的同时陷入了新一轮的等待和观望。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，此次降息的时间点对购房者构成的心理影响或高于实际减少的月供影响。结合此前的各类楼市政策的微调变化，降息可能会被理解为政策转向的信号，成为楼市成交新一轮回暖的助推器，进一步分化市场观望中的潜在购房者心态，促其入市信心增强，或将形成6-7月份市场“淡季不淡”的交投行情。
政策诸多利好成交量增加 二手房业主跳价 上海商报
近，随着众多利好政策及成交量的不断增加，二手房业主心态也有些许转变，前期的议价空间不断缩小，取而代之的是跳价、。据２１世纪不动产上海锐丰松江大学城分行守成经理介绍，近期松江大学城板块内前来咨询和购房的客户大多以刚需自住型为主，带看量近期较为活跃，较５月同期上涨５％左右。大学城板块内热点楼盘如保利西子湾，目前两房均价１４５００－１５０００元／平方米，较前期有３％－５％的小幅微涨。
从业主角度来看，由于政策利好及看房客增多，更加看多后市，因此议价空间缩小，跳价现象时有发生。另外从购房者角度来看，政策的利好改变了对于房价走势的心理预期，趁相对低价入市成为绝大多数购房者的心态。但一边是业主跳价，一边却是“抄底”心理，两者在价格上存在分歧，致使成交周期已较４－５月份有所拉长。
闵行七宝板块也有类似情况发生。据中介门店业务员介绍，５月之前还存在议价空间，但进入６月份以来，尤其是降息等政策利好之下，不少业主选择跳价。尤其是拥有的业主，跳价现象更严重，幅度在５％－１０％。
据商报记者获悉，自央行降息以来，前来沪上各家中介机构咨询首套房贷利率是否有优惠的客户络绎不绝。以一笔１００万元总价、贷款２０年，采用等额本息还款方式的纯商业贷款为例，央行降息后首套房购房者的月供在８折利率优惠下，月供将从基准利率下的７６３３元减少为６８４５元，月供减少７８８元。从长期成本来看，８折利率优惠下的总利息更是减少近１９万元。市场人士表示，虽然降息等一系列放松货币政策对楼市具促进作用，但“利好”就如同一把双刃剑，有利的同时也带来了不利方面，房东的跳价从另一方面看也会使大部分购房者心理预期起变化，放慢入市脚步，成交周期因此被拉长。
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