[摘要] 眼观深圳，目前深圳库存处于合理水平，消化周期在 9 个月左右，并且深圳的住房需求非杭州和常州所能比拟， 因此，从供需角度来看，深圳楼市不具备的条件。
一、市场综述
1.1 月度概况
年后，杭州和常州个别楼盘的风波给2014 年年初的楼市蒙上了一层阴影，加之近期房贷的持续紧张，“楼市崩溃论”再度发酵。据考证，杭州和常州的主要原因是库存高企，消化周期分别拉长至 16 和 20 个月，加之近两年住宅用地的大量供应，使得未来两年住房供应量大幅攀升。
眼观深圳，目前深圳库存处于合理水平，消化周期在 9 个月左右，并且深圳的住房需求非杭州和常州所能比拟， 因此，从供需角度来看，深圳楼市不具备的条件。
二手住宅市场方面， 受春节假期和节后各大银行频频上调房贷利率影响，深圳二手住宅市场迅速进入寒冬期。数据显示， 2 月全市二手住宅成交面积 24.19 万平，环比下降 37.35%，价格方面，尽管市场低迷，但业主仍缺乏意愿，本月均价高达 30489 元/平，环比上涨 0.95%。
1.2 成交量分析——不利因素叠加 成交量大幅下滑
根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房住宅过户数为2917 套，环比下降 36.25%， 同比下降 19.40%；成交面积为 24.19 万平，环比下降 37.35%，同比下降 18.87%。受节后各种不利因素叠加影响，本月成交量不仅较上月大幅下滑，甚至远远低于去年同期水平，处于近一年水平。 （注：国土资源规划局公布的成交数据为全市二手过户数据，往往是之前几十天市场实际成交量的反映。）
根据深圳中原实时成交数估测，全市住宅成交套数约为 4132 套，环比下降 15.34%，成交面积 33.30 万 平，环比下降 19.22%。因春节假期集中在 2 月，假期效应与近期市场悲观情绪叠加，本月成交量下滑显著。
1.3 成交价格分析——业主意愿缺乏 价格小幅走高
根据深圳中原内部成交监测数据显示，2014 年 2 月，深圳二手住宅市场成交均价为30489 元/ 平，环比上涨 0.95%。 尽管近期市场悲观情绪渐起，成交量大幅下挫，但业主意愿缺乏，价格仍然处于上升通道。
1.4 全市供求关系分析——悲观情绪弥漫 供求比创新高
根据深圳中原研究内部数据显示， 年初房贷放松预期落空，加上近期悲观言论频现，本月业主放盘量大幅增加，环比提高 54.48%，受此影响，访客量仅环比提高 2.64%，供求比上升至 0.46 的高位。
图4 全市供求关系曲线（2013 年2 月—2014 年2 月）
二、区域市场分析
2.1 全市成交量的区域分布
根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示， 本月各区域成交量均有不同程度下降，但因基数不一样，同比降幅普遍低于环比降幅。从同比数据看，南山成交量大幅下降，降幅高达 31.42%，福田和宝安降幅也超两成，而龙岗凭借价格和居住环境的改善，越来越多的人选择该区域置业，成交量居全市首位，在市场不景气的 2 月，龙岗成交量降幅不到一成；从环比数据来看，因春节假期集中在 2 月，因此本月成交量较上月大幅下降， 罗湖、福田和宝安降幅都在四成左右，南山和龙岗降幅紧随其后，盐田降幅为27.10%。 （注：由于深圳市规划和国土资源委员会数据的延迟性，此行情反映了前一个月左
右的市场状况。）
图 5 全市六区月度二手住宅过户套数
2.2 全市各区成交均价分析
深圳中原三级市场数据显示，本月全市二手住宅均价达到 30489 元/平，从区域来看，南山和福田均价依然位居前两名； 近一年来，前海土地出让和招商引资工作如火如荼，受此利好，宝安二手房价已迈入“3 万时代”，本月房价更是同比大涨近四成；与去年同期相比，盐田和龙华涨幅不大，涨幅分别为 6.59%和 4.16%；从环比数据看，宝安和龙华降幅领跌全市，跌幅在一成左右，而福田、南山和龙岗均价顺势而上，且涨幅均超过全市 0.95%的涨幅。
图6 全市各区成交价格走势（2013 年2 月—2014 年2 月）
三、全市成交特点综述
3.1 全市成交总价和单价结构分析
深圳中原三级市场成交数据显示，10000 元/平以下的物业几乎绝迹，10000~20000元/平之间的占比仅为两成左右，而 20000~40000 元/平之间的物业占据市场主流，本月占比为 66.78%，较上月提高 4.45 个百分点，表明均价中位数显著上移，40000 元/的物业占比依然稳居一成以上，但较上月下降 2.35 个百分点。
深圳中原三级市场成交数据显示， 成交总价分布方面， 深圳房价的高涨使得低端物业成交占比继续下降，本月 80 万以下物业占比 5.32%，环比下降近 3 个百分点；因本月20000~30000 元/平之间的物业占比大幅提高，且中小户型成交占据主流，相应拉高100~200 万的物业占比至 43.28%，较上月提高 6.73 个百分点；而本月均价 30000 元/平以上的物业占比较上月有所回落，导致总价 200 万以上的物业占比也应声回落。
图8 月度二手房成交总价分布
3.2 全市成交户型和面积的结构分析
深圳中原三级市场成交数据显示，在成交户型分布方面，1 房户型成交占比 16.55%，占比较上月下降了 2 个百分点；2 房本月受追捧，占比为 36.34%，较上月提高 5.45%；3房占比 33.45%，环比下降 2.66 个百分点；4 房及以上户型成交占比 13.66%，环比略微下降 0.79%。
从本月成交面积档次分布来看，60 平以下物业占比 25.81%， 与上月基本持平； 60~90平占比达到40.74%，较上月提高 3.3 个百分点，表现出深圳房地产市场依然以刚需为主；而 90~144平占比 24.65%，较上月下降 2.24%，年后改善型入市较前期有所回落；144平以上的物业占比不到一成，且较上月也略有下降。
3.3 购房者的特点分析
深圳中原三级市场成交数据显示，在成交客户户籍分布方面，本月内地客户成交上升1.09 个百分点，占比为 35.53%；深圳客户上升 0.79%，占比为 61.46%；外籍客户占比为3.01%，较上月下降 1.88%。
3.4 各区成交特点
深圳中原三级市场成交数据显示，罗湖住房的小户型特点决定了罗湖 1 房占比居各区之首，尽管 1 房占比较前期有所回落，但仍高达三成；各区域 2 房成交占比均超三成，龙岗表现为突出， 2 房占比高达44%；除罗湖和龙华外，其余区域 3 房成交占比均有所下降；宝安和南山是改善型热点区域，本月 4 房及以上户型成交占比均在两成左右，位居全市前列。
从各区域成交客户购房用途来看，刚需族聚居区的龙岗自住占比高达 94%；其次是南山和宝安区，自住占比也在九成以上；盐田的豪宅项目集中，本月更是吸引不少客，客占比较上月提高 5 个百分点，跃升至 8%。
四、租赁成交分析
深圳中原三级市场成交数据显示，2014 年 2 月全市租赁均价为 58.6 元/平·月，同比上涨 4.25%，环比下降 4.13%。节后随着务工人员返城，部分租赁市场活跃，其中，南山、龙华和龙岗租金同比涨幅都在 10%左右。
从各区租金数来看，南山和福田旗鼓相当，均在 74 元/平·月左右；罗湖租金为62.4 元/平·月，处于第二梯队；而盐田、宝安和龙华租金较为，仅为 40 元/平·月左右，处于第三梯队；龙岗是全市租金区域，仅为 35.5 元/平·月，处于第四梯队。
从涨幅来看，除盐田外，其余各区与去年同期相比均有不同程度上涨，尤其南山、龙岗和龙华涨幅都在一成左右；从环比来看， 因本月罗湖、南山和盐田的中低端租赁占比较上月有所提高，导致这三区租金环比微幅下跌，而其余区域有不同程度上扬。
五、后市展望——两会利好 量价小幅走高
李总理在 3 月初召开的“两会”政府工作报告中指出，2014 年我国宏观经济继续实行上下限合理区间管理，促改革、稳增长、调结构是 2014 年我国宏观经济的主基调。在房地产方面，将加快完善住房保障机制、推进公租房和廉租房并轨、加快房地产税立法、针对不同城市分类调控和抑制投机性需求是此次政府工作报告涉及房地产方面的重要内容，可以预见，2014 年房地产化调控会逐渐淡化，将更多依靠市场手段解决房价过快上涨问题。
着眼深圳楼市，当前市场悲观情绪渐起。受此影响， 节后至今除少数开发商谨慎性地加推外，尚无新盘开盘。二手市场同样处于低迷状态，两会后，政策走向趋于明朗，先前观望地置业者也可能逐步入市，预计下月成交量会逐步回升，价格方面，两会的利好可能会继续支撑房价小幅走高。
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