[摘要] 国家发改委、住建部、国土资源部等六部委日前联合召开了全国棚户区改造工作电视电话会议。会议明确要求,各地在10月底前应编制完成2013-2017年棚户区改造规划。之前的6月26日,国务院常务会议决定,今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。
国家发改委、住建部、国土资源部等六部委日前联合召开了棚户区改造工作电视电话会议。会议明确要求,各地在10月底前应编制完成2013-2017年棚户区改造规划。之前的6月26日,国务院常务会议决定,今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。
目前,包括北京在内的多地都在制定未来5年的棚户区改造计划,不仅列出惠及户数,而且还表明具体金额,北京未来5年计划额达5000亿元。
从棚户区改造出发点看,这属于保障性住房范畴,不仅能拉动,还对改善民生有重要作用,不仅不会对商品住宅房价产生助推效应,相反还可以释放一部分刚需,起到抑制商品住宅市场房价的作用;同时,棚户区改造的本质仍然是房地产,因此,具备对相关下游产业强劲的带动作用,水泥、建材等行业都将获益,拉动经济增长的同时,又不太多刺激商品房市场。
但是,今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户不是一件简单的事情。
首先,棚户区的改造成本越来越高,这么大规模棚户区改造的成本是多少?成本由谁来承担?
其次,尽管不断鼓励社会资金进入,但参建保障性安居工程的企业多为央企和地方性国企,用怎样的手段吸引民资还需要探索。
笔者认为,从未来5年棚户区改造所带来的市场机会看,有利于房企借道“棚户区改造”机会进入重点城市的区域市场。房企可以借机参与旧城改造所带来的市场开发机会或为政府代建的相关工作。这对于地方性国企、一些大型房企来讲,可能会带来新的和市场布局机会。
对于市场需求来讲,棚户区改造会带来新的居住或改善型需求入市,在“棚户区改造”过程中势必会导致这些群体入市购房。但是,今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户不是一件简单的事情。
笔者认为,从机会角度说,由于当前土地市场价格已处于实质性上涨阶段,房企之间对于地块的竞争已激烈,在土地市场通过招拍挂获得土地代价已相对较高,因此,在当前房企有可能借道“棚户区改造”的机会进入重点城市的区域市场。房企可以抓住棚户区改造的机会,参与旧城改造所带来的房地产市场开发机会或为政府代建的相关工作。但是,房企也有可能借机利用“棚户区改造”的机会拖延改造进度,成为圈地“囤地”的借口。因此,在推进“棚户区改造”过程中,还应该防止“囤地”圈地运动现象的发生。(作者系同策咨询研究部总监)
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7月楼市"涨"字当头 龙头房企斥资300亿加速拿地
（来源：北京商报）延续了二季度楼市升温的态势，7月，房地产市场整体“涨”字当头。受房企上半年业绩大涨以及近期楼市量价齐涨鼓舞，龙头开发商囤地节奏也不断加快。
根据中原地产研究监测数据显示,截至7月25日,十大标杆房企权益购地293亿元,金额创年内新高,面积达502万平方米。北京区域内，截至7月28日,7月土地出让金合计达到了205.17亿元。算上在29日、31日出让的7月两宗工业用地，预计7月土地出让金合计为206.2亿元。前7月土地出让金比2012年同期的238.5亿元同比上涨了265%。
龙头房企圈地提速
7月，万科、中海等房企在多个城市斩获数幅地块。截至7月25日，十大标杆房企权益购地293亿元，购地金额创年内新高，面积达502万平方米。高总价、高单价、高溢价的地块不断出现。万科在上海以48.7亿元拿地；保利置业上海泗泾镇地块，溢价达132%；此后，中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)夺下的孙河地块，以楼面地价5.2万元/平方米成为北京新单价。
据相关统计，纳入统计的十大标杆房企分别为万科地产、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、恒大地产、中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)、富力地产(富力又一城富力盛悦居)、华润置地(橡树湾润景公馆)、金地集团、绿城中国、雅居乐以及招商地产。根据中原地产市场研究统计数据，截至7月24日，2013年内，十大标杆房企共计斥资1214.55亿元购地，同比大幅增长，为2009年以来同期购地支出额度。
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房企偏爱一二线城市
在拿地金额方面，据不完全统计，十大标杆房企年内购地金额达到了1214.55亿元，同比大幅增长。值得注意的是，从拿地区域来看，此前将战线移至中小城市的部分大型房企，近期也将深耕扩张的重点区域转移至一二线城市。北京商报记者在统计十大房企购地支出时发现，二线城市是其拿地布局的重点区域。
业内表示，今年上半年，在十大标杆房企的购地可建面积分布中，二线发展中城市占比，为55%。这主要是三四线城市房地产企业销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，但一二线城市却表现良好，导致标杆房企调整布局重心。
土地市场普遍升温
事实上，除了十大标杆房企之外，其他房企的拿地热情也不容忽视。各地土地出让规模在上半年也达到一个高潮。国土资源部法律7月28日公布的土地管理形势分析显示，上半年房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。国土部门统计显示，今年上半年房地产用地供应8.24万公顷，创历史新高。土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%。
按照历年的土地供应节奏，一般从二季度开始土地供应逐渐放量，三四季度达到供应高峰。如果土地市场不出现猛烈降温，今年土地出让收入有望继2011年后再度突破3万亿元大关。
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