[摘要] 在国内楼市调整大势不改，央行“喊话”落实差别化住房信贷政策的情况下，一些中小银行在北京等一线城市的房贷业务出现“松绑”迹象。然而在利率打折重现、房贷放款速度加快的背后，部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐性要求不少。有业内人士称房贷业务无利可图，因此部分银行才会惜贷或增加贷款附加条件。
并非普惠政策 或面临价格
在国内楼市调整大势不改，央行“喊话”落实差别化住房信贷政策的情况下，一些中小银行在北京等一线城市的房贷业务出现“松绑”迹象。然而在利率打折重现、房贷放款速度加快的背后，部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐性要求不少。有业内人士称房贷业务无利可图，因此部分银行才会惜贷或增加贷款附加条件。
北京重现房贷打折
自2013年开始，在信贷额度紧张以及利率市场化的大背景下，银行的资金成本持续上升。基于利润考虑，银行方面更愿意将信贷额度向更高的业务上倾斜，至2014年一季度，各大银行基本都已取消个人购房利率折扣。
今年5月，央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策。在这之后，随着房价下行压力加大、部分城市放开限购的现实，不少股份制商业银行响应央行“喊话”，在北京等一线城市重新推出房贷利率打折优惠。
8月18日，中信银行总行与链家地产集团签约宣布，将为链家客户提供同等条件下惠的贷款利率，其中北京链家的首套房客户将可享受利率9折优惠。记者了解到，北京农商行、招商银行、交通银行以及部分外资行在北京的一些分支行，或明或暗地“松绑”房贷利率，但折扣仅在9折至95折，少数此前停贷的银行则恢复放贷。但“松绑”并不包括二套房。
附加条件增多
与房贷利率打折相比，银行态度变化在放贷速度上体现也较为明显。北京达昕房地产经纪公司创始合伙人刘东阁对记者表示，尽管房贷利率下调幅度较小，但是对市场影响较大的是，银行房贷发放时间在缩短。
“上半年在北京想买首套房，等待贷款的两三个月时间，交易很可能就被银行拖黄了，但现在银行放贷速度明显快了。”刘东阁说。
不过记者在采访中发现，尽管房贷“松绑”迹象渐显，但很多都带有一定的附加条件。一些银行对贷款客户资质、存款、购买理财产品的要求不少，银行对房贷利率优惠差别化裁定空间较大，“松绑”并非普惠政策。
除此以外，部分银行分支结构还要求客户贷款前需要先存款或购买理财产品，数额不定。交通银行北京某支行客户经理李先生告诉记者，如果首套房购买者在该支行有一定存款或购买理财产品，会享受利率下调5％的优惠。 “歪招”可能面临
记者了解到，由于国内银行融资成本居高不下，造成银行对“松绑”房贷仍然比较谨慎。央行统计数据显示，截至今年6月末，个人购房贷款增速比上季末低1.7个百分点。
平安银行北京某支行个贷部门客户经理杨先生告诉记者，他们依然停做房贷，“因为资金成本高。”民生银行上地支行也表示，停掉房贷业务已有大半年了，年底之前不会松动，公司目前只做经营贷款。
一家城商行的客户经理表示，在楼市前景不确定的情况下，银行做房贷业务是承担一定风险的，如果客户中断还款，房屋贬值，银行就可能会遭受损失。当然，楼市情况向好风险度就会降低。
与银行“两难”境地对比，购房刚性需求对于房贷利率的敏感程度较高。业内人士计算，以200万元20年期购房贷款计算，如果按基准利率计算，月还款金额为14971元/月，利息总额为159.3万元；但如果享受9折利率，则月还款将降至14208元/月，月还款节省763元，累计可节省利息支出18万元左右。在此基础上，如果增加附加条件，可能给个人刚需客户增加一笔不小的隐性成本。
对此，有部门人士表示，银行“想歪招”落实差别化住房信贷政策，可能将面临价格服务方面的。今年7月23日召开的国务院常务会议，曾明确要求清理整顿银行业金融机构服务乱象，其中就包括“存贷挂钩”，十几家银行还出台了整改方案。在此背景下，银行需适当调整结构并规范相关服务。
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随着近几个月国内楼市下行，此前坚持在北京等一线大城市限贷的部分银行，正对房贷微幅“有条件松绑”。业内人士指出，在国内楼市持续调整的大趋势下，银行差别化微调房贷政策，可能仅对部分刚需有所影响，楼市大势难以撼动。
部分银行房贷“松绑”
利率微降放款加快
至今年一季度，各大银行基本都已取消个人购房利率折扣。然而自年中开始，在国家相关部门要求商业银行落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务、支持刚需释放的背景下，首套房的9折房贷利率近期在北京等一线城市“重出江湖”。
8月18日，中信银行总行与链家地产集团签约宣布，将为链家客户提供同等条件下惠的贷款利率，其中北京链家的首套房客户将可享受利率9折优惠。记者了解到，包括北京农商行、招商银行以及部分外资行明确“松绑”房贷利率，但折扣仅在9折至95折，少数此前停贷的银行则恢复放贷。但“松绑”并不包括二套房，目前多数银行仍对二套房房贷利率较基准利率上浮10％左右。
北京达昕房地产经纪公司创始合伙人刘东阁认为，尽管房贷利率下调幅度较小，但是对市场影响较大的是，银行房贷发放时间在缩短。
房贷“松绑”有条件
要贷款需存款买理财
银行房贷利率再现优惠带有一定附加条件。一些银行要求贷款客户先存款，而部分银行则要求客户购买理财产品，同时银行利率优惠差别化裁定空间较大，“松绑”并非普惠政策。
记者从北京多家房地产中介公司了解到，多数银行对贷款客户的一个硬性要求，是“资质好、信用好”。部分银行对贷款附带条件不一，如交通银行、北京银行某些分支表示，买理财产品首套房利率可打9折；而汇丰、花旗等外资行则对资质“好”的客户优惠至93折。
业内人士称，一般银行所谓“资质好”，大多是对于公职人员或国企就职人员，这种差别化裁定空间一直都很大。与此同时，部分银行分支结构还要求房贷客户贷款前需要先在那里存款，数额不定。
与此同时，平安银行、民生银行北京部分支行对记者表示，由于银行融资成本较高，做放贷生意并不划算，因此可能在年内也不一定恢复个人房贷业务。
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刚需购房逐步增加
难阻整体房价调整
市场人士认为，部分银行的房贷政策在北京等一线城市出现松动迹象，尽管对刚需购房有一定推动作用，却难阻国内楼市调整的大势。
近期频繁接触北京房地产市场买卖双方的刘东阁说，目前的信贷“松绑”迹象，已经开始让刚需动心、市场回暖，但更多的人仍在观望。
以200万元20年期购房贷款计算，如果按基准利率计算，月还款金额为14971元／月，利息总额为159.3万元；但如果享受9折利率，则月还款将降至14208元／月，月还款节省763元，累计可节省利息支出18万元左右。
但是，与2009年银行大规模下调至7折房贷利率相比，此次调整仍被认为是银行市场化策略下的微调。在今年7月份国内银行新增贷款增速的背景下，业内预期银行房贷额度不会放量。
8月18日，国家统计局公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，北上广深四大一线城市房价首现全面下跌，环比降幅分别为1.3％、1.4％、1.3％和0.6％。其中，北京房价自2012年6月以来首现下跌。
链家地产市场研究部张旭认为，房地产市场自二季度起开始出现明显下行，成交量缩价跌。虽然近期非一线城市放松限购的步伐明显加快，但房地产市场却未明显受此政策利好拉动。此次银行小幅“松绑”信贷政策难阻楼市调整大势。
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