[摘要] 在们眼中，随着中国经济迈入新常态，未来房地产市场也将步入新常态，房地产行业高增长态势难以再现，但以长三角、珠三角、京津冀三大城市群为核心的房地产市场依然存在结构性的机会。
“9·30”松绑政策出台没多久，央行又宣布降息，新型城镇化的刺激正在加码，未来的房地产市场会如何走？在平安银行日前举办的第二届地产金融创新论坛上，刘志峰、刘世锦、任志强、聂梅生、秦虹等学者共同探讨未来中国房地产市场走势。在们眼中，随着中国经济迈入新常态，未来房地产市场也将步入新常态，房地产行业高增长态势难以再现，但以长三角、珠三角、京津冀三大城市群为核心的房地产市场依然存在结构性的机会。
住房供求关系转向平衡
中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰称，中国住房的供求关系正在从住房严重短缺转向供需平衡。在新型城镇化的带领下，2025年前我国城乡每年新增房屋面积将达到17—20亿平方米。他认为，依靠坐地快速开发的时代已经过去了，房地产业也将进入由以量取胜转向以质取胜的竞争时代，市场已经从过去的“建什么住什么”转向了“住什么建什么”。
国务院发展研究副主任刘世锦称，自2010年一季度后，中国经济增长势头开始回落，由高速增长向中高速增长转变的过程已开始。新常态下，房地产行业也将步入新常态。从长周期波动看，今年是中国人住宅需求的峰值顶，这也将是一个历史拐点，未来房地产将步入平稳发展期。房地产业要想回到过去20年的快增长、高价值、高盈利的状态很难，房产将更多地回归它的居住属性，而房地产作为一个基础性的行业，其增速将与GDP保持同步。
深圳银监局副局长胡艳超也认为，房地产目前面临库存压力和实际需求的不足，必须承认这些问题的完全消化需要一个过程。在新常态下，地方政府更多需要依靠创新来促进经济的发展，房地产的角色定位会发生调整，房价将会演变成双向波动，居民消费住房将会回归理性。他说，金融业需要支持实现平稳过渡，当前推出的一系列的金融改革的措施和金融工具，包括放开上市房企再融资，推进资产证券化（ABS）和房地产信托基金（REITs）等等都为房地产发展提供了有利的条件，这些举措有助于解决刺激存量的消耗的现状，又夯实房地产发展的基础。地区间市场差异化加大
全联房地产商会创会会长聂梅生称，当前中国房地产形势依然严峻，今年二季度开始中国房价逐渐进入同比负增长状态，各地区之间的市场差异化在加大，全行业资金全线趋紧，去库存压力加大。
不过，地产业“大炮”任志强表示，今年仍然是商品住宅的销售高峰，去年销售总量13亿多平方米，今年维持12亿以上平方米，远远高于2011、2012年。他说，今年房地产开发的增速下降速度很快，年初估计增速将降至10%左右，不过，近包括“9·30”在内的其他政策出台，可能有利于平稳市场，但预计房地产增速仍然维持在较低的水平。房地产增速如果下降6%—8%的话，那么将拖累GDP大概0.3%—0.6%。
随着“9·30”定向松绑政策出台，房地产市场已经开始出现局部回暖，而且呈现明显的区域差异。聂梅生称，今年10月的数据显示，已经有包括深圳在内的4个城市的房价环比开始上涨，相反，宣布大幅的杭州，仍未能走出房价下跌的趋势。
任志强也表示，不同地区的市场对政策的变化也呈现较大差异，8月以后陆陆续续有40多个城市取消了限购，紧接着“9·30”政策出台，然而，二三线城市房地产仍趋于下降，一线城市的增速还在持续，而且一线城市比其他地区对政策反应更快。从地价看普遍的地价处于下降的趋势，一线城市仍然处于快速上涨阶段。
房地产存结构性机会
平安银行行长邵平称，新常态下，房地产行业已出现新的业态，一些企业开始涉足养老地产、产业地产和文化地产，市场细分明显加快。其次是新模式，一些企业已不再是单纯地卖房子，而是通过实施新资产战略管理和技术，以及城市配套服务，实施多元化进程，利用入股金融机构的方式转变商业模式，这也催生房地产业发生翻天覆地的大变化。
住建部政策研究主任秦虹称，未来房地产仍存在结构性机会。据介绍，今年住建部政策研究与平安银行地产事业部共同组成了联合课题组，对“城市群发展对房地产市场的影响”进行了研究。12月6日，《城市群发布规律及对房地产市场影响研究白皮书》也进行现场发布。
秦虹认为，未来，长三角、珠三角、京津冀3大城市群仍将是我国房地产市场活跃、发达的地区，并对周边地区市场外溢作用将逐步增强，另外，高速交通网络的不断升级完善、公共服务水平高的中小城市、有特色资源的城市均存在更大的结构性机会。
从长周期波动看，今年是中国人住宅需求的峰值顶，这也将是一个历史拐点，未来房地产将步入平稳发展期。房地产业要想回到过去20年的快增长、高价值、高盈利的状态很难，房产将更多地回归它的居住属性。
——国务院发展研究副主任刘世锦
当前中国房地产形势依然严峻，今年二季度开始中国房价逐渐进入同比负增长状态，各地区之间的市场差异化在加大，全行业资金全线趋紧，去库存压力加大。——全联房地产商会创会会长聂梅生
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