[摘要] 房地产开发商正在大规模转型，转型成功者胜，失败者离开市场。此次转型与以往不同，以往是现金流管理与市值管理，现在则是内在基因的根本改变。
房地产开发商正在大规模转型，转型成功者胜，失败者离开市场。此次转型与以往不同，以往是现金流管理与市值管理，现在则是内在基因的根本改变。
复星集团CEO梁信军近表示，房地产在未来6到8年内逆转，即使地方政府极力保持土地价格平稳，以偿还高额负债，但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。梁信军考虑得很清楚：做蜂巢城市，跟传统的地产开发模式拉开距离。
梁信军说，“6到8年内，大健康就会成为大行业，从培训、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个健康大的产业支付、保险、支付渠道等环节，体量巨大，很多人是可以做的”。
单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势，住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板，需要安全感的批移民，对制度的刚性需求超过了中国城市住宅的吸引力；而大批进城的新居民，需要一个长期的财富积累过程，才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击，写字楼在到处建新区、企业动辄圈地自建的中小城市，简直是在往脖子上套弹壳。地方政府并不是维持地价的万年定海神针，土地收入对财政固然十分重要，但在货币紧缩、企业负债企、居民预期不明确时，地方政府也不能直接掏出居民的钱包稳定地价。
房地产需要新引擎，新引擎就是与中国的稀缺资源相结合。
无论是现在还是今后几十年，中国稀缺的是、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，绽放出奇葩。房屋成交低迷时，城市逆势坚挺：上海市静安区，一套破旧的小户型二手单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京，一套北京市第二的报价甚至超过30万元/平方米。《财经日报》报道，北京去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。而这些只是因为房地产享受了稀缺的资源溢价。
与同样稀缺的房产是养老地产，享受政府补贴的养老院需要排队十年以上，而其他高档养老院则以保险、保证金等方式，在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持赢亏平衡不易，而大型养老地产回收了滚滚的现金流，再过十年养老资源更加稀缺，养老地产将享受高昂的养老服务溢价。
其他稀缺资源包括体验式商业地产，以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等，房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。
房地产开发商应该转型，他们不仅要建房、建城，还可以提供部分政府职能，设置、医院、环境等，跨过这一步，只有这样，房地产开发商将能立于不败之地。人可以不买房子，但不可能不需要服务。(
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