[摘要] 掉进购房陷阱,房子同时遭遇三方争抢,究竟谁能胜出?如此悲壮的故事,却落在了涉世不深的小房身上。小房买了一家皮包公司开发的楼盘,开发商向银行贷款、要施工单位垫资,再从购房者口袋里掏钱,空手套白狼的游戏玩不下去之后,留下一个烂摊子推给三方。
掉进购房陷阱,房子同时遭遇三方争抢,究竟谁能胜出?如此悲壮的故事,却落在了涉世不深的小房身上。小房买了一家皮包公司开发的楼盘,开发商向银行贷款、要施工单位垫资,再从购房者口袋里掏钱,空手套白狼的游戏玩不下去之后,留下一个烂摊子推给三方,所幸的是,小房作为购房者享有优先受偿权,可勉强保住了他那点可怜的。
买房上访
那是房地产热潮席卷全中国的年代,大大小小的城市里,一个一个楼盘如雨后春笋般地拔地而起,开发商建造得热火朝天,购房者买房如买菜,表面上看来,楼市红红火火、购销两旺。
小房刚刚大学毕业两年,就赶上了这个时侯,经不住媒体和朋友热捧房产,小房也把仅有的几万元钱,以一成首付的形式,买下了一套46平方米高层。在小房看来,的投入不大,自住或者出租都适宜,如果价格涨上去了,还可以转手卖出去。
小房买的时侯,这个楼盘刚刚完成地基,据销售人员讲,已经卖出去一两成,相比有些尚在图纸阶段就卖掉大半的楼盘,业绩不是太理想。很快,楼盘封顶了,小房心想,按照这个速度,应该还有几个月就可以入伙了,自己也有新房子住了。
谁知,又过了一个月,小房发现施工进度明显放缓了,后来干脆停工了,一打听才知道,因为开发商欠了银行和施工单位的钱,工程被迫停工。
知道这个消息,小房又急又气,唯恐人生笔就这样泡汤了,在焦急中度过了两个月,工程仍无任何进展,又找不到开发商,无奈之下,小房和几十个业主集体上访,要求退款或按期交房。
资金黑洞
上访事件引起有关部门的重视。随着有关部门的介入和调查,开发商的资金黑幕逐步被揭开。
原来,这家开发商其实就是一个典型的皮包公司,土地使用权属于另一家实业公司,开发商为实际出资方,但是开发商根本没有启动资金,就以土地使用权向银行抵押贷款3000万元,并办理了土地抵押登记。
工程开工时,开发商又要求建筑承包商垫资修建,直到建到标准层,才象征性地支付了一点垫付款。从基础到建筑主体,建筑承包商已垫资3000多万工程款,经多次催款,但开发商以各种理由推诿拖欠。该工程办理了预售许可证后开始预售,由于销售未达到预期效果,两幢高层封顶时已无资金续建,工程被迫停工。
雪上加霜的是,银行借款已到期,要求偿还。至于银行贷款和预售资金,很大一部分已经挪至他用,根本无力偿还银行和建筑商的资金,按照评估单位的评估,该项目已资不抵债。
谁更优先
经过有关部门的调查和评估,认为该开发商经营不善,濒临破产,所剩下的能够偿还债务的就是这两栋已经封顶的楼盘。银行、建筑商和购房者三方都向法院起诉,要求将楼盘拍卖,偿还己方的债务。
银行向法院起诉请求法院判令其抵押登记具有对抗第三人的效力,享有优先受偿权,购房者认为其购房不知土地抵押,是善意取得,也应保护他们的权益,而建筑商则认为,其工程款也有优先受偿权。
按照三方的诉求,这两栋楼盘的估价值不能全部偿还,三方到底谁具有优先受偿权呢?
法院审理认为,物权优先于债权,购房者者交付了全部或大部分房款的购房者优先于工程款受偿,购房者是善意购房,应优先受偿,其后依次是建筑商和银行。就这样,小房和其他购房者在楼盘拍卖后,才侥幸拿回了自己的购房款。
点评
优先受偿权是指某一债权人优先于其他债权人优先受到清偿的权利。优先受偿权行使的条件:(1)债权人必须按照合同规定全部履行了自己的义务,且经检验符合要求,否则,债权人不得行使该权利。(2)债权人在债务人未按照合同约定支付价款时,一般应当先行催告,要求债务人在合理期限内支付价款,债务人在催告期限满后不支付的,债权人方可行使优先受偿权。(3)优先受偿权的实现方式为两种:种为双方协议,即由债权人与债务人协议将合同标的物折价,以折价价款优先受偿;第二种为拍卖方式,即由债权人申请人民法院依法将合同标的物拍卖,就该标的物拍卖的价款优先受偿。(4)优先受偿权行使的限制,即合同标的物不宜折价拍卖的,债权人不得行使优先受偿权。
根据《城市房地产管理法》第四十七条第二款规定“以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押”。根据《担保法》第四十一条规定“以财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日生效”。第四十三条第二款规定“当事人未办理抵押登记,不得对抗第三人”。本案中银行具有对抗第三人效力,具有优先受偿权。但根据2002年6月20日《人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权。”《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。且按照《人民法院关于建设工程价款优先受偿权间题的批复》第二款的规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部份款项后,承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗买受人。”综上所述,本案应首先保护交付了全部或大部份购房款的消费者,其次是清偿建筑承包商的工程款,银行只能先于其它债权优先受偿。但是在保护了善意购房人和清偿了建筑承包商的工程款以后,银行的权益已得不到有效的保障。
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