[摘要] 外界关注已久的鹿丹村改造重建工程在市土地房产交易公开挂牌后，将于2月6日公开竞拍。而值得关注的是，以往的竞拍开发商拼的是总价，而这次开发商要拼“容积率”，即在给定的地价和回迁物业面积基础上，谁给出的可售商品住房面积低，谁就竞得该项目。
外界关注已久的鹿丹村改造重建工程在市土地房产交易公开挂牌后，将于2月6日公开竞拍。而值得关注的是，以往的竞拍开发商拼的是总价，而这次开发商要拼“容积率”，即在给定的地价和回迁物业面积基础上，谁给出的可售商品住房面积低，谁就竞得该项目。换句话说，开发商拼的是“低容积率”。这种拍卖方式完全颠覆了传统，属业内创新。相关人士分析或是为了避免回迁业主担心拍卖地价过高而影响其利益。由于该项目关注者众多，昨日市土地房产交易官网还针对业内公开答疑。
首创“定地价、竞低容积率”方式
鹿丹村旧改项目历经多年，是深圳为数不多的旧住宅小区改造项目之一，再加上该小区地处罗湖区区域，离蔡屋围商圈只有2公里以内，一直受到外界关注。有业内人士曾分析，根据的住宅定价，鹿丹村改造后建成的商品房对外销售在4万元以上。
让跃跃欲试的开发商没想到的是，去年底挂出的鹿丹村重建工程的土地出让公告，竟然采用的是“竞容积率”的方式，这在深圳甚至都属。
根据市土地房产交易的出让公告，鹿丹村所处的H103-0010宗地的规划总建筑面积为244067平方米，其中住宅234537平方米，回迁住房面积144051.49平方米，建成后需无偿移交市住房建设局，可售的是商品住房面积90485.51平方米和配套商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。
可售的商品住宅面积将采用定地价、竞容积率的方式拍卖。根据出让合同，挂牌起始面积是90485.51平方米，起拍总建筑面积约244067平方米，总地价8.88亿元，以可售面积计算，起拍楼面价约是9498元/平方米。不过，根据该地段未来的可售价格预估而言，开发商仍然有较大的竞争空间。
成交后，总建筑面积随竞得人所报建筑面积核减（审核后决定减少），即总建筑面积=回迁住房面积+竞得人所报建筑面积+商业面积+配套面积（其中，回迁住房、商业和配套各分项建筑面积不变）。具体情况以H103-0010宗地的《深圳市土地使用权出让合同书》为准。
据记者了解，虽然“定地价”竞拍在深圳并非，但“定地价、竞容积率”（即竞争可售商品住房建筑面积）在深圳仍尚属。
这一创新方式引起了开发商的广泛关注，市土地房产交易还收集了有意竞争开发商的意见，并在昨日公布对问题的答疑。有人问地块商品房方面的总平面方案图是否可以调整？商品房楼栋数量、所在位置是否可变？如确需调整，直管部门和办理程序分别是什么？
市土地房产交易回答，在遵守相关规范和有关已审批的规划的前提下，现已公布的总平面图涉及商品房的部分是可以进行调整的。本项目作为一个整体，包括回迁房和商品房两部分，按公告要求，鹿丹村项目的总平面方案向市规划国土委报建前应征求市住房建设局意见。此外，根据具体建筑方案，建筑覆盖率可以进行弹性调整，需按有关程序进行。
根据出让公告，该项目的可售商品住房对住房的预制率和装配率有比例要求，这意味着项目成为深圳开展住宅产业化试点的对象。
据出让公告显示，该宗地中的商品住房部分，应按照《深圳市住宅产业化试点项目技术要求》开展住宅产业化试点工作，其中，预制率不低于15%，装配率不低于30%。项目应遵守国家和我市有关绿色建筑建设标准，建成后绿色评价应至少达到绿色建筑我市同级或国家一标准以上。
据了解，2014年11月11日，深圳市住建局、规土委、人居委联合发布了《关于加快推进深圳市住宅产业化的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见（试行）》），明确自2015年起新出让住宅用地项目和政府保障房必须采用住宅产业化方式建造，鼓励存量土地（包括城市更新项目）新建住宅项目采用住宅产业化方式建造，鼓励政策包括达到1/3层数提前预售、奖励3%建筑面积等。
但市人居委相关负责人接受媒体采访时曾表示，对出让合同中有明确要求的住宅产业化项目，并不享受3%的建筑面积奖励（即鹿丹村的商品房部分并不能得到3%建筑面积奖励）。但鹿丹村重建项目符合1/3层数提前预售的政策。有分析认为，这可能是竞价者考虑的积极因素，但鉴于产业化建筑目前主要由一些大开发商推广，或成为小型开发商竞拍的拦路石。
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