[摘要] 一年前召开的京津冀协同发展工作座谈会上，习近平总书记提出，“实现京津冀协同发展，是一个重大国家战略，要加快走出一条科学持续的协同发展路子来。”
一年前召开的京津冀协同发展工作座谈会上，习近平总书记提出，“实现京津冀协同发展，是一个重大国家战略，要加快走出一条科学持续的协同发展路子来。”至此，京津冀协同发展上升到国家战略层面，燕赵大地迎来了新一轮的发展热潮，基础实施建设、产业持续趋热，各个环北京县市也展开了对首都产业输出的激烈竞争，保定等地楼市一度开启“癫狂”模式，一派热火朝天的气氛。一年后的今天，在整个中国经济调整的大环境下，一度躁动的环北京县市楼市也历经沉浮后趋于理性：不在一味的等待、依靠政策红利，开始更积极主动的求变与创新，固然前行的路仍很长，但似乎也可以看到无限兴奋的理由。
保定—稳中求变的保定楼市
2014年京津冀利好保定楼市。截至2014年底，有458个京津冀项目保定，总超万亿元。在此背景下，保定楼市进入了近乎“”的状态，过后，保定楼市在限购限贷放松、央行降息、公积金等系列利好政策的推动下依旧高歌猛进。
整体成交均价涨幅超过10%，不同区域呈差异化特征。受“副都”传言影响，保定市在2014年成为了楼市的焦点，房源遭疯抢，除7月、11月小幅下降外，保定市房价一路上扬，全年成交均价为5424元/平，同比上涨10.5%。各区域发展呈现不同的特点。其中，高开区坐拥产业、区位，价格上涨覆盖面；北市区土地储备量，未来区域价格上涨空间较大；南市区作为传统老城区，发展后劲不足，可能会成为保定楼市的；新市区作为政府所在地及保定市核心城区，商业众多，土地储备量较为充足，依旧将作为保定市住宅均价及楼市发展的领头羊。
刚需占主力，改善性占比上升。2014年保定市购房者对楼市的关注度高于往年。从市场角度看，购房者置业首要因素是居住，刚需依然是楼市的主力，但购买力强的改善型人群占比也在提升。北市区和高碑店成为亮点，尤其高碑店发展速度较快，受关注度甚至超过保定市区内的高开区。开发商对于保定楼市基本持理性态度，认为目前的主要任务依旧是去库存，保证楼市健康有序发展。
期盼后市回归健康增长模式。借助京津冀一体化的热火，保定市房价由4000元段位升至5000元段位，但是重大规划“鸡血式”利好刺激下的房价“增长”并不是健康的发展模式，我们更希望看到家乡的房地产市场可以在每一次利好刺激下，价格呈现阶段性抬升后进入一段平稳期，以维持更为长久、稳定的发展。
邯郸—民间借贷暴露危机 楼市深陷困境
房企跑路、项目停工，楼市现观望。2014年邯郸龙头开发商董事长的跑路，推倒了邯郸当地开发商违约的多米诺骨牌。自14年8月底以来，金世纪家园、富汇豪庭等多个项目停工，开发商不知去向，烂尾楼不断涌现。受此影响，邯郸购房者都人心惶惶，陷入观望。
巨大的库存量映射出邯郸楼市的困境。听一位地产界的朋友说，邯郸高峰时有大大小小多达400余家开发商，近300多个预售楼盘，而且很多属于大型楼盘，如赵都新城、汉城花都等，这些大型楼盘足可以容纳邯郸100多万的城区人口。目前，团已经消失无影，性购房几乎绝迹，刚性需求早已大幅释放，致使库存居高不下。CREIS中指数据显示，2014年，邯郸商品房年售总面积为316.5万平方米，以此测算，当地商品房存量需要消化近10年。
邯郸房价保持高位，银行提高首付规避风险。目前邯郸的房价普遍在5000元/平方米左右，有的高档小区达七八千元，甚至高过了多数石家庄的楼盘。另外，相对于多数城市的30%首付，邯郸地区的银行为规避风险，大幅提高首付比例，多数楼盘首付款要求50%，这也极大地抑制了购房需求，也从另一方面显示出金融机构对当前邯郸楼市缺乏信心。
控制土地投放、消化库存是当务之急。2014年,国家提出京津冀一体化，周边交通等基础配套设施将大幅改善，购房人群会大量从北京向周边转移，房价也会相继被抬高。然而，而京津冀一体化发展真正受益可能只是燕郊、固安、香河等周边城市,对邯郸、石家庄等距离较远的城市意义甚微。展望2015年，邯郸市当务之急是控制土地投放、消化过剩库存，使供求关系回归良性轨道，让购房者、开发商和金融机构重拾对楼市的信心，这样才能让整个邯郸房地产市场健康有序发展。
涿州—交通吸引北京需求 但城市缺乏产业支撑
区位得天独厚，产业支撑相对薄弱。涿州，县级市，隶属于河北保定，总面积742.5平方公里，常住人口约65万，城市人口20万左右。服务业占GDP比重超过50%，提供的就业机会比较多，医疗、水平比较好，但目前尚未有突出的支柱产业。位于北京西南部，区位得天独厚；自驾到北京西三环全程仅40；乘坐838路公交车从六里桥到涿州市区不堵车的话一个半左右，公交卡折后6块多；乘高铁到北京西25(未来可能提至12），但成本相比较高，且高铁站离市区较远。本地年轻人很多在北京就业，以本人为例（生于80年代末），同龄的同学至少有三至四成以上在北京工作，除部分在北京买房外，选择回家置业的也不在少数。
价格水平较高，供大于求致市场观望。目前的房价在6000-7000元/平米左右，对于一个县级城市来说比较高，超过了当地人的购买水平，2014下半年市场下行时，涿州的房价也基本是下调的，购房者观望情绪浓。在售的新房楼盘大概十几个，多数由本地开发商开发，主要分布在东部高铁站和西部城区107国道沿线，这也是通往北京便利的两条线路。仅高铁新城整体规划建面就达1000万平，未来居住人口将达到12万，西部城区的楼盘也不少，整体供应量比较大。由于离北京近，楼市吸引了相当一部分来自北京的需求，这部分人对交通位置比较看重，主要选在高铁新城购房。本地需求比较有限，大多数本地人都有房子住，购房一般都是为结婚准备的婚房或者农村人口进城，基本选择在城西板块或者城区购房。相对于巨大的供应，需求并不充足，尤其是市场遇冷时，来自北京的需求少了，本地人也多持观望态度。
后市预判，京津冀利好隔空观望，本地需求支撑性较弱。京津冀一体化长远肯定是利好涿州发展的，但尚停留在规划阶段，包括承接产业转移，城际轨道交通等，不确定性比较大，过去几年政策利好也透支了很多需求。整体来看，涿州还是缺乏特色的产业吸引人口聚集，楼盘基本都是依靠交通吸引北京以及需要往返京涿两地的购房者，一旦房地产市场出现大的调整导致外来需求减少，本地购房需求并不足以支撑目前的供应量。
2015年春节期间，房价、不动产登记、公积金等消息活跃，各地楼市也现悄然变化。人们在返乡过年过程中对当地房地产市场有了更直观的认识和感受。为了更真切细腻的反应不同城市房地产市场变化趋势，中指研究院特推出“分析师新春看楼市”系列专题，旨在将鲜活的楼市见闻及专业的市场分析有效结合，大至北上广深、小至县市，以兼具个性的视角、数据说话，为您呈现各地的楼市景致。
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