[摘要] 目前深圳旧改主要是旧村改以及“工改工”项目，未来住宅小区的旧改将会越来越少。旧改立项区域分布以宝安、龙岗、坪山居多。毫无疑问旧改是盘活深圳土地资源的重要途径。尤其是“工改工”的旧改项目，起到引导实体经济产业方向的作用，未来在深圳旧改项目的总占比将超过60%。
耿延良：
旧改，中国房地产协会法律专业委员会委员、深圳市房地产协会副会长，现任集团副总裁兼城市更新集团有限公司总经理。
记者：目前深圳旧改项目的布局有何特点？对未来深圳楼市有什么影响？
耿延良：目前深圳旧改主要是旧村改以及“工改工”项目，未来住宅小区的旧改将会越来越少。旧改立项区域分布以宝安、龙岗、坪山居多。毫无疑问旧改是盘活深圳土地资源的重要途径。尤其是“工改工”的旧改项目，起到引导实体经济产业方向的作用，未来在深圳旧改项目的总占比将超过60%。深圳的土地供给稀缺，旧改给深圳楼市的“面包”提供了的“面粉”。
记者：《深圳市城市更新办法实施细则》出台将近一年半时间，目前的实际效果如何？操作旧改项目的难度是降低或是抬升？
耿延良：《细则》的出台明确了操作路径和方法，一定程度上促进了城市更新的进程。但在实操层面，旧改的难度还是比以前更大了。原因在于：其一，外地房企抢滩，与本土企业争夺深圳旧改项目，获取项目的竞争加剧。其二，人工、租金成本上涨，业主的要求也在上浮，可改造的项目要价提升，同时居高不下的土地贡献率及税费，也给从事旧改的房企提出了更高的挑战。其三，因为暂时没有完善司法途径保障，旧改容易变成房企与业主之间的直接利益博弈，业主关系难处理，各方利益难平衡，矛盾问题难解决，也增加了旧改难度。
记者：可以看到，城市更新是深圳未来新增土地供应的重要形式，因此无论是央企或是民营，都在积极参与深圳城市更新。哪些类型或者是特质的企业，在目前的深圳旧改竞争中更有？
耿延良：央企、大上市公司凭借品牌效应和雄厚的资金实力，在争夺“招拍挂“地块时处于上浮。但是如果是旧改项目的获取，本土民企以其独到的经营模式、高效的执行力、相对灵活的处理措施、长期实践经验的积累及对深圳市场的了解，竞争可能更为明显。值得一提是本土房企的地缘文化，在村民之中形成良好口碑以及影响力，这对推进后期旧改项目是重要的。
记者：从目前已经面市的旧改项目来看，大多选择了例如综合体这种产品形态，从而拉动了项目售价。旧改与未来房价的关系，应该如何看待？
耿延良：选择大型综合体这类产品形态，本身就有风险性。在人口稠密、经济发展水平高的区域是可行的，提供人居环境的同时也会拉动商业价值上涨。 但在人口相对、经济发展相对落后的区域，因消费人群的数量及消费能力有限，可能会导致综合体的空置和生意萧条。但为什么开发商还愿意选择综合体，事实上和旧改的成本息息相关。
单纯从供求关系来看，旧改会增加市场供应，理论上房价会有所下跌。但房价不是完全由市场价值规律决定，还掺杂很多政策、人为因素，所以实际的市场结果还不能定论。
记者：集团在未来深圳旧改市场上将有何动作？
耿延良：集团在过去17年的发展历程中，一直是在稳健发展，保持稳定盈利的态势，此外因为持有许多商业项目，公司的融资能力也有长足发展，这是未来推进旧改项目的关键。
今年5月21日，城市更新集团公司——城市更新集团有限公司正式成立。100多人组成的旧城改造专业团队，将助推集团保持快速、稳健的发展趋势。城市更新集团有限公司规划3年内将拓展新项目土地面积近300万平方米，深圳葵涌项目、南新项目、松岗项目、泥岗项目均已正式启动。未来将加大对宝安、龙华、坂田、坂雪等地拓展力度。通过3-5年的快速发展，希望打造成为中国城市更新的领先品牌。
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