[摘要] 北上广深四个一线城市，限购限贷政策能否松绑，成为政策和市场层面关注的焦点。笔者认为，一方面，此类政策“紧箍”依然有必要戴上，一步到位放松做法并不现实。但另一方面也须意识到，基于目前楼市周期性调整节奏，对一线城市政策进行微调的时机也逐渐成熟。
深圳等四个一线城市，限购限贷政策能否松绑，成为政策和市场层面关注的焦点。笔者认为，一方面，此类政策“紧箍”依然有必要戴上，一步到位放松做法并不现实。但另一方面也须意识到，基于目前楼市周期性调整节奏，对一线城市政策进行微调的时机也逐渐成熟。
2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件下发。这一被称为“新国十条”的政策即限购限贷政策，其初衷是抑制房价上涨、给过热的宏观经济降温。2010年4月末北京积极响应，制定了比更为严厉的实施细则，规定北京市民只能购套商品房。房贷政策也面临大调整：首套房贷“退二进三”、二套房贷需五成、三套房贷绝迹。随后深圳在当年9月、上海和广州在当年10月也出台了限购令。
一线城市的限购政策并没有止步。无论是2011年1月的 “新国八条”，还是2012年四大行首套房贷利率降到基准线的政策，一线城市都率先跟进。2013年3月一线城市响应“新国五条”政策制定了细则。到了当年第四季度再次出台“N条式”的加码令，包括2013年10月的 “京七条”和“深八条”、11月的“沪七条”和“穗六条”。
限购限贷政策下的违规交易，将面临房产登记不予办理的干预。其效果也值得肯定，比如投机需求占总交易量的比例呈现下滑态势，但围绕该政策的指责和负面效应也随之而来。
房价依然在。按照国家统计局的数据，以2010年为定基，今年6月份北上广深四个城市商品住宅价格指数上涨了29.3%、25.1%、29.7%和26.1%，此类涨幅远超二、三线城市。曾经坚挺的一线楼市成交也卷入了降温的大漩涡中。今年以来，四个一线城市库存均出现了上升，库存去化周期明显延长，从过去12个月以下水平上升到13个月以上水平。此类城市也开始出现楼盘滞销的现象。
限购政策倒逼“候鸟一族”置业者的出现。比如北京部分不符合限购条件的就业者在河北燕郊置业，而上海的则在昆山花桥置业。相应的，广州对应佛山、深圳对应东莞。就业地和居住地的分离，使得此类群体每天必须起早贪黑在两个城市之间“迁徙”。
一线城市的楼市调控政策还不能轻易地解除，否则容易引发楼市秩序混乱。但基于对政策的反思进行微调则显得很有必要。关键是要把控两点：一是落实市场化的原则，即用差异化的思路、财税金融的手段来进行调控。二是要拯救并激活曾被压抑的购房需求，真正让支付能力得到释放，并加速楼市资源的循环。在这基础上，基于城市特征和市场变动，可以有以下七个微调举措。
、对外地人单身无法购房的政策进行调整。从传统的置业、婚嫁习惯看，“先购房再领结婚证”是民间传统做法。对于一线城市外地人口来说，本身在购房款筹集、社保缴纳年限积累等方面面临较大压力，若再受此类政策的干预，那么整个购房的隐性成本会很高。从目前一线城市的市场反应看，对此类政策也持进行调整甚至是直接取消的态度。当然，若担心有“后遗症”，那么可尝试这样一种做法：此类群体社保缴纳年限要延长，但允许以单身资格购房。
第二、落实分区差异化调控思路。一线城市的市区房价压力很大，但部分郊区市场却存在空城隐忧。如果能够鼓励购房者到郊区置业，将使得此类住房库存得到较好释放。而且对于一线城市来说，郊区市场的物业比较发达，一旦大量人口聚集郊区，那么社区的氛围会很快形成，这也利好郊区置业自卑感的消除。而对于市区来说，依然要面临严苛的限购政策。
第三、基于一线城市购房者的支付特征，在首付款和月供款上做创新。一线城市购房者的经济特征体现在三个方面。首付能力较差：对于总价200万元的住房，首付需60万元，一般购房者难以承受。月供能力较好：除了传统工资收入外，一线城市兼职机会多，各类额外报酬多。公积金制度较完备：很多购房者缴纳了较多的住房公积金，但短期内无法使用。基于此，不妨对此类群体的首付款尝试分期支付的创新，并以公积金缴纳款为担保。
第四、积极为行业紧缺人才提供便利。限购政策将本地和外地户口进行了差异化对待，未来可以从户籍制度上进行适当调整。过去一线城市只专注金融贸易类人才的。实际上，只要是行业紧缺人才，都应该享受优惠。此类指标可从刚毕业的大学生指标中抽取一部分出来。户口的通道打通，那么自然就符合本地户口购房的资格。
第五、对于有强烈住房改善欲望的购房者，应允许并鼓励其二次置业，但首套房需受政府。一线城市的物业需求变动会比别的城市快，很多居住在胡同、街坊、里弄的居住者，有置换物业的需求。未来应提供税收和金融上的优惠，鼓励此类群体进行二次置业。而首套房源则纳入地方政府。地方政府或进行实质性的收储，或进行房产登记和统一管理，终将其纳入公租房体系中。
第六、放宽大户型、物业等类型的限购政策。过去之所以对此类物业进行限购，缘于其容易拉升整个城市的房价。未来首先要从价格核算体系上分离此类产品，从而规避房价在统计层面上的。其次应鼓励高净值人群进行置业，从而释放支付能力。对于房企来说，项目资金周转顺畅，中低端物业的自然不会太犹豫。
第七、允许长线的购房者入市。一线城市的楼市发展，并非靠刚需购房一股力量就能够活跃起来，者的作用并不能完全被抹杀。投机性购房需求以短期套现为目标，容易扰乱市场，依然要被排除在外。而以获取租金为目的、进行长线的购房者，实际上能够为一线城市物业价值的发现、租赁市场的物业供给等层面提供积极的作用。
延伸阅读：
深圳近五成购房者看跌下半年房价 潮或蔓延
【相关阅读：深圳房价未"跳水"同比仍涨 开发商:我根本没】
6月份70个大中城市房价55个环比下降 7个持平
国家统计局昨日公布了6月份70个大中城市房价变动情况，结果显示70个大中城市中，新房价格环比下降的城市达到55个，比上月的35个大幅增加了20个，房价环比下跌的城市占比近八成，如果再加上环比持平的7个城市，则房价“停涨”城市数比例高达九成。
值得一提的是，北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，除了北京房价环比轻微上涨0.1%外，其他3个均为环比下跌，其中，广州环比下跌了0.6%，是2012年5月以来出现房价环比下跌。不过，从同比看，这四个一线城市房价仍然上升，北京、上海、广州、深圳同比分别上涨了8%、8.2%、7.7%和6.7%。
国家统计局城市司统计师刘建伟表示，从环比涨跌幅看，70个大中城市中，新建商品住宅价格涨幅为0.2%，为下降1.8%；二手住宅价格涨幅为0.1%，为下降1.5%。分城市看，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。
虽然楼价已经呈现降势，不过有机构就预测今年广州楼市将趋稳，“金九银十”仍会出现供求高潮。经纬行就发布报告表示，目前大众看跌预期达到一定程度，但政府政策、开发商对市场气氛的营造，都有可能起到改善作用，如果各银行保证置业的贷款额度、提高审批和放款速度、合理确定房贷利率水平，依然会对购房者入市积极性起到拉动作用。从广州楼市前几轮的调整期来看，预计此轮调整期还将维持半年左右，乐观的预期，四季度会进入稳定期；保守的预期，是2015年春节后。从中长期来看，广州楼市的此轮调整会实现“软着陆”，但不同的是，此轮之后，不会出现前几轮的“报复性”反弹，楼市量价会进入一个温和的“新常态”。
相关：深圳房价未“跳水”
深圳“房价跳水论”几无现实案例支撑，但市场下行趋势明显
话题缘起
近日，“潮”开始在二三线城市蔓延。然而，这波潮到底是真是假？是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性的？
从深圳楼市的情况来看，各种房价将“跳水”的言论也充斥市场。记者走访调查深圳多个新盘后发现，深圳的楼市还未到可以称之为“已经”的时刻。一些传言有的楼盘，记者发现，其实开发商也只是拿出了很少量的户型、位置、朝向、楼层都比较差的房源来进行促销，吸引客户。从整个楼盘的情况来看，如果与同一项目的前一期房源销售均价相比，新一期房源成交均价都并未降低。
当然，一些全新入市的项目定价都偏向谨慎，以博取一个好的销量。但是，这也远未到开发商开始“甩卖”的局面。
开发商：我根本没降！
“你们这房子了吗？”在位于龙华的幸福城售楼现场，记者向销售人员提出这个问题。
“没有！我们的二期产品去年开盘就基本卖完了，均价差不多是每平方2.2万，现在卖的三期均价都到2.4万了，还涨了呢！”销售人员如此回答。
事实上，幸福城现在在卖的房子，比前几期都不好卖。此前卖的89平方米复式等户型在当时比较得到市场认可，产品更偏重刚需或者改善型。而目前在卖的三期，面积都在150平方米以上，而难的问题则在于：是双拼产品。两个对于 “房票”紧缺的深圳购房者来说，具有天然杀伤力。
记者在一个工作日的下午4点，来到该楼盘售楼处，除记者外，同时没有任何一批客户到访。在来访客户登记本上，记者也发现在当天也仅有1批客户到访，而在此前的仅有2批客户。来访量低，产品难卖，即便这种情况下，幸福城也并未有所谓的行为。
同样位于龙华的特发和平里的和平，6月开盘，记者以购房者身份跟销售攀谈，销售人员直言：“这一期总共四百多套，现在就剩几套了，均价在两万七左右，您要是想的话，剩下的几套还可以考虑考虑，您要是自己住的话，我建议您可以等我们下一期的产品。”
据了解，该项目上一期产品在去年开盘的均价为2.2万元每平方米左右。对比前一期，价格有较大幅度的增长。这在深圳的市场不是孤例。
记者走访市场发现，深圳目前在售的六十余个楼盘，没有任何一个明确宣称：了。通过对比这些楼盘的成交数据，真正的凤毛麟角，大部分楼盘都保持比较稳定的价格，小部分楼盘甚至还略有一些上涨。
延伸阅读：
深圳近五成购房者看跌下半年房价 潮或蔓延
没涨等于降？业内人士观点不一
目前，在深圳楼市，关于楼价降没降也有着一些不同的看法。即便对同样的数据，不同机构与业内人士也有不同的解读。
关于楼市的“”，个“确凿的证据”来自于这样一组数据：市规土委公布6月深圳新建住宅价格为23441元/平方米，环比下降2.3%。
对此，相关机构的解读是：利空因素持续发酵，6月深圳新建住宅价格22个月来环比下跌。
而在DTZ戴德梁行对此的解读是：供需两弱的同时，深圳住宅新房成交均价却呈现持续上升的态势，2014年上半年，全市住宅新房成交均价同比增长8.7%至每平方米23,299元。但从月度住宅新房成交均价走势来看，直至6月份成交价格才稍有回落。
业内对统一数据也会有不同的解读，事实上，来自业内人士的一些说法不一主要来自于一点“没涨S是不是等于降？”
业内人士认为房价有降的趋势存在，“市场不会有那么快回暖，一些新开盘的项目定价都保守，以低于预期的价格开盘，这部分楼盘本身没有前几期的产品可以做对比，那这是降没降呢？我认为开发商能以低于预期的价格开盘，实际还是有的。”
记者从一位不愿透露姓名的业内人士处得知：位于龙岗的中骏四季阳光开发商预期的开盘价位是每平方米均价1.4万元，而由于市场情况，实际开盘的价格定在了每平方米1.2万元左右。位于宝安的城也是差不多的情况，开发商预期的开盘价格为2.4万元每平方米，而实际开盘价格在2.2万元每平方米。
新入市的楼盘采取了保守的定价策略，这“算不算”则本身也引起了一身争议。
而对于一些有前几期产品价格可以参照的楼盘，大部分都是价格持平或微涨，有人认为“没涨便是降”，有人则认为“没涨就是没涨”。
折扣、促销力度加大，但“大特价”基本是噱头
目前，深圳各个楼盘促销、折扣的力度加大是事实。各种各样的营销手段充斥坊间，比如“员工折扣”、“特价房”、“开发商垫首付”等等。
位于布吉的一个楼盘，目前在售69—88平方米的2—3房，均价1.9万元/平方米。记者发现，目前该项目可以打99折，算是一个比较常规的折扣。而吸引一些客户前来的则是开发商所说的“特价房”，在这个均价1.9万元每平方米的楼盘中，开发商宣称推出了均价1.5万余元每平方米的特价房，记者询问售楼人员时，售楼人员表示这样的特价房只有一套。
同时，记者也了解到，项目里面有一些户型打完折下来可以到1.8万元每平方米，实际的折扣力度还是比较大。
对于一些项目的“员工价”非员工也可以享受，市民李先生则认为，“人人都能买到还能算什么内部价呢，我就接到信息打电话问过，结果一打过去售楼员就说没有了，问我要不要看其他的。”
有业内人士表示，目前市场上的一些“大特价”基本是开发商吸引购房者的噱头，但是促销、折扣的力度的确是比以往要大一些。而开发商一些暗中打折、促销的行为很难去统计，不可否认的是，目前市场压力还比较大。
市场博弈白热化
值得关注的是，似乎有各方不利因素充斥着的楼市，也不意味着深圳楼市房价的大面积下调。毕竟，深圳楼市的刚需仍旧强劲。记者调查的多个项目，新开房源的销售均价比上一期实际上基本是微涨的。对于一些新开盘的项目，有的房企采取一步到位的定价方式推盘，这种情况下则一般收到的市场效果还不错。
不过，深圳的“潮”虽然没有开启，但是市场的下行预期很明显。
世联行董事长陈劲松直言，“这不是一个轻松的话题，2014年的市场明显和2013年不同，我们通过数据看到，今年的楼市走势和2008年越来越接近。2008年房价没有跌到位，现在市场下跌是当年的延续。”
业内人士认为，深圳上半年的成交数据达2008年来位，价格却处于2008年以来点。上半年博弈已到白热化阶段，但下半年开发商为回笼资金，将不得不以价换量，下半年价格会进行缓慢下调。
DTZ戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端则对记者表示，2014年下半年，在市场周期性调整的大背景下，楼市蔓延的观望氛围短期内难以彻底改观，同时，较大的去库存压力，将迫使开发企业考虑以价格调整刺激成交，市场价格总体上仍面临下行压力。
业内人士认为房价进入了下行通道，并且不会那么快回暖。
延伸阅读：
深圳近五成购房者看跌下半年房价 潮或蔓延
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
