[摘要] 近日，一种唱衰惠州房地产的声音在市场上响起，甚至有人以偏概全地把惠阳、大亚湾等局部地区暂时性新房入住率不高的现象强加到整个惠州市的头上，危言耸听地给惠州冠以“鬼城”的恶名，在惠州房地产市场制造出一种雾里看花的迷局。
近日，一种唱衰惠州房地产的声音在市场上响起，甚至有人以偏概全地把惠阳、大亚湾等局部地区暂时性新房入住率不高的现象强加到整个惠州市的头上，危言耸听地给惠州冠以“鬼城”的恶名，在惠州房地产市场制造出一种雾里看花的迷局。
惠州楼市今年将呈现出一种怎样的发展态势？惠州楼市真的如传言那样已经进入拐点了吗？
成交数据——去年全市成交超1000万平
“这种唱衰惠州楼市的论调根本不值得去理会，可以说这种老生常谈根本无法影响惠州楼市健康发展的趋势。年年都有唱衰惠州楼市的声音，但惠州楼市却一直在这种杂声中稳步而健康地向前发展。”
惠州市中原地产总经理钟志斌对这种论点感到一点也不陌生。钟志斌说：“有一组数据可以轻易驳倒上述论调，2013年惠州商品房的总成交量超过1000万平方米，总金额高达600多亿元，2013年惠州楼市的市场均价与2012年相比基本持平，稳定在6000多元/平方米，保持了稳健发展的态势。”
钟志斌认为，惠州房地产市场应该按来考量比较客观。
首先是惠城，其次是惠阳大亚湾。惠城区主要是面向惠州本地市场，满足惠城区及城区周边居民的刚性购房需求。而惠阳大亚湾目前的状况是80%的产品在针对深圳客户销售，仅去年一年的销售额就超过了200亿元，与2012年相比翻了一倍。而这个销售额恰恰是在去年一些所谓和媒体连连唱衰大亚湾、并将大亚湾列入“鬼城”名单之后的表现。
因此钟志斌指出，只要市场的需求在，惠州楼市不是想唱衰就能够唱衰的。
供求关系——市场供需关系相对平衡
对于“拐点论”，惠州世联地产总经理苏剑认为：“今年以来整个房地产市场进入了一个高位盘整期，量价不会下跌，但同样也不会大幅上涨！”苏剑认为，惠州房地产市场2014年之所以会继续稳健发展，这主要是因为惠州通过这几年的房地产大规模开发，房源储量逐渐增大，市场供应量充足，供需关系相对平衡。以惠城仲恺为例，2014年预计有470万平方米住宅新货入市，而2013年一手住宅成交面积为335.02万平方米，供需关系相对平衡。
按照目前的价格水平，高位盘整期间价格上下波动是必然的，而这种价格波动跟开发商的现金流有关，资金实力雄厚的开发商在面对价格波动会有一定的抗风险能力。还有就是地域性差异在今年会表现得尤为突出。在一些供应量大的地方，价格的震荡会表现得厉害一些，而在供应量小的区域，价格上下浮动的幅度相对会小一些。具体到惠州，惠城区的价格震荡幅度就要比大亚湾和惠阳区要小一些。
据了解，过去几年，惠州楼市供需比一直保持在0.8~1.2之间，这是一个健康和安全的比值区间。此外，惠东滨海地产有些项目的深圳客达五成，还有部分来自广州和香港的客户，随着更多珠三角客户群开始涌入惠州市场，不断增加的消费人口也在支撑惠州市场的需求量。因此，惠州房价不仅不会大幅下跌，还会在震荡中保持稳步发展的态势。
购买能力——房价合理居民购买力稳健提高
“为什么我敢说惠州楼市今年会在高位盘整中震荡上扬呢？有几个因素可以支撑我的判断！”
苏剑底气十足地说，“首先从价格来看，惠州一手住宅均价这两年一直稳定在6000多元/平方米，与周边的广州、深圳、东莞这些城市相比，价格没有过大起大落，一直保持在合理的消费区间，是相对的房价；
另一个就是惠州市拥有周边城市所不具备的得天独厚的自然环境，惠州市一个集山、海、湖、河、泉等自然景观于一身的城市，环保部发布的2013重点区域和74个城市空气质量状况显示，在空气质量较好的前十个城市中，惠州名列第五；
还有就是惠州具备城市化发展的先天性条件，有明显的城市化核心区域，土地储量高达1200万平方公里。有人把大亚湾说成是‘睡城’，就算目前大亚湾是‘睡城’那也没有办法阻止惠州城市化进程的步伐，这只是城市化发展进程中的一个步骤。”
2013年惠州的GDP总量达到2600多亿元，是整个珠三角增长快的城市之一。惠州产业稳定，经济持续向好，给惠州楼市健康稳定发展奠定了坚实的基础。同时由于惠州本地居民购买力的逐年提升，也带来惠州刚需购房比例的稳定上升。
大亚湾惠阳楼市：
刚需购房者猛增入住率提升可期
对于有些人提出的“睡城”一说，则要从房地产区域市场的特点去分析。记者了解到，惠城区和大亚湾惠阳区楼市各有侧重，定位不同。大亚湾惠阳区属于沿海线，以休闲度假类产品见长，尽管目前入住率还不高，这主要是新建住宅区的生活配套还不够完善，但我们也应该看到，这种状况正在逐年改善。
厦深铁路目前已经开通，从深圳到惠州坐动车只需半，随着深圳、坪山、大亚湾、惠阳等公路交通对接的步伐日益加快，以及环大亚湾新区建设步伐也在不断提速，深圳与大亚湾惠阳的公共交通将不断得到完善，大亚湾惠阳也将迎来发展的新机遇。
“以我们的成交数据来看，大亚湾惠阳的购房客并不像外界所传，都是用来的，而绝大部分是以居住为主。”钟志斌说，“深圳人为什么会买大亚湾、惠阳的房子？主要原因在于一些来自内地的80后、90后打工族群，他们没多少人能在深圳买得起房子，这类中等偏下收入的刚需族，在深圳打拼了很多年，有着迫切的购房需求，希望找个地方安置下来。但这种基本的愿望却无法在深圳实现，恰恰是大亚湾惠阳地区的低房价可以满足这部分刚需族的需求。他们自己在深圳打拼，把家安在大亚湾或惠阳区，老人和孩子居住在这里，到一家人就可以团聚。”
“这类刚需族目前放缓入住，一是配套还有待完善，二是他们在购房后手头拮据，暂时还没有更多的资金投入装修！那些唱衰惠州楼市论调，实际上是在没有得到事实数据的基础上‘推断’出来的！”钟志斌如是说。
业界声音
楼市春天或在二季度
李建锋（光耀金源集团营销总监）：
楼市出现拐点，是源于杭州前段时间有个别楼盘大甩卖。但我们都看得很清楚，杭州楼盘只是个别现象，不仅没有出现大面积的潮，就是杭州也没有很多房企被其“传染”，因此，所谓的拐点论，我认为在目前的态势下很难站住脚。就惠州而言，季度的成交相对前两年好像有些惨淡，但我们也应该看到，前两年的一季度有其特定因素，引发了成交，也创造了历史新高。以这么高的一个基数来跟今年对比，同比下跌就很正常了。我们注意到，进入二季度后，随着大量新货入市，众多刚需族已经在准备入市购房，真正的楼市春天，或将在今年二季度到来，届时将很可能呈现出量价齐升，或者是量稳。因此，我不认为惠州楼市会出现下跌拐点。
惠州房价已算相对“洼地”
许旭晅（合生·上观国际项目副总经理）：
或许很多人会把楼市中的以价换量现象等同于房价拐点的到来，不过我不这么看。首先，以价换量中的“价”，我认为不是简单指价格，更重要的是指性价比，楼盘应该是以高性价比的房源来吸引消费者，争取走量。试想一下，如果一个楼盘把原本该的单位以平常产品的价格来出售，那这些房源性价比是不是很高？而就算，却只拿出一些品质不高的房源来出售，那这些房源性价比是不是很低？同时，以价换量也只是个别楼盘的行为，并不会让整个市场震动。另外，惠州房价相比周边的深穗莞等城市已算洼地，它还能拐到哪里去呢？因此，说惠州楼市拐点到来，我很不赞同。
小范围以价换量不代表拐点
刘红兵（广东合立方有限公司营销总监）：
我个人的观点是，惠州房地产市场供大于求是不争的事实，今年部分房企的去化压力也是的，或许也会出现小范围的以价换量现象。价格方面，会根据区域供给出现变化或者波动，有些地方会涨，有些地方会小幅下跌。但我不认为惠州楼市将出现下跌拐点，整体而言，我认为惠州楼市还是健康向上的，因为这个市场的需求量大，发展速度呈现出比较均衡稳健。
房企资金链将受到重点考验
吴景华（隆生企业品牌总监）：
所谓拐点只是源于一场风声，一是1月份数据显示包括北上广深一线城市在内的多地楼市大降温；二是近期香港楼市“熊出没”；三是房贷进一步收紧；四是前期房地产板块全天呈现雪崩式。以上“风声”让市场露出凶险端倪，但我认为，这些现象并不意味着楼市会出现危言耸听的所谓“拐点”。
房价下降只是个别现象，但却是一个警示，说明大部分房企处于高负债和资金绷紧状态，只能采用换量填仓。房企前期资金投入大，需要高周转，是小房企对于资金的饥渴程度大家都很清楚，但是却不会对大的房地产商有太大影响，因为越大的房企，对于房贷的资金敏感度越弱。
不过，楼市未来情况虽不至于悲观但也不会很乐观，目前楼市的大面积只是个别城市。但毫无疑问的是，今年市场将重点考验房企的资金链，玩得转会成为赢家，未来房企“两极分化”将会更加明显。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
