[摘要] 适逢第四季度，调控细则即将进入新一轮的时段。住房和城乡建设部有关负责人“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，与国税总局明确房产税扩大征收，共同给市场吃了一颗定心丸。
适逢第四季度，调控细则即将进入新一轮的时段。住房和城乡建设部有关负责人“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，与国税总局明确房产税扩大征收，共同给市场吃了一颗定心丸。
为何三季度市场明显升温？中原地产市场研究部总监张大伟认为，首先，3月份以后， 政策环境出现了明显变化。虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。其次，土地的市场升温，使得购房者对市场价格再涨担忧增加，随之入市。
虽然房地产市场从表面来看逐渐回暖，但住房和城乡建设部负责人日前表示，总体看，去年下半年以来形成的市场格局尚未出现根本性改变，投机性购房得到明显抑制，房价基本平稳，住房库存量基本保持稳定。
接下来，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。要坚定不移地执行好现有调控政策，巩固调控成果。继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。
事实上，自6月份以来，多部委就陆续表态，坚持房地产调控不放松，7月中下旬，国务院还派出督查组进行房地产调控情况实地调研。8月底，多部委再次密集发声楼市调控，并传递出差别税收、房贷及推进房产税试点，将成为下一步楼市调控政策走向的信号。
从操作层面来看，房产税试点扩大确已在计划安排内。20日，国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上明确表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后。“房地产税终会在实施。”丛明表示。
此外，上述住建部相关负责人同时表示，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。同时，加快研究并完善房地产市场调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。
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限购两年或仅“面上”的深圳房价跑跌？
纵观近两年来，深圳新房成交均价仍处在“2万元”左右徘徊。自2010年实施限购以来，深圳房价在“均价”上处于跑跌状态：2010年，深圳新房成交均价为18954元/平米，而2011年则略涨，为18984元/平米。实际上，躲在“深圳房产均价”后边的实际售价或会让吃一惊。
近期前海(社区网论坛商铺)楼盘开售即定价3万元/平而成功卖出，脱离关内房价，“私自”的情况在2012年成深圳楼市又一看点。深圳关内新房成交均价是关外的2倍以上，业内早已耳闻。有研究数据表示，按深圳新房成交均价从高到低，前十名的“高价盘”中约50%的均价在5-10万元/平米，均价的超级豪宅“东部华侨城”售价则超过10万元/平方米。
近日有报道称，北上广深贵楼盘均价更是超过10万元/平方米。而且只是单盘多套合计后的均价，在均价的背后还有更多高房价未“浮出水面”，这些高价也让购房者却步于置业计划之外。而合富辉煌分析师黎文江指出，大部分网民直观看到的房价是挂牌价、开发商叫价，与实际成交价格有一定差距，属正常现象。
而根据搜房网数据监控日前统计，上半年深圳新房成交均价下跌楼盘的比例为31%，持平与的楼盘则占了69%。随着房地产市场调控的深入，保护刚性住房需求得到普遍认同。相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正是支持刚性需求者的首套房购房需求。有业内人士指出，刚需大量入市促使楼市回暖，而首套房贷利率松动、深圳入户政策放松大量刚需获得房票也是使楼市看起来“很火”的重要原因。
刚需爆发 深圳楼市再迎涨势？
深圳住房公积金贷款即将于本月上线，购房刚性需求或将得到再一次爆发。经历了楼市限购两年，在金九银十的传统旺季的背景下，深圳购房者显得更为“理性”。“刚需一族”在攒足多项条件后，在“金九银十”期间买房成了大概率事件。
同时，政策微调不断，中国下半年经济形势不容乐观，通胀压力加大。楼市走势仍处在“政策市”的围城之下，“从目前的形势来看，楼市销量的变化主要取决于房价的调整力度。开发商只有继续促销才能争取到‘政策微调’释放出来的刚需购买力。”中指研究院华中分院副总经理姚锐说，刚需入市短期内可能会带来一定的成交量。尤其是在“金九”这么关键的季度，开发商必将加大推盘量，产品面加大，刚需选择性加大，必将拉动深圳楼市的再一次“涨势”。
经济学家谢国忠表示，降息意在稳增长促增长，客观上也可能使楼市加速回暖，但千万不可误解为降息是一个旨在“挽救”房地产市场的政策转向。此外，在土地出让金不断“缩水”的情况下，政府财政将如何平衡？地方政府松绑调控的动力仍存，未来地方频“微调”可能成为常态。
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