[摘要] 近日发布数据显示，5月份，包括京、沪、深、广在内的10个典型城市土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，20个月来出现负增长。房子和土地双双“滞销”，直接影响的就是房地产相关税收总量。
房地产市场滞销、土地拍卖热度下降，地方财政马上感到了不适应。
近日发布数据显示，5月份，包括京、沪、深、广在内的10个典型城市土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，20个月来出现负增长。房子和土地双双“滞销”，直接影响的就是房地产相关税收总量。
6月10日，一位一线城市地税局官员告诉记者，税务局已经明显感受到房地产市场带来的税收压力，但目前应对措施尚不清晰，有待6月底的年中收入形势分析会做进一步研判。
市场分析人士认为，由楼市不景气引发的土地出让金下降才刚刚开始，可能持续整个下半年，甚至更长时间。长期为地方税务干部培训的国家税务总局干部学院副教授徐为人对本报记者称，随着中国经济进入“新常态”，地方财政收入也会进入较低增速的“新常态”。
如果真是这样，地方政府财政长期以来形成的对土地高度依赖现象，就到了不得不改变的时候了。而这一现象和默许不无关系，更受财税改革不彻底制约。中山大学岭南学院财政税务系主任林江称，“土地市场好的时候，地方和都没有动力去改变财税结构，如今地方财政受压，也许将为加速财税改革提供一个契机。”
土地“滞销”
卖地“攻坚战”正在成为各地国土部门的重要任务。
据了解，在一些地方，相关官员正马不停蹄地奔赴异地寻找土地买家，一些度小一点的城市则在尝试“抱团”推地。东部某省会城市国土局的工作人员张明（化名）就是其中之一，他向记者透露，当地国土部门正在协调国企入市拿地，并牵线地方银行对现金不充裕的国企进行“输血”。
楼市现状扭转了开发商对后市的预期。自4月下旬以来，土地市场迅速冷却，杭州、长沙等多个二三线城市大量地块以底价成交，甚至出现土地流拍现象。5月份土地市场交易更呈断崖式下坠。
中指研究院报告显示，5月300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。
此前，由于楼市交易不景气，与房地产相关的营业税、企业所得税已在今年4月出现同比负增长。而作为地方第二财政的“土地出让金”如今又面临如此行市，地方财政收入可以说“压力山大”。
率先发布5月份财政数据的内蒙古印证了这一判断：1-5月，全区公共财政预算收入682.5亿元，同比仅增长0.1%；其中，税收收入426.5亿元，同比下降12.4%；非税收入256亿元，同比增长31.3%；全区政府性基金收入158.4亿元，同比下降21.5%，减收43.4亿元。
上述地税局官员告诉记者：“一线城市与杭州、温州等地还是有很大的差异，税务局已经感受到房地产市场带来的压力，但影响究竟有多大，还需要进一步研判。”
“土地财政在不同地方表现不一，不能一概而论，越是在制造业比较薄弱、房地产行业在经济中占比重的地区，财政收入压力感受越明显。”徐为人告诉本报记者，根据他与多地税务局官员的接触，税务局长们对于财政收入的压力，感受要比7.4%的经济增长更严峻一些。
地方财政“低增长”
依靠卖地收入高速增长的时代正在远去，对于地方财政，这或许并不完全是坏事。
数据显示，2013年土地出让收入总金额达4.1万亿元，今年一季度土地出让收入达到1.08万亿元，同期地方公共财政收入1.95万亿元。土地出让收入与地方公共财政收入比达1:1.8。
也就是说，即便是在房地产市场不太好的时候，土地收入占地方总财力仍超1/3，而如果加上土地税、房地产营业税、契税、税等相关税收，地方财政对于房地产市场的依赖非同小可。
而种种迹象表明，房地产行业的调整对于地方财政的考验才刚刚开始。
以4月底万科副总裁毛大庆看空楼市的内部讲话为标志，众多业内人士认为，1998年房改至今，中国房地产市场持续十几年的大行情，如今可能面临拐点。
中投顾问产业与政策研究主任扈志亮对本报记者表示，楼市悲观预期还在进一步酝酿和弥漫，房企销售情况或将继续进一步恶化，企业销售回款速度和数量明显放缓，资金链承压，难以有更多的资金去购置土地。林江也持同样判断，他认为，至少年内都会对财政收入构成较大的压力，但具体影响到何种程度尚待测算。
众所周知，对于地方财政，基层公共财政预算主要用于保机构运行，以及基本民生支出。大量基础设施、公共服务的提供需要依靠土地出让金收入。
据徐为人了解，地方公用事业建设支出，平均60%以上靠土地财政，高的地方能到70%-80%，土地出让金收入下滑，地方调节经济的空间受到很大限制，“结构性减税仍然是政策的主要基调，地方政府只能减少支出，盘活存量，增量方面可做的文章不大。”
“土地财政下滑，也有可能是地方政府与政府的博弈，希望借此倒逼采取更为宽松的财政、货币政策，比如说降准，这样地方稳增长更容易。”林江则给记者提供了另一个思路。
在徐为人看来，随着中国经济进入“新常态”，地方财政收入也会进入较低增速的“新常态”。他说：“经济下行的情况下，财政收入再保持高增长就不符合经济规律，只能忍受短期的阵痛，并加强税收征管能力，应收尽收，减缓下滑的速度。”
不过，认为，由于今年年初地方政府已经下调了财政收入增长目标，完成预算应该不成问题。从这些年的经验来看，地方财政预算一般制定得比较保守，而实际执行情况通常好于预算。
倒逼税改攻坚
除了卖地生意下滑因素，地方财政需要改变的或许还要更多，比如土地财政何去何从，比如和地方税收分成有没有更好的版本等等。
近期，国务院推出定向降准、稳外贸、支持棚户区改造、小微企业减税以及加大铁路力度等多项措施稳增长，其中短期内两次“定向降准”被普遍视为货币政策趋向宽松。李克强总理近在国务院常务会议和地方调研中，也透露出希望地方政府对于经济增长要敢于作为。
对此，徐为人认为，地方政府不作为，有时也是实在没有办法了，“我这个地方除了卖地、搞大项目还有什么好做呢？现在地也不好卖了，融资平台要限制，还能怎么做呢？”
徐为人称，从传统建设型政府向引导型政府转变并非一蹴而就，培养新兴的产能，新的经济增长点对于很多地方官员是很大的挑战，“即使在经济发达的广东地区，腾笼换鸟依然还在探索之中。”
林江则表示，地方对土地财政的依赖与的默许不无关系，长期以来对于地方政府依靠运作土地搞城镇化、搞建设的路子是很清楚的，只要不搞得太过火、负债太高，都能够容忍。由于以前经济形势好，财政收入也不错，对财税改革的需求和意义重视不够。
那么，接下来土地财政何去何从？长期研究土地财政问题的江苏省社科院财贸经济研究所副研究员骆祖春认为，参照香港的经验，土地财政并非不可持续，目前的核心问题是70年地租一次收取的批租制，以及征地过程中政府与农民的利益分配问题。
骆祖春研究认为，一是批租制导致土地在短期与长期分配上存在结构性失衡，二是土地批租制度扭曲了土地价格信号。为此，他建议学习香港的制度，实行土地批租制与年租制相结合的土地出让制度。
据了解，实施土地年租制，是在国有土地使用权出让时，开发企业无需一次性缴齐70年出让期限内的土地出让金，而是按一定年限分期支付。实行年租制有利于降低住宅开发的一次性投入和资金成本，控制房价。对于地方政府也可以建立长期土地出让预算，避免寅吃卯粮。
骆祖春认为，虽然土地出让收入年度之间会有波动，但近期来看，土地出让金作为地方“第二财政”的地位是无法替代的，“长期来看，保有环节的房产税将是地方财政的重要支柱。”
改革往往依靠倒逼机制，现在，时机来了。
多城市土地频现零成交
随着土地市场迅速冷却，部分城市土地流标、流拍现象再现。
据中原地产统计，南京、苏州、长春、长沙、贵阳等城市，5月份推出了数量不等的土地，但这几个城市住宅用地的成交量均为零。被普遍看好的一线城市上海，5月推出的4幅土地中，只成交了两块地，另外两块地因无人竞拍不得不延期出让。
一位大型房企高层人士告诉记者，很多地产公司在年初就已定下全年拿地目标，部门也应按此指标完成相应的土地，但急转直下的行情让开发商有些措手不及，不得不改变了年初的计划。
“现在哪还有心思去拿地?注意力都放在了怎么把房子卖出去。市场越来越低迷，手里有现金才放心。”上海一家房企负责人说。
多城土地遭流标
业内人士表示，因市场成交持续低迷，开发商拿地意愿降到了冰点。目前很多城市的土地交易，可以用“惨淡”两字来形容。
成都市国土局日前推出149亩的双流东升街道地块，这宗地在今年1月曾流拍，此次再度入市，遭遇二度流标的命运。这与去年成都土地遭热捧形成鲜明对比，去年6月，双流东升板块的土地出让吸引了华润、保利等多家房企，其中两块地以高溢价成交。
而武汉不久前举行的土地拍卖会，堪称“短的土地拍卖会”，只用了7就匆匆结束。10幅地块没有一块地被举牌竞价，9幅以底价成交;另外一幅土地因为无人出价而流标。
成都、武汉土地市场的现状，只是当前土地市场的一个缩影。据统计，5月份，沈阳共推出18幅土地，其中10块流拍，佛山推出的4幅地块均遭流拍。南京等前期热点城市也出现了土地流拍、流标现象。
不仅二三线城市，土地市场的低迷已蔓延至一线城市。上海5月份原计划出让4幅土地，合计出让面积为9.5万平方米，如此低的供应量，在近几年上海土地市场相当罕见。尽管如此，位于浦东新区新场镇的一幅地块，以及宝山区罗店镇的一幅地块均未成交，上海市规土局发出通知，将这两幅地块的出让时间延迟至6月5日。
然而6月5日本报记者查阅上海市规土局网站，上述两幅土地并没有如约在市场上再次露面。“什么时候推出，现在还不能确定。”上海规土局一位人士向记者表示。
业内人士告诉记者，往年长三角地区的住宅用地一般不用怎么推介，都会很抢手，但今年一些住宅用地却受到了冷落，长三角一些城市开始“抱团”推地。5月12日，苏南城市土地推介会在苏州召开，来自苏南地区的16家政府部门和单位参展，地块总数高达138幅。
机构报告显示，5月300个城市共成交土地1767宗，同比大降45%;土地出让金总额1375亿元，同比下降38%。
“开发商要根据销售业绩来拿地，今年前5个月的销售普遍没有年初时预期的好，有的房企暂时搁置了拿地计划，或者大规模缩减了拿地规模。”上述业内人士表示。
房企收缩拿地计划
土地市场上的日趋谨慎，在大型房企身上表现得尤为明显。
据中原地产对万科等十家标杆房企监测，十家大型房企5月份用于买地的金额为78.66亿元，环比大幅回落60.5%，创下近23个月以来的月度新低。
而今年前5个月，十家标杆房企拿地的总金额为1044.68亿元，只相当于去年全年购地金额的31%。富力、金地、绿城、雅居乐等大型房企购地金额均未超过40亿元。
一家在香港上市的房企营销总监向记者透露，公司去年年底已经预见到今年楼市不容乐观，因此在年初时缩减了拿地规模，但没想到市场的变化来得这么快。“除非好的地，价格也适中还可以看看，一般性的地块不会去碰。”
“5月份该公司对拿地计划做了调整，要严控计划。现在重心已经很明确，就是要尽全力攻坚销售。”上海一家区域房企部负责人说。
“还是有开发商想拿地的，但他们希望土地价格能降下来。”一位不愿具名的业内人士称。“一些地方政府很纠结，如果不调低土地出让价格，依现在的市场行情，土地很难卖得出去;如果土地出让价降得比较多，开发商又会认为地方不看好后市。”卓达集团一位经理向记者表示。
他进一步表示，目前开发商拿地热情远不如去年，地价小幅下降不会去拿，除非土地价格能打个七八折，这和购房者买房子的心理很相似，都是买涨不买跌。
对开发商拿地意愿下降，五合洲联集团总经理刘力在接受记者采访时指出，这背后不仅仅是受市场变化的影响，还因一些企业运营遇到了困境。
“购房者观望情绪再起，使得楼盘开发周期被拉长。融资成本的增长，让房企利润率有所下降。而一些库存量较大的城市，房企不得不放缓开发和的节奏，考虑更多的是如何自保。房企与土地市场的困境并非仅是地产行业自身的问题，背后的决定因素还是整个经济环境。土地市场短期内很难走出低迷状态。”刘力说。
30家上市房企前5月销售4859亿 17家销售额同比下降
17家销售额同比下降
分析人士称，如果按照当前市场趋势发展，房企若不加快“以价换量”，90%以上的企业将难以完成年度销售目标
楼市红五月未见“红”，多数房企2014年1月-5月的销售业绩在下滑。据中原地产市场研究部统计数据显示，截至6月11日，30家上市房 企公布前5个月销售业绩，金额合计为4858.7亿元，平均仅完成年度销售目标的29%。对此，中原地产分析师张大伟向记者表示，如果按照当前市场趋势发展，房企若不加快“以价换量”，90%以上的企业将难以完成年度销售目标。
据中原地产监测，截至6月11日，30个上市房企发布前5个月的销售业绩，包括恒大等房企。从整体上来看，即使是标杆房企，销售业绩也并不乐观，除了保利等房企进行促销，进而销售额有所上涨之外，其他企业均延续前4个月的下滑局面。
据中原地产统计，30家房企4月份单月签约968.8亿元，“红五月”单月签约1016.7亿元，环比仅微涨5%。
此外，30家房企前5个月签约金额合计为4858.7亿元，与去年同期相比，销售额下调的房企达17家，占比达56.7%，其中，同比下滑幅度为花样年控股，其次为恒盛地产，再次则为首开股份，同比下滑幅度分别为56%、51%以及48.6%。此外，保利、金地、招商等房企前5个月销售业绩也同比微跌。
值得注意的是，从完成年度目标情况来看，据中原地产监测，在这30家房企中，除恒大和万科业绩完成较好，超过40%外，其他企业完成的普遍差，平均完成率仅29%。其中，完成年度任务不足30%的企业就达到了17家。
对此，张大伟表示，因为去年结转的部分销售额，房企的实际压力可能要高于预期，而且下半年将更大。若按此趋势继续发展，多数房企将难以完成年度销售目标。“我们预计，接下来房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入行列”。
“从当前市场个案幅度情况来看，对于普通刚需项目来讲，一般10%-15%可以激活市场成交量；而对于豪宅来讲，则需要20%-30%的幅度，市场需求才会被大幅激活。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。
事实上，标杆房企都在推出新盘的同时加快消化存货，其中不乏促销等销售手段。据记者了解，融创中国的合同销售均价也已经连续三个月下滑。
此外，龙湖集团表示，对存货进行精细化管理，仍然坚决执行“去存货”策略。龙湖集团称，杭州龙湖在无新产品推出的情况下，通过灵活的销售策略，提高了销售业绩和去化率。
事实上，泰禾集团为了完成250亿元的年度销售任务，也在推出抓住市场“窗口期”的刚需刚改类项目。
“泰禾·拾景园是集团定位于刚需和刚改需求客户的个项目，位于北京东五环台湖区域，预计将在6月底入市，单套总价220万元起价。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男向记者透露。
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