谁让豪宅不可"复制"? 细数深圳豪宅发展史
深圳商报 作者：潘艺丹 2013-04-28 09:31
[摘要] 深圳的代豪宅出现，物业类型为居住功能型的别墅，目标客户多为港人或在华者，这一时期豪宅开发较为分散，主要集中在罗湖和南山。
一提到别墅、洋房等这些被称之为“豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现这样一幅图画：宽大的户型，精致的
装修，舒适的环境，怡人的景观，周到的服务……当然还有昂贵的价格。
2013年，深圳的豪宅市场有一大批以豪宅产品为主打的
楼盘不约而同地集中亮相，其中既有靠山临湖的金地天悦湾，也有商务华侨城华寓，虽然定位各有不同，但都把目标瞄准了市场，且面市时间接近，业内人士称此现象将催生豪宅市场的联动效应。
谁让豪宅不可“复制”？豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值和能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有。
以相同的建筑面积单位作为基准，同样是一平方米的建筑面积，豪宅往往要比普通住宅占据更好的地理位置，耗费更多的占地面积，更多的建筑材料与
装修、装饰材料，更多的绿化面积，更多的营销投入，更多的物业管理服务内容，同时还包括更多相关的和隐性的社会资源具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或具有、得天独厚的自然资源，或具有历史形成的资源；三是建筑精美；四是风格各异难以仿造；五是价值无法再生。
因此，称得上豪宅的物业必然具有性。豪宅集中供应2013年深圳的别墅豪宅如期而至，供应期较为集中。7大纯大户豪宅中，燕晗山、梅沙湾2个项目是纯别墅项目，面积约为270～1000平方米；鲸山觐海规划有高层和别墅产品，面积约为180～735平方米；中通水岸、山语清晖、德弘天下、深圳湾1号户型面积约为160平方米以上，尤其是深圳湾1号1700平方米的复式，为深圳湾乃至深圳目前面积、价格的高层豪宅。
目前，深圳的豪宅项目在160平方米以上的纯大户可售豪宅盘可达18个，共推出近2800套房源。其中，11个项目集中于南山和盐田，占总数的61%；南山有6个项目，分别是在售的伍兹、德尚世家、懿德轩，以及今年将入市的燕晗山、深圳湾1号、鲸山觐海；盐田有5个项目，分别为在售的华侨城天麓、爱琴湾、天琴湾，以及今年将入市的梅沙湾、中通水岸。
另外，宝安有2个，分别为在售的榕江天御、曦城；福田有2个，分别为在售的兰江山第和将入市的山语清晖；罗湖有1个，德弘天下，龙岗仅有凯旋湾，目前2期在售，3期将推；龙华仅有位于鹭湖国际住区的金地天悦湾。难以逾越的价格门槛作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。
因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。从目前深圳豪宅市场的均价来看，榕江天御、兰江山第、德尚世家，均价约4万元/平方米以下；伍兹均价约6万元/平方米，总价可达千万以上；就别墅来讲，2013年将入市的燕晗山预计均价8万元/平方米；爱琴湾均价约8万元/平方米，曦城独栋均价约10万元/平方米。目前豪宅市场需求较为旺盛，供给量也在不断放大，但有效供给不足。
各大豪宅的置业群体虽同为金字塔尖部分群体，但各大豪宅在上又各具特色，客户群体也就呈现出多样化，因此各大豪宅如能在充分发挥自身的特色的前提下，加强市场宣传力度和引导，不断挖掘潜在客户资源，充分彰显高质素个性化生活空间，增加项目附加值和售后服务，“豪宅年”还是可以喜获收成的。
●上世纪80年代末至90年代初
深圳的代豪宅出现，物业类型为居住功能型的别墅，目标客户多为港人或在华者，这一时期豪宅开发较为分散，主要集中在罗湖和南山。
代表楼盘：华侨城东方花园(小区网论坛)、蛇口碧涛苑(小区网论坛)等。
●上世纪90年代初至90年代中期
第二代深圳豪宅项目开始注重地域选择，依靠区域资源为卖点，同时讲究生活便利。
销售以外销为主，内销为辅。楼盘集中于银湖、蛇口。
代表楼盘：银湖的金碧苑(小区网论坛)、金湖山庄(小区网论坛)等。
●1995年至2001年
第三代豪宅可称为便利景观型豪宅，开发形态不再局限于单一的建筑形式，形成以别墅为主，空中豪宅为辅的发展模式。
客户类型多为自住型内地客户，开发区域集中于蛇口、华侨城。
代表楼盘：华侨海景山庄、东海花园等。
●2002年至2003年
深圳第四代豪宅与第三代豪宅没有太大变化，同属于便利景观型豪宅，但是开发区域顺延城市空间的拓展也呈分散性，集中在香蜜湖、大梅沙、区、华侨城等。
代表楼盘：水榭花都、港丽豪园、熙园、波托非诺纯水岸等。
●2004年至2010年
这一时期的豪宅除了追求景观资源的性、稀缺性、性之外，更注重产品品质。
由于对深圳豪宅市场的预期，客曾经是豪宅市场主力。
代表楼盘：万科东海岸、华侨城天麓等。
●2010年至今
随着城市综合体如雨后春笋般崛起，高层豪宅将成为深圳住宅未来的发展浪潮，这些高层多位于城市核心，或是城市规划的新兴经济带。
代表物业：、华侨城华寓、伍兹、东海国际花园等。
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