[摘要] 在政府换届的“敏感周期”内，包括房地产调控在内的政策，不出意外地进入了“静默期”。除了住建部部长姜伟新在十八大记者会上“调控不松动”的表态外，房地产调控政策的未来引来各界颇多遐想。
在政府换届的“敏感周期”内，包括房地产调控在内的政策，不出意外地进入了“静默期”。除了住建部部长姜伟新在十八大记者会上“调控不松动”的表态外，房地产调控政策的未来引来各界颇多遐想。
然而，寄望“调控松动”的开发商群体恐怕不会如愿，以限购政策为核心的严厉调控手段，短期之内恐怕仍无退出可能。日前，多地房地产开发企业向记者证实，属地发改委近日集中到各开发企业楼盘销售现场进行检查，其中是否存在购房资质“造假”、“变通”等问题，是检查的重点。
在此之前，不少地方不同程度地出现通过各种手段使不具备购房资质的购房者得以绕开限购政策购房的现象。对于购房资质的严查，似乎在向市场昭示，即便面临政府换届，去除房地产市场和购房过程中的、投机因素的政策思路，也难有改变的可能。
资质审定成限购政策核心
“北京市发改委近期确实对我们的销售情况进行了检查，主要是对已认购、已购买的业主的购房资质进行核对等等，总之是围绕住房资质展开检查。”11月21日，北京某房地产开发企业的负责人向记者表示，该企业开发的多个在售楼盘都在北京市发改委的检查之列。
这并非针对个别企业。包括北京市属国有房地产开发企业、跨区域一线房地产开发企业的在京在售住宅房地产开发项目，都曾被北京市发改委检查，时间均集中在2012年11月前后，检查的主要科目均是“已认购、已售房”购房者的购房资质是否合规问题。“个别一些楼盘检查了定价是否存在违规，但主要是购房资质。”一位不愿具名的一线房地产开发企业营销负责人告诉记者。
实际上，发改委对在售楼盘进行检查并不鲜见，但是，依据发改委的职权划分，过往的检查主要集中在“一房一价”“房源定价”等是否合规进行检查，对于购房者资质审核情况的检查，却并不多见。
从2010年开始，依据国务院要求，大型、特大型城市和部分二三线房地产热度较高的城市，开始实行“限购政策”，即在限制本地户籍居民购买房屋套数的同时，对于非本地居民的购房，通过社保缴存记录年限、所在地纳税记录年限进行限制，未达到相关年限要求的非本地户籍居民，不能购房。
在此背景下，审定社保、个人所得税等购买资质相关的工作，实际就成为了执行和落实限购政策的核心。而在具体工作中，以何种口径审定社保、个人所得税的记录，也成为了地方执行调控政策的口径。“北京市严格落实制定的房地产调控政策，至于具体工作，现在不便发表评论。”北京市发改委一位内部人士表示。
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个别开发企业“绕行”限购
2011年2月16日，北京市政府下发《北京市贯彻落实国务院房地产调控工作的通知》（下称《通知》）。《通知》明确规定，在北京购房的非本地户籍居民，须在北京连续缴纳5年社会保险或个人所得税方能具备购房资格。《通知》发布之后，北京市住房和城乡建设委员会（下称“住建委”）调整了商品住房预售、销售的网上签约流程。要求在签约前5-10天内，由开发企业先行将购房人情况录入住建委网络系统进行审核，在通过审核后，方能完成全部网络认购、签约流程。“其实在相当大的程度上，开发商为了避免麻烦，会先行按照住建委的标准，对购房资质进行审核，把不符合标准的购房者筛查出来。”万科北京公司一位不愿具名的高管向记者表示，不符合购房资质人群主要有两类，一是“断缴”，即年限已经达到5年，但其间因各种原因未能连续缴纳；另外一种就是缴纳年限不够的。按照北京市现行规定，断缴情况“确有原因且在可补缴范围内的，可以按规定进行补缴”。但是，对于未达缴费年限的，则没有任何可以“补缴”的余地。
前述不愿具名的开发企业负责人告诉记者，北京市发改委重点检查的购房资质，就是各种不符合补缴规定补缴的；也包括在未审核通过购房资质的情况下，开发商私下收取定金、购房款等行为。
记者了解到，为应对限购政策，个别开发企业会针对不具备购房资质的购房者，一方面先行私下收取定金或者购房款，同时为不具备资质的购房者违规补办相关记录提供帮助，在其具备资质时，再正式签订购房合同的情况，从而绕过了严格的资质审查。
“去化”取向难改变
“对于开发商有组织、机构化地为不具备购房资质的购房者提供违规补缴帮助的行为，我们的处罚是很重的，吊销预售或者销售许可证都是可以的，情节严重的会由公安机关介入。”11月22日，北京市住建委一位不愿具名的内部人士向记者解释。
在此之前，北京市曾集中处理了一批违规办理购房资质的案件。其中，部分开发企业被处以罚款。有部分涉及伪造相关单据、证明文件的个人，被以涉嫌“伪造证件”罪移交公安机关处理，截至记者发稿时，相关案件的审理工作仍在进行当中。
中原地产分析师张大伟表示，政府之所以将购房资质视为“红线”不得触碰，其主要原因是其是限购政策的核心，而限购政策则是房地产市场“去化”的实现路径，因此，购房资质控制口径的松紧，实际上事关房地产调控政策主线的性的维护。
在限购政策执行期间，包括财经委员会主任吴晓灵在内的多位人士，均对其非市场性的特质提出质疑，而当政府面临换届之时，以限购为核心的房地产调整政策是否也面临新的政策取向，包括房地产业界在内，都十分期待。
对此，住建部政策研究副主任珏林向记者表示，目前房地产市场调控取得的收效来之不易，其中限购政策起到了相当大的作用，同时，这也导致了购房者的预期在改变，因此，从短期之内看，限购政策的退出几乎没有可能。而房地产市场“去化”的政策取向，也不会有大的改变。
在十八大新闻举行的记者会上，面对记者何时松动房地产调控的提问，住建部部长姜伟新的回答十分坚决，“到现在，还没有想松动房地产调控政策，回答完毕。”
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业内提醒
“歪招”应对限购风险重重
随着限购执行力度的加深，不少应对限购的招数开始出现，有些是通过“技术操作”绕过限购门槛，比如先签合同暂不过户、借用公司名义、“假离婚”买房等；或者冒充公司员工骗取纳税证明……
种种试图绕过限购的手法，看似聪明，实则隐藏重重风险。比如，上海市第二中级人民法院民四庭审判长李蔚认为，借用公司名义买房，虽然不受买房套数限制，但一旦与公司关系破裂，与公司之间容易就房屋产权的归属产生争议。
又如，办假社保、假个税也是在“铤而走险”。华东经济法学院院长吴弘认为，首先，帮助员工非法购房的单位涉嫌违法；其次，购房者个人也可能因不符合购房的实质性条件，让房产证“打了水漂”，一旦被有关部门查到这种弄虚作假的行为，房产证有可能被吊销。
再如，针对网上热炒的为购房而“假离婚”的行为，上海市律师协会会长刘正东认为，这有两种可能：一是形式上的假，比如伪造、结婚证等证明文件，这种情况需要承担相应的法律责任；二是实质上的假，即“证是真的，关系是假的”，由此有可能带来财产分割的法律风险。刘正东说：“比如小和小李一对夫妻，小李离婚后出卖自己名下财产是合法的，小在法律上也无法要求小李返还自己的那份房产，这样小就是人财两空。”
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