[摘要] 3月3日至13日期间召开的全国政协会议和全国会议，也将成为今年房地产政策的起点。 在稳定预期的前提下，出台新政策的可能性不大，未来调控的重点仍将以区分市场和政府的功能为主。
一、宏观概况——国内经济增速逐步放缓
2014 年年初，国内经济增速进一步放缓，国务院总理李克强在政府工作报告中表示，今年 GDP 增速目标为 7.5%，在去年的基础上下调 0.2 个百分点。2 月，我国官方制造业PMI 终值 50.2，前值 50.5；汇丰制造业 PMI 终值 48.5，前值 49.5；二者双双下滑，创下去年 8 月以来的水平，春节假期部分企业停工休假构成了主因。综合来看，当前经济运行延续平缓态势，但增速仍处在适度合理的增长区间。
从国际动向来看，美国经济正处在上升通道中， 2 月密歇根大学消费者信心指数终值为81.6，高于 1 月份的 81.2。消费者对于未来经济的发展预期持乐观态度，预计未来几个月美国消费增速将有所回升。2 月美国 ISM 制造业指数终值为 53.2，较上月回升 1.9，整体维持良好的发展趋势。而欧元区经济复苏的道路却并不顺利，2 月消费者信心指数乍暖还寒，由 1 月的峰值回落至-12.7，表明其经济环境仍然比较脆弱。
二、资金状况——房地产市场信贷持续偏紧
春节后，央行节前投放的资金持续大量回笼，其中 2 月10 日至16 日净回笼 4800 亿元，随后两周分别净回笼 1080 亿元和 1600 亿元。尽管2 月期间资金流向逆转，但是商业银行流动性依然较为宽松，从利率走势来看，2 月上海银行间同业拆借利率由 4.27%的高位一路下行，降至28 日1.85%的水平，资金的回笼仅仅引起了利率的小幅波动，并未改变其下行的趋势。
从国际资金流向来看，美联储于 2 月 20 日公布的货币政策例会纪要显示，随着美国经济的好转，失业率正向 6.5%的临界值，当前的经济环境适宜继续稳步削减资产购买规模。按照目前的发展趋势，美联储加息也将逐渐被提上日程，新兴经济体中长期内普遍面临资本外流的局面。
房地产市场信贷略显悲观，尽管央行在 2014 年信贷工作意见中继续强调，要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，但是各商业银行依然持续收紧对房地产市场的贷款额度。
原因有以下几点，首先，随着利率市场的逐渐放开，银行获取资金的成本在不断提高，因而提高贷款利率成为短期内覆盖成本的重要手段；房地产贷款中很重要的一项就是个人购房贷款，受国家政策影响，银行在个贷方面的利率受到压制，因而不少银行选择减少额度甚至放弃这一块业务。
其次在于，银行对于房地产市场未来发展的研判已不如前期乐观， 2 月期间有部分银行表示将暂停房地产夹层融资业务和供应链金融业务，虽未触及重要的房地产贷款业务，但是也给不少房企敲响了警钟。
三、政策层面——期待单独二胎政策落地
当前，市场关注较多的依旧是单独二胎政策的进展，自十八届三中全会提出启动“单独二胎”政策以来，各地开始进入前期工作安排阶段，继北京 2 月 21 日通过该政策之后，上海市也将于 3 月 1 日起正式实施。目前深圳启动这一政策的具体安排尚未敲定，但是政策落地也仅仅是时间的问题。
同时，3月3 日至13日期间召开的政协会议和会议，也将成为今年房地产政策的起点。 在稳定预期的前提下，出台新政策的可能性不大，未来调控的重点仍将以区分市场和政府的功能为主。
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