[摘要] 部分三四线城市楼市库存的消化周期已达六年以上，面临“消化不良”风险。业内人士认为，虽然三四线城市发展较大，但当前一些三四线城市楼市的供给已明显过剩，而这些城市的购房人群基数较小、购买力有限，短期去库存压力较大，开发商在三四线城市的布局趋于谨慎。
部分三四线城市楼市库存的消化周期已达六年以上，面临“消化不良”风险。业内人士认为，虽然三四线城市发展较大，但当前一些三四线城市楼市的供给已明显过剩，而这些城市的购房人群基数较小、购买力有限，短期去库存压力较大，开发商在三四线城市的布局趋于谨慎。
三四线城市房地产库存天量消化需六年以上
有媒体公布了一份报告称，目前部分三四线城市的房地产库存量是“天量”。据其所述，国内包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。该报告以邯郸为例，该市是河北省三线城市，其房价每平方米也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。
目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。按照人均居住面积31.6平方米计算，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳100万人以上。
而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。
而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。报告称楼市风险前50名全是三四线城市
应警惕“鬼城”风险
鄂尔多斯从去年到现在一直处于寒冬中。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。其中，今年前4个月，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。
“鄂尔多斯楼市泡沫破裂是意料中的事。”专业人士分析，早在2010年媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”，即房子很多却无人居住。而今年8月的鄂尔多斯，则随处可见停工的烂尾楼和讨债者。当地一位开发商称，80%以上的建设项目都已停工，而这些房子的60%以上来自普通市民。
“尽管鄂尔多斯是中国西部一个富有的特殊小城，但其楼市泡沫的破裂对于其他城市和中国楼市，则具有警示价值。”某研究院企业研究总经理周建成表示，近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离基本面，过于激进的土地出让速度，积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。“相比于一线城市，感觉三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位业内人士坦言。
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开发商在三四线城市渐趋谨慎
持续两年的房地产调控，给三四线楼市带来了发展机遇。由于这些城市多数不在限购范围内，一些小城市吸引了大量开发商进入，刺激了当地房地产市场繁荣。然而，快速扩张后引发的“消化不良”问题也在逐步显现。
今年以来，不少房企提出了战略转型计划。新华联(000620)就提出“立足北京，有选择地进入经济发达地区的二线、三线城市”的战略布局。年底，公司对旗下的项目进行整合，将持有的惠州市国力房地产开发有限公司100%股权作价2.86亿元转让，同时加大了在北京地区的投入。
与之相比，一家业务主要集中在二三线城市的上市房企相关人士则表示，公司目前还没有计划调整战略布局。“有些城市的住宅供应量确实比较大，但短期内对公司的影响有限。公司已经加大了对销售节奏的控制。”
无论是退出还是坚守，部分三四线楼市快速放量的供应都是悬在开发商头上的利刃。联达地产机构董事长杨少锋认为，三四线城市供应量加大，开发商的去化速度必然受到影响，这会对中小房企的资金链产生压力。总体来看，开发商在三四线城市的应该更加谨慎。
或成地产商策略
在三四线城市供应过量的风险正在暴露或者即将暴露的情况下，地产商将怎样应对？
中原地产研究经理刘渊表示，三四线城市此前少有，在这样的背景下，能够增加项目的吸引力，加速库存去化。业内人士薛迥文说，除外，抛售股权也是可行的方法。但也有开发商表示不会卖房。一位在山东临沂同时负责两家楼盘营销的真（化名）向记者表示，虽然当地存在供应过量的问题，但他们不会去库存，因为三四线城市传统的楼盘营销手法还比较落后，开发商有机会将一线二线城市的营销手法引入过来吸引消费者购买，他们在今年还进行了5%~8%的。
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