[摘要] 作为一个主要布局在三四线城市的开发商，中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平在“博鳌(楼盘)·21世纪房地产论坛”上接受记者采访时表示，房地产市场已经发生根本变化。此时，开发商如果再幻想回到时期是做“白日梦”。
主要布局在三四线城市的开发商，中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平在“博鳌 21世纪房地产论坛”上接受记者采访时表示，房地产市场已经发生根本变化。此时，开发商如果再幻想回到时期是做“白日梦”。
2014年，本轮房地产调整，与此前有着明显区别。“以前几个周期都是在政府出了国几条后，中国的财税、金融和消费政策紧跟着出台，在政策的调控下由盛转衰，然后又由衰转盛。但这次不同，已经从政策调整转为由市场调整。其中重要的表现，就是各个地方集中出现供求关系大幅度逆转的情况。”
陈小平称，供求关系发生变化，是由于前几年大量土地进入市场，供应增大，而需求又在调控的背景下大幅下滑。本轮房地产调控另一个重要表现是，市场分化明显。
比如，中南建设所布局的三线城市表现就是千姿百态。
“有城市供应量不断下滑，需求量却在增长，整体市场形势是不错的，例如常熟，存量去库存不到10个月。中南建设在常熟半年就卖了20亿。常熟的市场很健康。但苏北的城市太兴就出现了一些问题。那个城市需求相对稳定，甚至有小幅的上扬，但供给增长快。普遍来说，一、二线城市的市场表现共性大于个性，三、四线城市个性大于共性。”陈小平说，一二线城市需求主要靠外来人口，而三四线城市需求主要来自于城镇化。
“三四线城市的需求，一方面来自于当地的改善性需求，但更大一部分是来自于周边下一级乡镇的进城需求。而一般有良好的产业支撑的城市，容易成为人口导入型城市，而缺乏产业支撑的城市则会成为人口流出型城市。这样的城市就比较危险。”
陈小平从实践观察到，“市场真的变了，这种变化是由政策调控市场变成供求关系调整市场后带来的，这也将是未来房地产市场的常态。房地产市场好的时候，政府来调控，我们告诉他们，要走市场的道路，市场的归市场，政府的归政府。但现在，市场的力量发挥了作用，政府不吭声了，开发商呼吁政府要出来救市，这样做也是不合情理的。好的时候不要管我，不好的时候来救我。问题是，现在的房地产市场已经不是政府一道命令和一个文件就可以扭转的，的开发商都要做好这样的准备，冬天将成为一种常态。”
陈小平认为，房地产行业目前正处于洗牌，逐渐走向垄断竞争的阶段。竞争是残酷的。作为企业，跑不过熊没有关系，但要跑过其他人。“房地产行业已经发生根本性的变化，喧嚣时代已经过去。土地红利已经没有了，那种只要做房地产就可以赚钱的时代已经过去了，整个行业要回归竞争的本质。房地产行业的竞争，以前取决于土地、政府和资金，现在要转变为价值、价格以及客户之争，这是行业真正发生的变化，也是我们要研究和应对的。”
陈认为，当前房企应该关注的是价格、价值以及运营三方面。
价格，就是成本控制。比如，恒大、碧桂园就是成本控制的典范;价值就是提升品质、发现客户的个性化需求，并通过差异化满足需求;运营追求的则是高效，还包括营销渠道的改变。
“举个例子，原来高增长的模式错了吗?没有错，但是资金的成本越来越高，如何控制成本，就是短期周转速度要加快。如果我们比同行开盘周期快1/3，等于你的资产周转提升了1/3。以前房地产做营销很简单，卖房就是线上做广告，消费者到现场体验。当市场改变后，以前的营销方式已经不适合。大家都在想办法，如何让客户聚集，找到他们，告诉他们，这就牵涉到营销渠道的问题，这已经成为房地产营销的核心问题。”
陈小平称，中南建设目前不会考虑转型。公司相信，住宅领域还有很多机会。有些其他开发商转型商业地产、养老地产的做法，有点像“一会抓蝴蝶、一会钓鱼”的做法，终有可能“什么都做不好”。
陈透露，作为此前主要在三四线城市布局的开发商，目前正在加强一二线城市的配置，丰富城市布局。
中南建设今年拿的土地主要在二线城市以及一线周边城市。
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