[摘要] 原本不想介入养老、旅游、商业地产等新兴市场的讨论，非因没有思考，而是因为不想扫商和服务商的兴，毕竟大家都要赚钱做生意。既然要说，那就触及根本问题，谈谈对养老地产的几点看法。
原本不想介入养老、旅游、商业地产等新兴市场的讨论，非因没有思考，而是因为不想扫商和服务商的兴，毕竟大家都要赚钱做生意。既然要说，那就触及根本问题，谈谈对养老地产的几点看法。
关于我国老龄化的数据，在网络上随便就能搜到，在此就不占用篇幅了。先举两个亲身经历过的事例。
事例一：年初，作为一家房企的独立董事，在天津召开完董事会后，到郊区参观这家企业开发的一个养老地产项目。项目已建成几万平米，设计很人性化，配套设施一流，但销售并不理想，尽管养老模式及说辞设计得逻辑性很强。看罢，我貌似不着边际地问项目负责人，“知道为什么天津湖泊湿地很多却很缺水吗？”项目负责人问“为什么”。我说，“因为是盐碱滩，水渗不下去，与青藏高原和东北地区因为有冻土层而形成大量湖泊湿地一个道理”。我又问，“盐碱滩养生养老吗？”无语！
事例二：年中，参加某10企业的产品标准化评审会。会议中，分管领导严厉斥责老年产品研发经理。地漏设置在座便器右后方墙角处，清理污垢方便吗？有积水可能吗？便后站起时有滑倒可能吗？坐便时老人突发疾病会向后歪倒，还是向前栽倒的可能性大，紧急呼叫按钮为什么要设在左后方墙上……后来听说，那位研发经理被辞退了。
我国是2010年做的第六次人口普查，国家统计局是2011年4月发布的人口及老龄化数据。按说，老龄化具有典型的自然渐变规律，不可能在2010年骤然增加，而且此前也都有相关统计。为什么2011后养老地产骤热呢？时点恰恰与“限购”政策开始实施的时间相一致这并不是巧合，而是因为调控，旅游、商业地产亦然。
如果几千年来高尚的“孝”德，以及本应由政府承担“老有所养”责任的养老事业，从一开始就担负着地产商战略转型，甚至寻求新的利润增长点的重任，无论设计出多么严密、巧妙的盈利模式，也很难具有可持续性，这是出发点问题，更是常识。
何况，盈利模式目前只是停留在设想和设计阶段，甚至还不能称之为模式，至少迄今未见成功案例。
养老产业的前景和必要性无需多言，养老产业包括养老地产也毋容置疑。但是，凡事有应然，也有实然。大家看一看城市中有几家老年用品商店，经营情况怎么样，实然就知道了。研究欧美日的养老地产模式，无论是专业基金，还是反按揭，都是建立在社会福利制度基础上的，而我国恰恰缺乏的就是顶层设计。今后？再想想我国的社保基金缺口吧，缺口之大致使延迟退休年龄已开始策略性地吹风了。如果今后社会公众也认为延迟退休年龄确实很有必要时，相信我国会搭上这股全球风的。退一步设想，即使社保基金没有缺口了，届时资金充裕的保险公司、央企也会抢占这块市场，甚至不会放过产业链上任何赚钱的一环。能留给地产商的机会有多大呢？或许这些估计比较保守，有很多商和服务商不认可，但不妨反问一下：如果可以掘金，有大量资金和精算师的保险公司为什么至今还没有大动作呢？这也是实然。
还是同一家10企业，人家之所以涉足养老地产，是因为有全产品系的产品战略，是因为有几十万业主，而且品牌忠诚度高，业主愿意给父母买房。所以企业在社区内配套了一定比例的老年住宅，使子女与父母住宅同一个社区里，彼此可以相互照应。有些企业显然缺乏这种战略设计，也缺乏必要的资源和能力支持。把养老社区独立地建在配套设施不足的郊区，有多少子女舍得，有多少父母会留下离别、孤独的泪水？这是养老吗？这或许又是有些企业盲目学习标杆企业的误区。
因此，养老地产商必须回答几个问题：
一、养老地产的初衷和目的是什么，是否抱持有长线理念，短中期内如果不赚钱还会继续坚持吗？
二、我国福利社会制度建立和养老制度设计是不是一个长期过程，企业甘心充当“民营加油站”的角色吗？
三、几千年来的传统养老模式能在五年、十年改变吗，为什么我国“空巢”老人很多？
四、养老地产模式设计真的无懈可击吗，应然能代替实然吗？
五、如果以养老地产之名，行住宅销售之实，这种绕开“招拍挂”的曲线是不是不能满足规模和持续性增长要求，是不是有政府资源关系风险，是不是有一旦销售不畅而引致企业“心肌梗塞”的风险？
六、终，是服务商对负责，还是商自己埋单？
不要喊口号，也不要划大饼，请商告诉自己，自己对我国养老产业的评估、未来远景的规划以及实现目标的策略是什么。房地产开发商的处境的确比较困难，而且今后市场竞争会越来越激烈，必须要尽快寻求战略转型。但转型不意味着都往养老、旅游、商业地产领域挤，否则就可能造成撞车，甚至出现结构性市场泡沫。
说这些，本人绝不是反对养老地产，目的是通过抛出这些常识问题启发大家深入思考，不至于犯常识性错误。对于养老，本人也已做出前瞻性的适当安排，而且曾多次在公司内部会议上提醒员工：与其在网上与陌生网友聊天，为什么不拿起电话与父母聊天？扪心自问，自己做到了吗？
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