[摘要] 小区规模不大，当业主们不满物业服务质量的时候，除了换物业，还能怎么办？两年前，宝安区松岗街道宝安山庄提供了一个新的答案：根据业主大会授权，业委会自己招聘客服兼财务、保安、保洁、维修等人员。
有447户业主的宝安山庄自聘人员、自解难题，运行两年成效不错。
小区规模不大，当业主们不满物业服务质量的时候，除了换物业，还能怎么办？两年前，宝安区松岗街道宝安山庄提供了一个新的答案：根据业主大会授权，业委会自己招聘客服兼财务、保安、保洁、维修等人员。
业主自管到底做得怎么样？4月3日中午，“敏感小区”走进宝安山庄，探访这个447户业主的小区，业主自管两年来发生了哪些变化。
业主自管“纯属逼上梁山”
宝安山庄分两期开发，可以说是一个“既老又新”的小区：一期老区3栋7层楼277户业主早在1996年就开始入伙，二期新区2栋楼分别高11层和17层，200户业主直到2012年才入伙。
业委会主任向德勤说，2012年小区业主大会选择自管物业，“纯属逼上梁山”：“环境差一些，路灯坏了两个月没修，能看见老鼠跑、蟑螂爬，这些也就算了，但动不动停电，然后是电价翻番，小区绿化突然被改作车位，实在让人受不了。”
原来，宝安山庄一期老区拉的是工业用电线路，经常停电，2005年宝城物业通告因购买发电机发电，电费从每度0.78元涨至1.2元。业主们要求给发电机装电表，对小区发电单独计价，可物业不听。不少业主起初拒交电费，但遭遇自家停水停电后只得妥协。
2011年物业公司发布公告，要将小区绿化带改建为停车场，业主们质疑后发现其源头竟然是2006年一次莫名其妙的签字。这一次，业主们决定联合起来，申请成立业委会。
经街道及社区工作站牵头，业委会筹备组由此诞生，在95%业主的选票支持下，首届业委会于2011年10月成立。
“业主之家”2人=物管处9人
业委会成立后，跟物业公司一起算账：“宝城物业说亏损，我们一看能不亏吗？小区447户，物业公司室竟然9个人，1个总经理、1个副总经理、2个部主任、1个财务、4个文员，要这么多人干什么？”向德勤说，核算账目后业委会认为，在现行物业费标准下，自行管理是的出路。
在自管方案中，业委会主任每月补贴150元，此外8名委员每人每月100元的补贴。负责具体事务“坐室的人数”大幅压缩：从宝城物业的9人变为“业主之家”的2人，1人负责日常管理兼任管钱的出纳（月薪连加班费4200元），1人作为会计管账（月薪3500元）。此外连同业委会招聘的1位电工、8名保安、7个保洁员，小区服务人员一共18人，比宝城物业的人数少了约一半，薪资总量更大幅减少。
小区物业费也事实上降低约10%：一期老区（多层无电梯）每平方米每月1.5元不含专项维修资金，自管后的1.5元中0.15元作为专项维修资金；二期新区（高层有电梯）从2.85元（2.6元+0.25元维修资金）降至2.6元（含维修基金0.25元）。小区停车费也从每月150元降到120元。
2012年，宝安山庄连续两次召开业主大会，决定2013年5月起由业委会招聘服务人员，实行业主自管。终约70%的业主支持自管。
业主自管，从各种办证中突围
业主大会通过自管决议后，业委会开始解决独立账户、收费资格、缴税资格等一桩桩难题。
市监部门《组织机构代码证》只用了半个月，很快办下来；
银行《开户许可证》则花了3个多月才办下来，其间发生过银行要求业委会出具居委会“任命书”的笑话；
《税务登记证》的办理更难。向德勤多次前往区、街道税务部门沟通协调，直到2013年9月，业主自管收费已经近半年后，国税和地税联合颁发的《临时税务登记证》终于办下来；
停车场收费的办证难。2014年7月曾有业主交费拿不到进而投诉。交警部门随即前来检查，对小区未办《经营性停车场许可证》发出《整改通知书》。业委会回函表示，小区停车场只是业主自用，不需办理该“经营”证，“收费只是为了保障没有车的业主的平等受益权”。
终结果，宝安山庄门口贴出牌子“内部停车场，概不对外”，但业主交停车费后办的问题一直没解决。
“我们账目都按月公开”
业主自管办证不易，但与物业公司的“突然发难”相比，不算什么。
业主大会明确2013年6月正式实施业主自管，但当年4月，宝城物业没有知会业委会，突然悄悄撤销了对老区的服务，“我们发现垃圾都3天没人收了，这才知道宝城突然弃管了。”业主们不得不组成义工队，自己先动手清理垃圾。”社区工作站也紧急派遣几个保安临时顶岗。
幸好，业委会此前已经谈妥了6月接班的保安公司和保洁人员，他们提前上岗后小区秩序才迅速恢复。
物业公司放弃老区管理，却依然在管着小区新区。小区第三次业主大会由此召开，新老两区全体业主通过自管方案，但物业直到市、区、街道、社区等召开联席会议协调后，才于2014年2月将新区地面部分移交业委会管理。
让向德勤欣慰的是，小区业主们缴费率几近100%，大家用实际行动表达了对业主自管的支持，“我们账目都按月公开，小区QQ群里业主的各种诉求，我们时间回复，尽力时间解决。”
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