[摘要] 昨天，国土资源部公布了全国31个省(区、市)及新疆生产建设兵团2013年住房用地供应计划。2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量的1.5倍。但是，仔细对比可以发现，今年的供地计划相比过去几年不增反减。
2013年住房用地供应计划不增反减
昨天，国土资源部公布了31个省(区、市)及新疆生产建设兵团2013年住房用地供应计划。2013年住房用地计划供应15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量的1.5倍。
但是，仔细对比可以发现，今年的供地计划相比过去几年不增反减。而且，按照往年经验，实际供地量还会被地方政府“打折扣”，其中有限的商品住宅用地或将引来各房企的争抢。
【政策】
供地为前5年均值1.5倍
国土资源部公布的2013年住房用地供应计划显示，2013年住房用地计划供应15.08万公顷，为过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%，符合调控政策要求。
《计划》称，保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，能够充分满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地应保尽保的要求。
商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%。
70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，为过去5年年均实际供应量(4.03万公顷)的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%。北京、上海、广州等四个一线城市计划同比增加2.8%。
查询供地计划汇总表可知，上海2013年供地总量为1000公顷，其中存量和新增各为500公顷。从供地分类看，保障性安居工程用地400公顷，商品住房用地供应600公顷，其中中小套型供应300公顷，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比为70%。
在2013年北京市住宅用地供应计划中，保障性安居工程用地800公顷，商品住宅用地850公顷。商品住宅用地中，中小套型普通商品住宅用地370公顷。
此外，国土资源部还透露，对房价较高、上涨较快的地区，适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。今年7月将根据市场运行状况，组织各地调整住房用地供应计划并向社会公布，住房用地供应情况将及时向社会公开。
【分析】
供应量视为近四年
尽管国土部2013年的计划供应量宣称为过去5年均值的1.5倍，但对此2010年至2012年公布的计划，今年的计划供地实为近四年。
所谓的1.5倍主要是由于2008年与2009年供地量很少，拉低了均值。这一 “文字游戏”也满足了今年的“国五条”要求的“住房用地供应原则上不低于过去五年平均实际供应量”。
与2012年相比，今年的供应计划在保障房和商品房方面都出现下降，保障性安居工程用地2013年计划供应4.15万公顷，去年为5.01万公顷。今年商品住房用地计划供应10.92万公顷，去年为12.24万公顷，降幅达到10.7%。
在全地供应计划普降之时，四大一线城市2013年的宅地供应计划同比却增加了2.8%。国土部相关负责人对此表示，这也是为落实房地产调控的要求，“房价较高、上涨较快的地区，需适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。 ”
这样的增幅恐怕“杯水车薪”。地产研究院副院长称，“相比四大一线城市供应缺口，2.8%的供地增幅恐难满足市场需求。 ”
中国房地产学会副会长陈国强则在接受媒体采访时表示：“按照北京的供地计划，有将近一半都留给了保障房，商品房住宅用地肯定相对会比较紧张，肯定会引发房企在地段的争抢。”华远地产董事长任志强则也在微博上质问：“给开发商多少(地)？ ”
在北京中原地产市场研究部总监张大伟看来，除非放开集体土地入市，从现行的情况来看，四大一线城市的土地储备不多，供地计划能与去年持平已属不易，超额供地以满足市场需求不现实。
供地量多被“打折扣”
据德佑地产监控的土地数据，住房用地计划供应量在2011年达到21.8万公顷的高点后，去年和今年的计划供应量都处于下跌状态。而且，2010年至2012年，供地计划都未完成，并且每年的完成率都只在60-70%之间。土地供应方面没有有效的问责机制，供地计划量对于实际供地的约束力也形同虚设。
任志强在博鳌亚洲论坛期间“吐槽”：“为什么国土部没有完成土地供应计划不问责呢？没有人对完不成计划承担责任，所以永远不会完成任务。 ”
统计显示，2010年计划供应18.47万公顷，实际落实率67.9%；2011年的计划供应21.8万公顷，落实率为62.3%；2012年的计划落实率为92.87%。 2012年，住宅用地供应计划总量为17.26万公顷，但由于2012年上半年土地市场行情不佳，国土部主动将计划下调至15.93万公顷。即便如此，计划也未能完成。一份国土部的内部资料显示，2012年供应住宅用地11.08万公顷，同比减少11.5%，落实率为69.6%。
德佑地产认为，3月初颁布的“国五条”中参照的标准是“过去5年平均实际供应量”，而供地计划未完全落实在过去几年又是家常便饭，因此今年供地计划的约束力将可能被进一步削弱。国土部指出，本次供地计划量是过去五年平均实际供应量9.77万公顷的1.5倍，从另一个角度来说，今年只要完成供地计划的三分之二就能达到国五条的要求，与前几年徘徊在60-70%之间落实率别无二致。
“地方政府一方面依赖土地财政，另一方面却连续多年未完成供地计划，这一看似矛盾的现象其实并不矛盾。 ”德佑地产分析，土地财政很大程度上依赖于开发商对土地的购买力，在前几年调控导致开发商资金紧张，土地难以拍出较高的价格，部分土地甚至面临着流标危险，因此囤积至市场好转后再拍卖反而能获取更大的。
【市场】
房企争相土地储备
德佑地产还表示，由于去年下半年以来楼市逐渐好转，且国五条中也缺乏针对一手市场杀伤力较强的政策，因此今年开发商的拿地能力和拿地热情都要好于前几年，土地市场总体情况相对乐观。
尽管“国五条”及其细则接连公布，但这些并没有阻挡房企的拿地热情。 4月9日，北京国五条细则出台后首宗土地出让，溢价率就高达174%。 4月10日，上海浦东发展置业有限公司以37.75亿竞得唐镇新市镇住宅地块，楼板价18199元，溢价65%，创今年沪首幅单总价纪录据悉，该地块成交总价创2011年以来住宅用地成交总价记录。
近日，龙头上市房企也争赴“土地宴”，忙于在各地进行土地储备。昨天，招商地产[简介动态]就发布公告称，全资子公司广州招商[简介动态]房地产有限公司通过挂牌出让方式，竞买取得佛山市顺德区一地块的国有建设用地使用权，成交总价为人民币13.2亿元。
保利地产的购地工作更加豪气。 4月10日的公告显示，公司接连获得了合肥市滨湖区、合肥市瑶海区、合肥市高新区、武汉市江夏区、大连市甘井子区、沈阳市东陵区、杭州市江干区的7宗地块。而在一个月前的3月8日，保利已公告宣布拿到了青岛市市北区、长春市西新开发区、天津市武清区等地的多宗地块。今年1~2月，保利也累计收获多达17个项目。
万科4月8日的公告也称，2013年2月份销售简报披露以来公司又新增加4个项目，分别位于佛山市顺德区、北京市房山区、太原市万柏林区和成都市成华区，大部分为合作开发，万科需支付地价超30亿元。今年1月和2月，万科已分别新增项目8个和7个。
据介绍，2012年一季度，“招保万金”四家房企总共拿地不到10块。
中指研究院统计，2013年一季度，300个城市共成交土地7959宗，成交面积29841万平方米，同比增加19%。其中，住宅用地成交2413宗，成交面积10426万平方米，同比增加37%。同时，楼面均价同比上涨近四成。一季度，300个城市成交楼面均价为1091元/平方米，同比上涨41%；其中住宅类用地成交楼面均价为1502元/平方米，环比下跌2%，同比上涨38%。
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