[摘要] 深圳土地管理制度改革迎来重大突破。一期《市政府公报》发布了《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》和《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》两份文件，规定“农地”入市将可进入养老设施和安居型商品房建设等民生领域，在盘活原农村集体土地方面迈出了探索步伐。
深圳土地管理制度改革迎来重大突破。一期《市政府公报》发布了《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》和《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》两份文件，规定“农地”入市将可进入养老设施和安居型商品房建设等民生领域，在盘活原农村集体土地方面迈出了探索步伐。
化解“农地”目前尴尬局面
高度城市化之后土地空间不足，不仅成为深圳产业发展的瓶颈，也是民生项目、基础设施落地的掣肘，因此盘活土地存量一直是我市土地管理制度改革的重要内容。深圳土地管理的鲜明特色是，尽管名义上土地完成了国有化，但还有为数不少的土地并没有完成相关手续，实际上仍掌握在村集体和股份合作公司手里，在的当下，这部分土地的利用呈现出粗放、低效、落后的状态。如何推动“农地”入市？政府管理部门在完善政策、合理分配利益上想了很多办法，来化解这批“农地”所处的“政府拿不回、集体用不了、市场用不好”的尴尬局面。
2012年5月，深圳成为土地管理制度改革综合试点城市，6个月后深圳就宣布放开“农地入市”，2013年12月首宗“农地”入市的案例在宝安福永诞生。之后，政府部门开始筹划农地入市进入民生领域建设的方案。市规划国土委此次同步出台的《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》（以下称《暂行办法》）和《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》（以下称《暂行规定》），就为农地入市后的用途开辟了新领域，可谓深圳“土改”的又一重大举措。
破解“一张养老床贵过一套房”
2014年4月，深圳推出两块土地在作为养老用地挂牌出让，分别溢价6倍、7倍以4亿元和2.8亿元的价格出让。业内人士大致计算的结果是，一个床位的固定达到113万元，一个床位基本成本达到每月11000元。一时间，社会上“一张养老床贵过一套房”、“富人养老”的议论甚嚣尘上。根据市民政部门的规划，我市在2020年前将建养老床位2.5万张，而在2011年养老床位才不到4000张。
根据《暂行办法》，我市养老服务设施用地采取三种方式供应：市、区财政全额的养老服务设施用地，由市民政部门申请，报市政府批准后，可以采取协议免地价方式出让土地使用权，土地使用权受让人为市、区政府，实际使用单位为市、区民政部门；产权归政府、引入社会资本举办的养老服务设施用地，由市民政部门申请，报市政府批准后，可以采取协议免地价方式出让土地使用权，土地使用权受让人为市、区政府，实际使用单位为市、区民政部门，由市、区民政部门通过公开方式引进社会资本经营；社会资本举办的养老服务设施用地，面向企业事业单位、社会组织或者个人，采取招拍挂方式公开出让土地使用权。
这也意味着，除非是纯粹由社会资本举办的养老院，大部分养老服务设施将采用协议免地价方式获得土地，避免了“一张养老床贵过一套房”的情况出现。
已建住房可回购用于养老设施
地从哪里来？《暂行办法》提出“鼓励原农村集体经济组织继受单位自行举办养老服务设施，原农村集体经济组织继受单位应与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同或补充协议，免缴地价，土地使用权期限重新计算”。
土地如何分配？《暂行办法》提出，尚未完善征（转）地补偿手续且规划为养老服务设施的用地，可以采取招拍挂方式公开出让土地使用权。所得50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位。
《暂行办法》规定，土地使用权剩余期限不少于10年的已批未建合法用地符合规划要求的，原用地单位申请自行举办养老服务设施，按居住用地基准地价、原土地使用权剩余年限补缴地价后实施；也可以采取招拍挂方式公开转让土地使用权，转让后的土地使用权期限为原土地使用权剩余年限，按原土地用途及剩余年限计算的地价为转让底价，成交价高于底价的溢价部分，50%纳入市国土基金，50%归原用地单位。
值得注意的是，《暂行办法》还提出了“回购”的办法。即，已建住房项目经市规划国土主管部门、市住房保障部门、市民政部门同意，可整体用于举办养老服务设施。此类项目可由市、区民政部门回购用于举办养老服务设施，也可采取公开竞投方式由社会资本持有并经营。
农地建安居型商品房
《暂行规定》旨在多渠道供应保障性住房用地，确保安居型商品房建设。《暂行规定》称，有多种情形可申请建设安居型商品房：企业通过协议方式取得且尚未开发建设的工业用地、原自用住宅用地，在符合城市规划的前提下，可以申请建设安居型商品房；协议出让且尚未开发建设的居住用地、混合用地符合城市规划用途的，可以申请增加居住建筑面积用于安居型商品房建设；已出让的公交场站、配电站、消防站等交通设施、公用设施用地，在确保满足规划功能的前提下，可以申请附建安居型商品房或公共租赁住房；改造为住宅的拆除重建类城市更新项目，应按住宅建筑面积配建一定比例的安居型商品房或公共租赁住房；经市规划国土主管部门和市住房保障部门同意，公共租赁住房按我市相关规定补缴地价后，可以转为安居型商品房。
此外，《暂行规定》称，尚未完善征（转）地补偿手续且符合城市规划的用地，可以采取以下方式之一建设安居型商品房：原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过市土地房产交易，以招拍挂方式公开出让土地使用权，所得60%纳入市国土基金，40%归原农村集体经济组织继受单位；原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过市土地房产交易，以招拍挂方式公开出让土地使用权，所得90%纳入市国土基金，10%归原农村集体经济组织继受单位。选择此方式的，原农村集体经济组织继受单位还可获得不超过总建筑面积10%的物业。
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