[摘要] 就在近期，金鹰商贸拟以12.86亿元人民币收购“东方之门”控股权，这让大众目光投聚焦到了这栋已经11年还未交付的烂尾楼，“秋裤”在过去的11年间究竟经历了什么？金鹰系收购的目的何在？它未来能带动金鸡湖商圈乃至整个苏州市场未来的运作吗？
苏州，金鸡湖畔，一幢“秋裤”式样的建筑屹立多年却始终未见交付，这就是的“东方之门”——旨在打造成苏州地标的商业综合体。
就在近期，金鹰商贸（03308.HK）拟以12.86亿元人民币收购“东方之门”控股权，这让大众目光投聚焦到了这栋已经11年还未交付的烂尾楼，“秋裤”在过去的11年间究竟经历了什么？金鹰系收购的目的何在？它未来能带动金鸡湖商圈乃至整个苏州市场未来的运作吗？
《财经日报》记者日前多方走访调研后获悉，金鹰系收购控股权后将主要经营低层购物，而中高层楼面的写字楼、住宅等则由专业物业管理公司运作，金鹰系希望今年年中可以交付，然而目前还未封顶的“秋裤”开发商方面则预计快可能在今年年底交付。
有接近人士透露，“秋裤”背后的资金链曾一度紧张，此后有所缓和，而金鹰系的注资则为“秋裤”打了“强心针”，但周边商业竞争激烈，“秋裤”未来前景如何还未可知。
“秋裤”风雨11年
被誉为“门”的苏州东方之门因造型酷似“秋裤”而给人留下深刻印象，2004年2月苏州乾宁置业有限公司（下称“乾宁置业”）以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩。该项目总建筑面积约46万平方米，总约45亿元，是当时国内体量、多的单体建筑，被定位为苏州地标。
公开资料显示，乾宁置业是由东方集团及其所属南京天地房地产开发有限公司、苏州太湖之星开发建设有限公司、南京东润科技有限公司以及常州百老汇集团等人共同出资成立的一家大型综合型房地产开发经营企业，于2003年8月8日在苏州工业园区登记注册，该公司注册资本为5亿元。
仔细研究可发现，乾宁置业是一家颇有意思的公司，其在地产业界可谓“名不见经传”，有知情者透露，该公司创始人之一是一位学者，而该学者在某高校颇有名气，该校很多学生对于“秋裤”楼都有所耳闻。据听过该学者讲课的学生评论，该学者的风格就是“有钱+任性”，性格豪爽，平时喜欢收购古董，并有一个私人博物馆。
此外，乾宁置业内部员工透露，这么多年以来，乾宁置业仅仅开发了“秋裤”和一个别墅项目。
“但‘秋裤’已引人瞩目，它位于金鸡湖边缘位置，这个位置一拿下，其身后的其他建筑视线就全被遮挡了，可见该公司实力雄厚。”知情者表示。
然而“秋裤”从2004年奠基至今已开发11年，初计划在2008年竣工，但其奠基后在2008年才开始动工建设，交付时间一拖再拖，曾一度有传2014年底交付，而事实上至今还未完工，被业界认为交付“遥遥无期”。
有接近人士坦言，当年“秋裤”开发商曾遭遇过资金链紧张的难题，且要将“秋裤”两个“裤腿”即两幢楼连接起来的建设难度高，这也拖延了建筑完工时间。期间，开发商更是因种种不满而更换过约6家装修工程公司，这也造成“秋裤”工程一拖再拖。
苏州难消化
经历了11年的烂尾，如今“秋裤”如何呢？
《财经日报》记者来到苏州东方之门，进入售楼大堂，开发商一贯的富丽堂皇映入眼帘。“我们现在的写字楼可租可售，已经有大约50%出售了，目前还在出售和招租中。东方之门地处金鸡湖畔，下通很是方便，还有高尔夫球场。”看着现场工作人员如此热情地介绍，很难想象这是一个11岁“高龄”的烂尾楼。
“东方之门是个巨大的综合体，拥有豪宅、写字楼、奢华五酒店和购物。我们在顶楼会做一个苏州园林景观，由于这个景观具有一定的技术含量，因此目前还未封顶。”东方之门工作人员透露。
《财经日报》记者随后进入工地看到，该项目依旧处于建设阶段，负责“秋裤”其中一幢楼装修工程的员工正穿着制服出入工地。写字楼部分还是毛胚房，且装修中，现场满是泥沙堆积。
“目前写字楼出售的价格要看楼层和位置，平均水平大致在每平方米3万~4万元”工作人员介绍。苏州中原地产提供给记者的数据显示，目前东方之门已经取得预售证总面积为16.95万平方米，但已经销售的面积仅为3万多平方米。该项目2011年开始销售，在2011年和2012年这两年中销售了20671平方米，2013年销售了10304平方米，2014年销售了2623平方米。
上述数据可以看出“秋裤”销售情况堪忧。中原地产的数据同时显示，2014年东方之门住宅部分全年仅销售了16套；在写字楼售卖上，东方之门也仅销售了一层写字楼共2034平方米。
《财经日报》记者联系到上述写字楼买家，该买家表示了对于东方之门能否按期交付的担忧。该买家还表示，东方之门对于拖欠交付时间将给与该买家一定的赔偿。
冷清的数据背后是冷清的销售现场，记者在现场还发现有客户要求置业顾问退房，然而置业顾问的解释是该客户是因没有完成银行贷款而前来沟通。
“苏州的市场并没有那么多的需求，面对这样超的商办还难以消化，因此东方之门的进度会更加缓慢。”苏州中原地产研究部经理程杰这样评价该项目，“苏州的承载能力有限。”
金鹰的期望
烂尾11年的“秋裤”或因金鹰系的资金介入而产生转机。
公开信息显示，金鹰商贸已经从原股东手中收购了乾宁置业51％的股权，金鹰商贸还将协助苏州乾宁置业获得30亿元的新银行融资，以偿付其于2014年11月30日约23.67亿元的现有债务以及向卖方解除北京融普唐持有的已抵押的苏州乾宁置业50％股权。
金鹰商贸在接受东方之门时，还为保证项目的现金流设了道保障墙。根据协议担保要求，杨休、胡玉玲、南京东方及江苏天地作为卖方保证东方之门卖可销售面积约20万平方米的不低于70亿元，反之卖方将补偿，于2020年1月31日前完成差额补足。卖方更进一步地向金鹰商贸保证，在2015年1月1日至2018年6月30日期间东方之门的销售面积将不少于10.9万平方米且销售不低于40亿元。如未达预期，卖方将补偿与2018年7月31日前完成差额补足。
有业界人士认为，按70亿销售计算，东方之门整体销售均价必须达到每平方米3.5万元，正是东方之门写字楼目前的平均售价每平方米3~4万元。
业界分析，金鹰商贸收购东方之门51%股权后并不为其销售买单，仅持有除销售部分外的25.5万平方米物业，包括10万平方米的购物、约5万平方米的酒店及1880个停车位用作自有物业经营。此次转让51%股权或许可以解除东方之门债务和资金问题。
“金鹰系收购注资后，东方之门暂时没有太大资金问题了。”东方之门工作人员表示，预计“秋裤”可以在今年年底交付。
“但这并不是金鹰系想要的速度，按金鹰方面的想法，其希望可以在今年6月左右就交付，因为金鹰希望能尽快投入营运。”上述工作人员进一步透露。
金鸡湖商圈
“对金鹰系而言，卖方的70亿元销售保障，保障了东方之门项目公司的现金，也实现了其希望靠低成本拓展商业物业的目的。其实金鹰系是经过评估的，这是笔划算的收购。根本的是，金鹰在苏州商圈之一的观前街店关闭了，因此其希望能在苏州重新找到地标进行商场建设，尤其是目前金鹰系正从百货向购物转型，要知道百货已经越来越难生存，只有转型具有体验式消费的购物才是‘道’。”一位接近金鹰商贸的人士透露。
且不论“秋裤”能否按金鹰系的设想如期交付，金鸡湖商圈真的“遍地”吗？
当记者站在“秋裤”中高层楼层的写字楼毛胚房内俯瞰周边环境时发现，金鸡湖畔已然矗立了众多商业项目，就在“秋裤”边上是正在建设的凯德系巨型商场，预计在2017年左右开业。而在湖的另一边则是已经开业的圆融时代广场、久光、晋合广场等商业项目，这对金鹰系而言，竞争异常激烈。
令人担忧的是，即便是在，金鸡湖的圆融时代广场、久光、晋合广场等商业项目内人气也并不旺，晋合广场内甚至几乎看不到什么人流。
记者观察并采访诸多零售业人士后发现，招商不利是金鸡湖商圈的问题之一，尽管久光和圆融时代广场也不乏一些大众品牌，但整体而言，该商圈的一类品牌并不多。尤其在晋合广场内更是大量充斥着毫无度的品牌，令人提不起购买欲望。
“金鸡湖原本的定位是希望将城市商业转移，甚至希望将观前街商圈的客人引流到金鸡湖商圈，但按目前这样的招商与人气，金鸡湖商圈要火起来还很难。尽管金鹰在南京的项目很成功，但其在异地也不乏失败案例，比如上海金鹰多年生意惨淡，几次重新招商‘大换血’，效果也不理想。金鹰拿下“秋裤”控股权后能否如愿在苏州市场“扬眉吐气”，就看苏州项目是否能按计划开业并营运得当了。”一位接近金鹰商贸的人士坦言。
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