[摘要] 目前深圳住宅小区超过4200个，但仅三成小区成立了业主委员会，其中还有相当一部分处于运作不良的"僵尸状态"。
目前深圳住宅小区超过4200个，但仅三成小区成立了业主委员会，其中还有相当一部分处于运作不良的"僵尸状态"。业主委员会成立难、换届难、运作不良的现状，不仅与来自社会各界尤其是物业服务企业的阻挠和压力有关，更与业主自身法律意识淡薄分不开。2008年1月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》及2014年1月1日起施行的《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》为小区业主依法成立首届业主委员会及业主委员会换届提供了重要的法律依据。宝安区的业主如何依法参与业主委员会的成立或换届呢？本期《说法周刊》邀请宝安区住宅局相关工作人员为宝安居民详解成立业主委员会的注意事项。
成立条件
问：什么情况下可以要求成立首届业主委员会？
答：成立首届业主委员会只要符合下列两款情形之一即可：1、物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的。
2、首套物业出售并交付使用满两年的。
成立流程
问：首届业主委员会成立的流程是什么？
答：成立首届业主委员会流程是：
1、建设单位、物业服务企业、业主等任何一方向辖区街道办提出书面告知；2、小区所在地街道办应在收到书面告知后30日内负责组织、指导、协调成立业主大会筹备组；3、筹备组前期准备工作（拟订并公示《管理规约》《议事规则》草案、确认业主身份及业主大会投票权数、制定业主委员会选举办法、确定并公告业主大会召开的时间、地点、内容等）；4、业主委员会候选人的产生（宣传发动、按拟定的《议事规则》的推荐方式推荐候选人、确定推荐人及被推荐人的身份、征求候选人意见、确定候选人名单并将候选人简历公示30天、印制选票、表决票及委托书）；5、会议通知（大会召开前15日，由筹备组通过下列方式之一通知送达全体业主，并同时在小区公告栏或其它显著位置公告）：（1）当面递交书面通知；（2）将书面通知放入业主信箱或业主物业专有部分；（3）邮寄。6、召开首届业主大会（对《业主公约》、《议事规则》进行表决，同时选举产生业主委员会及委员）；7、筹备组解散（筹备组组织当选委员召开业主委员会委员会议，选举产生业主委员会主任，在小区显著位置公布结果，筹备组解散）。
业主身份的确定
问：如何判断是否为业主并具有投票资格？
答：根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第十五条规定，下列主体（包括自然人或法人组织）在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：
（二）尚未登记取得权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；
（三）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分权的人；
（四）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分权的人；
（五）因合法建造取得建筑物专有部分权的人；
（六）其他符合法律、法规规定的人。
符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。
业主委员会任期及换届
问：业主委员会每届任期多长，何时举行换届选举？
答：业主委员会每届任期3年，经召开业主大会与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意，业主大会可以决定延长业主委员会及委员、候补委员的任期，但决定延长后的每届任期不得超过5年。
业主委员会任期届满前六个月，应当组织换届选举，并报告区物业主管部门和物业所在地街道办。换届选举应当在任期届满前三个月完成。业主委员会可参照首届成立程序组织换届工作。
业主大会的召开
问：小区业主人数众多，如何召开业主大会？
答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面表决的形式。业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。
与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。
问：业主大会人数如何计算和确定？
答：根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第二十四条规定，业主人数和总人数按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照物业独立产权单位的业主数量计算，一个独立产权单位按一人计算。但物业独立产权单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上物业独立产权单位的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
问：业主大会投票权数如何计算和确定？
答：业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。
根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第二十三条规定，《深圳经济特区物业管理条例》第十四条第三款规定的"业主所拥有物业的建筑面积"，按照房地产权利证书记载的面积计算；尚未登记的，按照竣工测绘的面积计算；尚未竣工测绘的，按房屋买卖合同记载的面积计算。
物业管理区域内全体业主的总投票权数，按照单个业主投票权数的统计总和计算。
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