[摘要] 面临国务院督查组调研收官，楼市进入深度博弈时期，官方媒体就调控走向频频“吹风”。近日，新华社再次发表新华时评称，面对事关重大、情况复杂的房地产市场调控，“有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策储备”。
面临国务院督查组调研收官，楼市进入深度博弈时期，官方媒体就调控走向频频“吹风”。近日，新华社再次发表新华时评称，面对事关重大、情况复杂的房地产市场调控，“有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策储备”。
而房地产开发增速的回落印证了国房景气指数的下滑。2012年1-7月份，房地产开发36774亿元，同比名义增长15.4%，增速比1-6月份回落1.2个百分点。其中，住宅25226亿元，增长10.7%，增速回落1.3个百分点，占房地产开发的比重为68.6%。
与房地产开发持续低迷相反，火热的成交缩小了房地产销售面积的下降幅度。1-7月份，商品房销售面积48593万平方米，同比下降6.6%，降幅比1-6月份缩小3.4个百分点，商品房销售额28699亿元，下降0.5%，降幅缩小4.7个百分点。
从目前来看，楼市3月份以来快速反弹的成交量，并没有给房地产企业减轻太多负担。截至2012年8月8日，已经有万科等22家房企发布2012年上半年财务报表，占沪深上市房企总数约15%。据链家地产市场研究部统计，这22家上市房企在上半年末库存合计3581.28亿元，与年初相比上涨9.17%，上半年新增库存300亿元。
据链家地产市场研究部常清认为，虽然上半年房企开启“过冬”模式，开工面积和拿地规模都出现明显下降，且3-6月销售好转明显，但是房企去库存效果有限。大型房企由于再建工程较多，再加上扩张惯性，库存增长高于平均水平。考虑到下半年房企施工进入高峰期，也是传统补充土地储备时期，房企库存还有可能出现明显的持续增长。
库存和资产负债率来看，房企经营压力依然较大。虽然市场回暖明显，但是一方面需求基础并不稳定，另一方面目前调控新政策预期增强，房企经营环境并未出现明显改善。强化销售去库存依然是房企下半年主要任务。“若今年金九银十再不出现，不排除房价延续去年走势，三季度末或会成为房企以价换量拐点。”常清说。
三四季度是开发商“抢收”的关键时刻。从已经公布上半年业绩的房企来看，过半数企业“中考”成绩未达标。距离“金九”这个传统旺季，只有20余天，楼市究竟是一路高歌还是震荡前行惹人关注。
同策咨询研究部总监张宏伟从四个方面分析了CPI数据对“金九银十”的影响。
首先，7月CPI如期跌破2%，为房地产市场继续制定和施行“差别化”的限购限贷政策奠定了基础。相对平稳的市场环境，为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。其次，楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”。第三、在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将逐步促使形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。第四、差别化政策的执行短期内房价难大幅反弹，但动力会逐步消失。
据一些房地产专门网站统计，开发商已经积极在为即将到来的9月做准备，而各大城市的秋季房展也已经开始筹备。
延伸阅读：
【相关阅读】
新政出台与否需看市场“脸色”
（来源：上海证券报）昨日本报报道，目前各部委有一系列关于房地产调控的储备政策，将酌情适时适度地调控。如果房价反弹之势难以抑制，后期储备政策必然应声而出。目前，市场各方都屏息以待。
房价若反弹，调控就加码？国务院督查组会叫停地方政府微调政策吗……市场内外充斥着各种猜测，各种观点，各种判断。在楼市调控进入新的敏感观察窗口之际，专访了房地产——住建部政策研究副主任珏林。市场
——回暖是事实
要密切关注集中购房成交
催生房价反弹
上证报：自去年房地产调控以来，楼市成交量一跌再跌，但是今年3月份以来，北京等地的住宅成交量，却出现月月递增的态势。对于今年楼市的表现，您怎么看？
珏林：事实上，今年上半年楼市没有预期的那么好，上半年销售量仅3.9亿平方米，按这个增长速度，预计今年全年住宅销售量为8亿平方米，仅仅高于2008年水平。而2011年全年房地产销售面积是10.99亿平方米。相比较就可以看出，今年房地产市场成交下降仍是主流。
但是，今年一、二线城市确有回暖。这有多方面原因，其中重要原因之一就是今年的信贷环境发生变化。
去年10月至今年2月，系统无论对开发商的开发贷，还是对个人住房贷款都是从紧的，没有房贷的支持，房地产市场肯定是低迷的。
而2月份之后，降准、降息，加之首套房的房贷优惠政策不再从紧，所以房地产市场有所回暖是事实。不过楼市回暖主要反映在一、二线城市，并不是都是如此。
对于一、二线城市住宅成交量月月回暖的现象和趋势需要关注。因为，集中购房会导致房价的反弹，会损害房地产调控的大环境。
上证报：2011年，房地产开发61740亿元，同比增长27.9%。而今年上半年，房地产开发30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），其中，住宅20879亿元，增长12.0%。房地产的大幅回落，对此您如何看待？
珏林：房地产回落是一种必然，但预计全年不会过低。
上半年房地产回落有几个方面的原因。其一是下滑比较快，影响了者的整体预期，由此导致意愿收缩；其二是去年拿地的开发商开发进度整体偏慢；三是开发企业资金周转紧张（除了一些型房企），能力有限。简而言之，在资金紧张之下，已经囤了地的开发商放慢开发，由此导致今年上半年房地产下滑比较快。
今年房地产回落是必然的，但是下半年房地产不会继续回落，预计今年全年的整体水平也不会过低。这是从两方面考虑，其一政府调控的目的是实现房地产的“软着陆”，而非“硬着陆”；其二从企业自身来看，房企不也面临着无法长期运营的窘境。
因此，预计下半年房地产会有所回升，是大的开发商，在二、三线城市的趋势是扩张的，目前收缩的主要是中小房地产企业。
上证报：您认为今年下半年中国房地产市场的趋势是回暖，回落，还是仍不明朗？
珏林：楼市回暖已经是事实，虽然销售量同比下降，但在一、二线城市的带动之下，楼市还是回暖的。这个趋势能否延续，要看其他方面的条件，如信贷环境等。
我担心的不是市场走向低迷，而是楼市的反弹。即，由于集中购房消费、对预期的误判，局部区域形成楼市过热，从而影响到整个调控大局。从这个层面来说，“回暖”这个词有误导的可能，我认为更好的说法是“下半年楼市趋于平稳”。
延伸阅读：
政策
——后续政策出台与否需看市场脸色
（来源：上海证券报）●限购政策，通过调整供求关系，缓解市场和社会的矛盾，这项政策是不会变化的。
●土地市场的反弹，主责在地方政府，他们必须转观念。卖地来钱快也多，这是地方政府支持房地产的原因所在。但是却不能支持他们这样做。土地卖光了怎么办？这种做法显而易见是不可持续的。地方政府必须转观念，改变这种发展模式。
●简单而局限地把城镇化理解为房地产是大错特错了。
“国八条”是楼市调控“基本原则”
上证报：近期楼市的回暖，已经引起政府和各个相关部门的关注，住建部、国土部、银监会、央行不仅纷纷表态，坚持调控不放松，而且还下发文件重申从严调控的具体办法。由此，市场内外也有一种声音：如果房价再出现反弹，政策就会加码。您认为政策真会加码吗？还是已经到了政策底？
珏林：目前管理房地产市场有三个办法：其一是消费方面，做调整限制，即限购；其二是资金方面，进行控制，如限贷；其三是税收调节的办法，如房产税试点。
从去年资金信贷政策的实际效果来看，对房地产市场压力和影响大，而今年通货膨胀已经得到有效控制，在目前稳增长日益成为重中之重的大背景之下，再通过收紧信贷调控房地产，不太现实。而税收的办法，是长期政策，不是一下子就能铺开的，目前也难以立竿见影。限购政策，通过调整供求关系，缓解市场和社会的矛盾，这项政策是不会变化的。
目前市场上所说的政策已经到底线了，而实际上还有很多政策没有执行到位。房地产市场的稳定需要两方面的支撑：一是增加市场供应量；二是需求方面，减少不必要的消费。对于前者，市场更多的关注于新增土地和新建房屋量上，但老问题仍然没有解决，即大量闲置土地有待开发，有些在建项目也在延缓进度，这都直接影响了住宅的供应量，从而导致供需关系这一根本矛盾仍未解决。
目前市场寄希望于政策加码，来推进房地产调控的逻辑本身就有错误。实际上，在“国八条”大的政策框架之下，不会出台新的政策，而是落实现有政策，对于执行上不足的细节问题要切实落实，而不存在超越“国八条”之外的新政问题。
简而言之，就看现在的这些措施能不能管好市场，如果能管好市场，也就没必要再出台新政策，如果管不住，就必须出新政策。
延伸阅读：
国务院督查组肩负三大任务
（来源：上海证券报）上证报：国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点是检查住房限购措施、差别化住房信贷政策、税收政策的执行情况等。对于这次督查，您认为会否有个别城市的微调政策被“纠偏叫停”？
珏林：国务院房地产督查组的派出，既是需要也是必要，它肩负着三大任务。其一，其督查的具体内容，是现有政策的执行情况，对于有警戒作用，会让一些有意微调的城市就此打住。
考虑到政策管理市场，必须定期检查督查，否则时间一长，如果不督促，政策执行可能存在弱化问题。
其三，2012年已经过半，对于房地产的各个方面，包括土地、公积金、政策执行情况等都需要了解。因此，此次国务院督查组在督查之外，还有调查的要求，即了解各地房地产实际情况，以便为下半年的政策提供决策参考。
上证报：扬州市财政局、房管局5月8日发出通知，给予对个人购买“成品住房”即精装修房进行奖励，购房者可获房款的千分之六。该政策也被业内指为托市之举，引起房地产业内外较多关注。扬州的政策不会被叫停吗？
珏林：扬州的政策是鼓励购买非毛坯住宅。鼓励非毛坯，这是住建部多年前就提出的，它可以节省大量资源能源。但是，由于当时房价过高，相关部门不敢大张旗鼓地推进此事，因为开发商必然会借机涨房价，那样的话，房价上涨的板子可能打到鼓励非毛坯的政策上。
扬州目前尝试做这件事，我个人不反对。因为，这项政策的执行，地方政府是需要自己掏腰包的，这就使得财力不济的地方政府无力出台类似政策，由此各地纷纷仿效的可能性较小。
更为重要的是，大家不要忽略一个问题，即，在房地产调控之下，扬州的该项政策之外，还要控制好房价，否则就会给自己招来“麻烦”。
延伸阅读：
限购政策根本不具备退出条件
（来源：上海证券报）上证报：但是，市场还是希望看到国务院督查带来一些实际成果，有没有一种可能，酝酿新的调控政策出来？
珏林：这种期望可以理解，但是，督查、调查，并不意味着就要出新东西。我之前已经说过，督查之外了解实际情况更为重要。可以肯定的是，目前房地产调控不可能放松，是限购政策，是目前房地产调控的红线，根本不具备退出的条件，而将长期持续。
限购政策退出，只有在两种情况下出现，其一，自动取消，即经济不景气，市场低迷，没人愿意买房或无能力买房；其二房地产税收政策承接且足以调节供求关系。
而目前这两个情况都难以出现，目前房价仅仅是涨幅趋缓，并不是消费能力不足，截至去年年底，居民储蓄存款35万亿元。如果这部分资金释放出来，可以肯定其中很大一部分会进入房地产市场，这样必然会抬高房价。所以，我一再担心房价反弹，一再强调持续调控不放松。
另一方面，房产税试点工作肯定是要推进的，但预计不会很快。因此，限购政策将长期持续，也是长期任务，不是一两年就可能退出的。
对于“限购”的争议，我认为在中国现阶段不成熟，用这一过渡办法是无奈之举，却也是有效之法，不能让者占领房地产市场。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
