[摘要] 针对中国正在逐渐放缓的房地产市场，摩根大通今日发布了其中国经济学家朱海斌的观点，称目前房地产市场放缓是一个主要的宏观风险，与房地产市场调整相关的金融风险是次要风险，同时，朱海斌还认为，房价崩溃的可能性仍然较小。
对于中国正在逐渐放缓的房地产市场，摩根大通今日发布了其中国经济学家朱海斌的观点，称目前房地产市场放缓是一个主要的宏观风险，与房地产市场调整相关的金融风险是次要风险。
同时，朱海斌还认为，房价崩溃的可能性仍然较小。
房价崩溃可能性较小房价或平均下降2%
朱海斌认为，由于市场供应过剩和2013年下半年以来的货币政策紧缩，导致目前房地产市场出现在转变。
从数据上看，今年前4个月内住宅销售面积、销售额和新房开工均出现了较大幅度的同比下降，同时，房价上涨势头已经降温，市场已经出现了拐点。
由于房地产市场放缓，多个地方政府放松了房地产紧缩的措施，近期市场也热传住建部将放松限购的权限下放到除一线城市意外的地方政府。
朱海斌认为，将会有更多的地方政府跟风加入，但是没有迹象表明政府将会在短期内放松房地产紧缩政策，亦没有迹象表明中国人民银行可能会在短期内下调利率或放松信贷政策。
尽管地方政府持续救市，但朱海斌认为这些松绑不足以扭转市场形势，主要是一些小城市和中国内陆地区的供应过剩压力已经严重，而这些地方的房地产紧缩并没那么严格。
尽管如此，朱海斌却认为房价崩溃的可能性不大，而今会出现适度调整。首先是城镇化看起来并没有减速，其次家庭收入增长仍然保持稳固。
第三中国的家庭储蓄率高，但是的选择有限，第四则是政府拥有支持房地产市场的经济和政治动机，在市场恶化到可能导致社会动荡时，政府将会进行干预，防范下行风险。
朱海斌在报告中预计，房价将会温和下降2%（这仍然是有记录以来房价下跌）。不同城市的情况会不一样。在一线城市，我们预计房价仍将保持强劲（上涨5%）。
在供应较少的二线城市，我们预计房价仍将持平，而在那些供应严重过剩的城市，价格可能会下降10%。我们还对三线城市保持谨慎，但是价格降幅（下降5%）可能会小于供应过剩的二线城市，原因是三线城市的房价相对较低，价格敏感度也较低。
楼市放缓将影响全年GDP0.5个百分点
对于楼市下滑对宏观经济的影响，朱海斌认为主要短期宏观风险，由此对经济所造成的拖累可能会在未来几年内持续。但是，对金融风险的担忧程度较低。
由于房地产市场具有较大的传导效应，其可以通过各种渠道对经济产生影响，包括效应、财政效应、金融市场和财富效应，在这些渠道中，宏观渠道（尤其是）在中国发挥的作用远远大于金融渠道。
朱海斌预测，房地产放缓对我们今年GDP增长率的拖累约为0.5个百分点。他认为，地产增长下降5个百分点将会拉低房地产增长2.3个百分点，这意味着反过来将会拖累GDP增速0.3个百分点。若将对相关行业的间接影响考虑在内，拖累幅度约为0.6个百分点。
细节方面，朱海斌预测今年的新房开工量将下降10%、保障房的增长幅度将在未来几年内回落、商业房地产市场的调整幅度可能远远大于住宅市场。
而为关注的土地出让收入，由于今年市场放缓，朱海斌预测全年土地出售收入将会下降15-20%，与2012年的降幅相似。
而对于房价下跌将引发的金融风险，朱海斌认为是次要问题，一方面中国的房贷（占银行贷款的14%）拥有高的信用质量、其次，对房地产开发商的贷款仅占银行贷款总量的6.5%，占GDP的8.6%，第三则是间接影响的量级更多取决于宏观前景，而不是房地产市场前景。
他认为即使是在房价崩溃的糟糕情境中，预计所呈现的影响也将更多与日本相似，直接的影响是拖累经济增长，而不是造成严重的金融系统危机。
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