[摘要] 1月11日，在京基滨河时代大厦举办的“创新时代再启征程——2015地产沙龙”上，数位地产认为，深圳自贸区将重新构建写字楼版图，刺激价格上涨，自贸区和滨河大道沿线写字楼将首先受益，今年的写字楼市场或迎来量价齐升的行情。
蛇口设立自贸区将对深圳写字楼产生怎样的影响？1月11日，在京基滨河时代大厦举办的“创新时代再启征程——2015地产沙龙”上，数位地产认为，深圳自贸区将重新构建写字楼版图，刺激价格上涨，自贸区和滨河大道沿线写字楼将首先受益，今年的写字楼市场或迎来量价齐升的行情。
滨河大道代表新的商务版图
谈及自贸区对产业转型的影响，房地产内参总经理尹香武认为，深圳可能会形成一个以自贸区为核心的和生产现代服务业产业圈，以及以深交所为核心的金融产业聚集圈，将促进深圳生产性服务业过渡到金融领域的服务业，这将对所在的土地产生数倍增加值。
“判断写字楼价值，要看其有效地段，”尹香武抛出写字楼“有效理论”，“个当属福田区，因为已经形成了基础；第二个是南山为代表的湾区；第三个，则是龙华北站。这三个区域代表了深圳写字楼的主要价值所在。原来深圳主要的商业带在深南大道，把罗湖、福田、高新区和前海四个地方串起来了；进入自贸区时代后，滨河大道将取而代之，因为它连接了湾区和福田区，还有后海总部基地、前海、高新区，串起的商务有效地段更多，景观又好，代表了深圳新的商务版图。因此，深圳写字楼的格局可能要围绕湾区来布局。”
深职院房地产研究所所长邓志旺表示，跟北京、上海、广州比，深圳写字楼存量总体偏少，使得深圳写字楼未来发展还有很大需求；此外，深圳还有部分过时的写字楼，并不适合新的产业发展，所以这部分要淘汰，要引进新的写字楼发展空间。
出售型写字楼日渐减少
DTZ戴德梁行统计数据显示，2014年写字楼新增供应较少，尾盘物业的逐步消化令全市写字楼空置率由去年底的8.3%持续下降至今年初的4.4%。从需求的行业分布来看，保险、基金、证券为主的金融机构和会计师、律师事务所为主的服务机构表现较为活跃。内资企业对写字楼租金承受能力有所增强，在近两年入市的写字楼客户中，内资公司数量占比达到79%；若按占用面积计算，这一比例则高达82%。
2015年福田区将迎来供应高峰期，可见供应量预计超过72万平方米，但因其中超过半数的面积为总部物业，可供出租的面积有限，对市场影响料将低于预期。
邓志旺表示，现在深圳写字楼市场出售的越来越少了，尤其是区绝大部分是出租为主。主要是因为开发商看到了整个租金上涨的趋势，所以宁愿持有，获得更长远的，这个时候出售型写字楼越来越少，使得机会越来越少，如果者能买到的话，就可以参与深圳经济发展和产业转型的红利机会。
写字楼价格升幅或达5%
据DTZ戴德梁行统计数据，去年深圳市写字楼月租上涨至235.6元/平方米，涨幅高达20.7%。这给相关企业带来利好。京基地产去年销售和租赁收入超过70亿元，创造了20年新高，位列“深圳市2014年商品房成交量第四名”、“深圳市2014年商品房成交金额第五名”。
昨日，记者在查询中原地产、房天下等网站时发现，上海自贸区写字楼的租金价格普遍都在4元/平方米。据世邦魏理仕研究部统计数据显示，在2013年7、8月份，外高桥写字楼平均租金报价仅为每日2元/平方米，但2013年底租金报价高飙升到每日9元/平方米，虽然现在回落至每天4.2元/平方米，但相比自贸区成立前的租金水平，仍有100%的增长。
有人看好深圳写字楼未来发展空间，他认为进入自贸区时代后，代表着当地物业市场前景格局的重大转变，写字楼无疑成为自贸区受益多的一种物业。自贸区和滨河大道沿线写字楼租金水平或将超过区域。
尹香武认为，与北上广不同，深圳区域有大量工业厂房，改为用途，拉低了全市写字楼的租金基数，如果剔除这个因素，深圳写字楼租金水平并不低于其他一线城市。
来自美联物业的分析称，在前海、蛇口划入自贸区，各个新区快速发展利好下，预计今年写字楼市场成交有望进一步上扬，成交面积升幅在10～15%之间，价格升幅也能保持5%或以上。
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