[摘要] 万科总裁郁亮在今日的亚布力论坛上发表了对城镇化战略的三个担忧，他认为城市化相较城镇化更为适宜，而城市化千万不要变为房地产化，否则行业就会迎来巨大灾难；与此同时他认为城中村的消失会影响低收入人群住房需求。
万科总裁郁亮在今日的亚布力论坛上发表了对城镇化战略的三个担忧，他认为城市化相较城镇化更为适宜，而城市化千万不要变为房地产化，否则行业就会迎来巨大灾难；与此同时他认为城中村的消失会影响低收入人群住房需求。
“城镇化将给房地产带来春天”的论调成为近来房地产行业唱多的一个原因。但郁亮称，城镇化不是房地产化，如是的话行业就会迎来巨大灾难。
同时他担忧城市化变为城镇化，因为这两个概念的内涵有很大的差别。
他比较中美之间的差别说，在五十万人口级的城市中国比美国多，100-500万人口城市中国比美国少，而更大规模的大城市会带来大城市病。“100-500万规模的城市为适度，但这正是我国所缺乏的。”
而另外一个让郁亮担忧的是城中村的消失，因为如此一来，“低收入的人住哪去呢？”
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（来源：2013年1月22日中国经济网）
未来15年，房地产业在住宅开发领域仍有很多机会。房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业。只有定位清晰，才能够更加准确地把握政策方向和市场机会
全球的专业住宅开发商万科集团总裁郁亮日前表示，在房地产宏观调控成为常态的背景下，我国房地产业已进入行业发展的下半场。所谓下半场，并非指房地产业期已过，而是针对行业持续多年的高增长而言，要主动进行修正发展。
郁亮在参加某财经论坛时提出，房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业。郁亮说，过去房地产业一直被叫做支柱产业，实际上这个定位有问题。
房地产业作为国民经济的配套产业会更合适：城市在开始扩张阶段，首先需要住宅，于是出现以开发住宅为主的开发商；当城市进而发展到招商引资、大兴实业的阶段，需要开发商建设工业园区满足需要；到城市产业结构升级阶段，需要商业地产开发商的进入；到了城市形象提升阶段，则需要开发更多的文体设施、建筑与之配套。
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郁亮认为，可以看出，在城市发展的每一阶段，房地产业都是作为城市化、城镇化发展的配套产业而存在。即便房地产业涉及几十个相关行业的发展，也绝不应自认为是国民经济的主角。只有定位清晰，房地产业才能够更加准确地把握政策方向和市场机会。
作为配套产业的房地产业未来还将有多大的机会？郁亮认为，房地产市场还有足够的发展空间，如深圳等一线城市的住宅市场虽趋向饱和，但紧跟着城市旧改的商机就来了。
未来15年，房地产业在住宅开发领域仍有很多机会，如老年住宅等领域还基本未覆盖。其次，市场竞争将带来行业集约化程度不断提升，对于拥有8万多开发商的我国房地产行业而言，这将有利于市场健康发展。
再次，在行业发展的下半场，囤地这种以时间换空间、赚取暴利的模式将过时。未来房地产行业的毛利率、净利率水平将稳步趋同，形成稳定透明的社会平均水平。企业只有通过精细化管理，提升服务质量，才能提升对股东的水平。
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