[摘要] 念念之下，必有回响。3月30日，两个发文带来两个利好：二套房贷首付比例降至四成。不仅如此，二手房免征营业税的门槛同时从5年降低为2年。
念念之下，必有回响。3月30日，两个发文带来两个利好：二套房贷首付比例降至四成。不仅如此，二手房免征营业税的门槛同时从5年降低为2年。
其实，这一政策的调整从去年9·30新政开始，便已现端倪。而到今年“两会”期间，则是风一直吹，直至3·30真正落地。
回望两会声音
在政府工作报告中，李克强总理明确提出，支持居民自住和改善性住房需求。同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。3月7日，李克强在参加会议江苏代表团审议时说，去年国家面临持续的下行压力，在这种情况下，我们没有采取短期强刺激政策，而是主要靠改革激发市场活力，保持经济平稳运行，也为今年可能遇到的更大困难预留了政策空间。比如很多财税、金融政策，宏观调控工具，我们还没有完全使用。如果遇到更大困难，我们会出手的。
早放料发声的是住建部政策研究副主任珏林。3月11日，他表示，“预计接下来相关部委将会落实，对已有的政策做出相应调整，包括降低二套房贷首付比例至五成，下调二套房贷款利率等，以及对改善性需求重新定义。”央行副行长潘功胜也在两会期间公开回应，央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计，以及对影响进行评估。一般认为，决策层在两会期间释放出的信号，往往成为本年度政策指导方向。决策层明确表态支持改善性需求，意味着上半年放松二套房贷的可能性较大。
“既然要保持市场平稳，房贷也应具有灵活度，过去房价上涨时，房贷可以收紧，那么在行情不好时也可以放松。”珏林说。
二套房贷收紧历时5年
2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付款比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。
回顾这一历程可以看到，二套房贷持续收紧到今年正好届满5年。
2014年放松首套房信贷的“9·30”新政实施以来，央行已进行两次降息、一次降准，释放了一定的流动性，房企资金紧张程度得到缓解。某地方支行人士称，考虑到这几年社会融资规模中，直接融资比例越来越高，今年M2增速目标实际上仍较为宽松，房地产信贷具有放松的空间。
2015楼市开局严峻
“9·30”之后，四个一线城市率先回暖，此外，杭州、天津、武汉、长沙、成都、重庆等城市在2014年四季度成交也有所回升。但进入2015年，二三线城市再度感受到阵阵寒意。这一状况，显然已经在两会期间被相关人士所注意。
合富辉煌市场分析师黎文江表示，成交量的萎缩虽然和淡季有一定的关系，但是主要是由于市场基本面尚未得到明显的改善。“在此状况下，国家有意识松动房地产政策可以理解。但是，虽然目前的库存量主要以大户型产品为主，如果于将二套房首付从六成下调至五成，个人认为影响也相当有限。”一个例证是，截至3月11日，广州未售可售住宅的总面积为978.67万平方米，可售未售套数为74153套，平均套均面积为131平方米。
两会期间，中原地产分析师张大伟预测，二套房首付比例在4月有望继续松绑，预计未来房产市场中刚需和二套房改善型需求比例为7比3。虽然一线城市限购不可能取消，但可能通过工作居住证政策适当放松，比如北京。预计在3月份及之后，市场降准、降息的可能性依然较大，首套房贷款利率可能会出现8.5折左右的折扣，对于购房者而言，相当于房价变相下调，将大大刺激购房者入市，成交量将明显上涨。
首付比例调整超过预期
这些预测得到了应验
3月27日，国土部发文：在容积率和用地性质不变的前提上，允许调整住房户型；同时，在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。提出把违规开发商逐出市场。这被归纳为“限供给、去库存”两方面入手，确保房地产市场平稳健康发展。但3·30政策来得更为直接。
仅就中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会3月30日发文通知降低二套放贷首付至四成来说，其力度高过了当时吹风的五成。从时间参照来说，也回到了5年前——2010年1月的首付四成的比例。仅就这点来说，政策可以说是力挺楼市了。同时，也表明经济下行的压力之大以及调整的紧迫性，导致政府不得不提前出手，以期4月份经济有所改善。
但就当时提及的下调房贷款利率来说，这次并没有同时调整，这显示政府依然对此保有余地。或者也可以如此理解：正因为利率没有下调，所以首付比例降低的力度更大。同时，又留有了进一步出手的余地。
政策调整在鼓励买房的同时，也鼓励卖房，以此活跃二手房市场。财政部和国家税务总局当日发出联合发文，从今天起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
免征营业税将减轻买方的负担，同时增加二手房的市场供应，使得买方的市场选择加大。同时，二手房的活跃又将间接刺激一手房市场的成交。
个人认为，这两项利好的出台，将暂时缓解房地产市场的去库存压力——尤其是封住了一线城市下跌空间，但是依然难以逆转房地产市场的下行周期——尤其对于大量的二三线城市来说。在“两会”期间，房地产关注度急剧降低就是证明——这证明房地产创富时代已告终结，而股权创富时代全面来临。如果此次政策效果并不明显，不排除后续出台更多、力度更大的刺激措施。但从根本上来说，唯有全面放开二胎政策，房地产市场才有可能全面启稳。
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