[摘要] “2014年房地产泡沫必将破灭。”不少人对此已经“麻木”，但在2013年的楼市中，却出现了一些不同寻常的情况，值得者重视。
2014年十大风险之五：房地产泡沫被挤压
“2014年房地产泡沫必将破灭。”不少人对此已经“麻木”，但在2013年的楼市中，却出现了一些不同寻常的情况，值得者重视。
比如，李嘉诚抛售内地物业。
2013年9月，和记黄埔、长江实业将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手，买家均为同一离岸公司，总交易金额达30.3亿港元。10月，李嘉诚将小陆家嘴的东方汇经整栋出售，交易价格定格在71.6亿元。
“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”万科董事长石的微博评论道。
抛售原因是什么？李嘉诚在接受媒体采访时给出了明确的答案“是的，价格涨太高，一般老百姓已经难以承受。虽说近期也看到政府出台了调控政策，譬如买二套房限购。现在地产的公司也有危险，要很谨慎，很小心，我一生的原则是不会去赚一个铜板。”
除QE在2014年退出外，被认为是调控楼市“杀手锏”的不动产统一登记制度也愈行愈近。
据国土部下属的土地勘测规划院12月26日发布的《中国土地政策蓝皮书（2013）》称，明年国土部将研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台，做好国家层面有关不动产登记的衔接工作。
“不动产统一登记制度是个好政策，如果实施，房价马上会跌。”潘石屹对此评论道。
“房地产泡沫破灭的预期在股市已经开始体现”，来自深圳某地产上市公司的董秘向记者表示，“近半年A股地产股处于持续下跌状态，近走势更是呈现出阴跌的状态。”其补充道。
比如万科，2013年以来的跌幅已达19.22%。另一巨头保利地产，2013年股价累计跌幅已达38.96%，是其上市以来跌幅的一年。华侨城、招商地产2013年以来的股价走势也均告跌。
“对明年销售平淡的担心已在2013年地产股的表现中有所反映，但地产是牵一发而动全身的，一旦销售不好，大部分行业都会受影响，而这些行业在2013年却没有反映出这样的预期，届时或面临好预期难以兑现导致的估值和业绩的双杀。”国信证券房地产行业2014年策略报告中有这样的担心。
地产股对此已有所预期，而大部分与房地产直接相关的行业或许也会受到波及，如建筑建材、装修装饰、园林、有色金属等。对这些与地产相关的行业，者也要警惕。
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（来源：朱大鸣博客）据悉，层对于房地产部署正在不断具体化的过程中。在24日举行的住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时。
明确表示：“继续抓好房地产市场调控和工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场。
姜伟新部长所传递的三大政策信号，值得关注的是“更加注重分类指导”。过去的一年，中国房地产市场出现了严重的分化现象，虽然大部分城市迎来了房价的过热局面。
但仍有个别城市出现了几近崩盘的危局，常常被人们提及的是鄂尔多斯、神木与温州。鉴于这样一种复杂背景，提出分类调控的策略整体上是匹配的，而且更加有的放矢。
一线城市火爆甚至过热是过去大半年时间的基本特征。国家统计局18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。
广州虽然在北上广深四个一线城市中同比涨幅少，但也超过了两成。我们公布的统计数据能够超过20%，事实上大部分楼盘涨幅都要超过这个数字。
所以说，2013年由于政策口径多次转换没能，2013年整体上是房地产的之年。
正在姜伟新讲话当日，媒体却发现广州市国土房管局局长李俊夫却要求逐步探索广州明年将探索逐步取消限价、限购等干预措施。随后，媒体又报道称广州会按照住建部的要求加强房地产调控。
业内评论往往从一个极端走向另一个极端，不少人就以限价、限购管不住价格上涨的事实以及反对政府干预的理论作为武器，否认限价令与限购令的功效。
固然我们也反对毫无道理的、随意干涉市场的行为，但是，这个上从来就没有纯粹靠价格机制就能运行的经济，市场经济也不是的。
客观地说，对于房地产这样事关老百姓日常生活与企业生产运营成本重要商品，没有政府的干预是不可能的。
在过去的三十年中，有多少国家的经济良好发展势头被房地产泡沫终结了，显著的两个大教训一个是日本，一个是美国。房地产泡沫之后，这两个国家固然瘦死骆驼比马大，但他们经济已经换档了。
房地产作为地方的摇钱树，地方当然愿意房地产越火越好，限贷、限购与限价对房地产市场成交不利，阻碍市场繁荣，所以很多地方早就想解除而后快。
但是，从全局来看，层面之所以没能松口，重要的原因是本来大量的信贷资金都已经或明或暗地配置到了房地产及其相关领域来了，其他产业流动性显著不足，如果取消了所谓三限，大量资金涌入这个领域，不仅仅会给市场带来巨大冲击，还会给整个经济资金饥渴火上加油。
正所谓“走自己的路，让别人无路可走”，也就是说，并不是只有泡沫破裂才会对经济造成冲击，泡沫形成过程中攫取其他产业大量的流动性资金，也会给其他产业造成致命一击。
从全球来看，房地产泡沫屡屡出现，而且牵涉面庞大，一旦形成冲击力不亚于经济八级地震。关键的原因是政府信用通过纸币，甚至通过电子符号大规模贬值，资金被逼的没办法只好去大搞过度的金融创新，转移风险，房地产因为是必需品，而且所涉及的资金量又大，往往就成了各路神仙藏身的洞府。
这个洞府里能够藏着数以百万亿计的货币，但房地产池子再深，也终究有垮坝的时候，这时所蓄积的能量释放出来，引起整个经济体系大地震。东南亚金融危机起始于小小泰国的房地产投机，美国小老百姓断供导致了2008年世纪大危机。
殷鉴尚历历在目，中国未来几年，一个重要的任务是防止房地产泡沫不可收拾，即使是无法躲过泡沫破裂，也要做好防止其冲击的隔离墙，以免临阵心慌慌，措手不及。
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如果说，在超出自住需要之外，个人或一个家庭或许能通过购买房产来积累财产并变得富有，而不管这种购买是被界定为还是投机；那么，作为一个国家，无论如何也不可能通过建造或购买房产而变得富有，非但如此，而且还很可能因此丧失竞争力。更何况，这种普遍现象也很难被界定为，尽管不一定与盈利等同。
房屋当然有质量差异，其建造也有技术含量，但这种技术恐怕难以与制造业等产业技术相提并论。仅就现代的房屋而言，不管是住宅还是商业地产，很难说就一定比几百年前的原木小屋或石头房子好。如果考虑到绿色低碳因素，更难以确定“越是新的就越是好的”。
在这一意义上，虽然房地产开发商也是价值创造者，其财富实力会或许在短时间内迅速增强，并拥有较大的社会话语权与影响力，但难以作为一类企业家，如同制造业或服务业里的企业家那样，受到人们的顶礼膜拜。相反，不论是哪个时代或哪个国家，往往这将这类快速暴富的人视作地产投机商，负面评价似乎并不比正面评价少。如果房地产商意识不到这一点，则只能显示其实在缺乏自知之明，对于给自己带来财富的房地产业缺乏应有的正确认识。
无疑，房地产的确是国民经济一个重要的经济部分，但是，当一个经济体的增长主要由房地产支撑和牵引时，就会拖累其技术进步以及其他产业的竞争力。
房地产是一个自我增强色彩很浓的行当，无论其上升还是下降，都常常极易演变为叠加累积的非理性加速过程。是在所谓房地产繁荣时期，无论是开发商还是已决定购房者（更不用说已拥有房产者），无不希望房价继续上涨。在这种普遍而逐渐变得非理性的过程中，加入房地产市场的资源不断增加，对其他产业的挤占也会越来越大。轻易而简单的赚钱效应，吸引着越来越多的企业加入地产开发投机，基于短期盈利压力而使很多产业的资产负债表充斥着过多的土地泡沫因素。然而，这不仅不是真实的增长与发展基础，反而弱化了主业的发展，掩盖了主业竞争力下降等问题。对房地产的过多参与，以及对其高额盈利的陶醉，于产业和企业而言，无不妨碍着对技术研发与改进、品牌建设的投入。长此以往，主业将变得不再是主业。
过去十多年中国房地产的持续繁荣，不仅使房地产价格快速向全球峰靠拢，也使几乎的国有企业和大型私营企业参与到房地产开发中来。是掌控了中国主要资源的国有企业，利用金融体制及其他经济体制改革不到位所带来的资金、土地和地方政府支持等，不断增加对房地产的投入力度，在助长着土地泡沫的同时，也用来自房地产的巨额利润掩盖着主业盈利的下降甚至亏损。有人说，过去十多年中国的经济增长居之，但在此期间并没有产生出的技术品牌，这与土地泡沫的兴盛与膨胀有着很大关系。笔者认为，这种说法不无道理。
更成问题的是，房地产极易形成泡沫，泡沫又极易破裂。在泡沫破裂的过程中，房地产的贬值则是累计加速的，1997年亚洲金融危机时香港地产贬值70%就是例证。这一过程会将那些过度参与房地产开发的产业企业拖垮。不要说70%，中国的房地产市场就是下降这一数据的一半，且不说那些房地产开发商，不少其他的产业企业亦将陷入极其被动的局面，且不说还有大量银行与非银行金融机构也将因呆坏账而跌入兼并重组甚至破产的境地。
国人这些年来都看到了，中国的房地产市场进入了一个两极化的怪圈：一方面，房屋建造得越来越多，房价却不降反升，买不起房子的人并没有因为遍地建起的房子而能够买得起，反而越来越买不起；另一方面，已拥有房产和买得起房子的人，在期望房价不降的同时，照样想方设法去购买房产。不用看统计数据，仅凭直觉就会发现，遍布国内大大大小小城镇的房子，或许各有其主，但不少地方的空置率不低。整体上看，即使不承认过剩，至少很难否认不再短缺。
因此，将房价上升归于供给不足很难让人信服。那么，是不是等到哪悬空中的那个大泡沫破裂了，在地面伸脖仰望的人就能买得起房子，能捡到一片半片的泡沫碎片呢？不见得！这个几乎是全球的泡沫一旦破裂，那会是一场重大危机，将给行业带来重大损失。人都会受到影响，那些购买力低的人群所受到的影响更大。这就是一个大型经济体为什么不能仰仗房地产泡沫的原因所在。
德国长期以来重视制造业，美国在金融危机后采取的“再工业化”政策，从正反两个方面表明，无论发展到哪个阶段，制造业都是大型经济体稳定增长与可持续发展的坚实基础。
如此看来，如果想要确保中国经济增长不脱离制造业等产业的稳实支撑，当务之急就得继续挤压房地产泡沫。为此，降低甚至停止各类国有产业企业对房地产开发的参与，恐怕都可以是可供考虑的政策。
而那些通过房地产开发而积聚起巨额财富者，有点自知之明，不再那么理所当然地以社会公正者的形象招摇于市，而整个社会也亟须从制度与文化建设上营造起恰当约束房地产投机商的氛围。
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