[摘要] 4月一手住宅成交4017套，环比下降16%，同比上涨39%；成交面积为40.5万㎡，环比下降13%，同比上涨45%。除了住宅市场的火爆外，商业市场也由住宅市场带动出现了预售骤增的趋势。5月份商业市场的预售面积突破2013年9月以来高点，以10.7万平米力压去年12月的9.06万平米的推售面积。
330新政以来，主流银行贷款的贷款利率已经降到了基准贷款利率的9折以下，而互联网金融及开发商融资帮买房客付首付的行为，更加为市场注入了增量资金。目前，深圳地区的二套房首付仍然维持在七成左右，政策尚未进一步落实。但是，330后一二手房市场的火爆已通过深圳中原的数据明显的体现出来。可见，预期推动和资金宽松共同推动了市场热度回升，如果二套房政策有进一步落实，深圳市场的热度将更加火爆。楼市的短期繁荣，在宽松的货币，财政和政策环境下，延续上涨走势的动力仍然足够。
据深圳中原研究监测，4月一手住宅成交4017套，环比下降16%，同比上涨39%；成交面积为40.5万㎡，环比下降13%，同比上涨45%。除了住宅市场的火爆外，商业市场也由住宅市场带动出现了预售骤增的趋势。5月份商业市场的预售面积突破2013年9月以来高点，以10.7万平米力压去年12月的9.06万平米的推售面积。
一手市场火爆之外，二手市场在4月份也再次刷新记录，共成交10450套，环比增长48.9%，同比更是增长101.4%，较去年同期翻番，创下2013年3月以来的新高，基本回复至2010年的水平。龙华无疑是一匹黑马，同比涨幅高达16%，远远超出其他区域。地理位置加上巨大的刚需支撑，在白石龙效应下龙华新房已经早已破“3”追“4”,二手房上涨迅猛。
而作为市场关注焦点的蛇口自贸区自成立以来，4月二手房均价为47799元/㎡，相对于划入自贸区前的水平大涨20%，较去年同期上涨23%。而同属于自贸区概念的前海也不甘落后，4月二手房均价为39420，再次刷新2015年3月创下的历史高点，即将站上4万元高位。
龙华牛势冲天
二手市场正如火如荼，从深圳中原报价指数看出，二手业主反价情况仍存，的情况则更为普遍，市场供不应求的现象愈发严重，短期内二手房价涨幅仍难以放缓。在低迷经济环境下，宽松货币政策刺激加码，新房市场的热度将继续升温，这也将推动二手房价将有进一步的上升空间。深圳中原研究监测的5月入市新盘已超过40个，预计5月深圳房地产市场将会出现一二手市场齐头并进的局面。
龙华被赋予福田后花园的美誉，东西走向和南北走向都较为便利，深受区白领的偏爱，这也促使龙华租赁及新房市场极受市场欢迎，在大环境宽松下造成价升量增的局面。2015年4月中原领先指数为477.9点，同比上涨一成。值得注意的是，在2014年至今的这一轮上涨中，龙华无疑是一匹黑马，同比涨幅高达16%，远远超出其他区域。地理位置加上巨大的刚需支撑，在白石龙效应下龙华新房已经早已破“3”追“4”,二手房上涨迅猛。
从2013年7月至今的市场走势来看，龙华与全市价格走势呈现出很强的相关性，龙华房价从20632元/㎡上升至29853元/平米，即将突破三万元均价大关，上涨幅度达45%。同期来看，全市房价则从24103元/㎡上升到33711元/㎡，上升幅度达40%。由此可见，在此期间龙华房价的上涨幅度高于全市5个百分点。
由于5个百分点的领先并非相当强势的表现，所以我们并选取了龙华房价及全市房价的同比涨幅，从图1及图2中我们都可以看出，龙华房价同比增速在2014年6月份之前都要低于全市的同比增速。但是，在2013年6月之后，龙华摇身一变，价值被充分挖掘，均价节节攀升，并且其同比涨幅超过了全市的同比涨幅，从一开始的2个百分点的差距一直扩大到2015年3月的6个百分点差距的峰值。
可见，自2013年6月后，龙华房价的升速便远快于全市的房价升速，这得益于其地理位置的便利，配套设施的不断完善，相对较低的价格条件以及通胀的市场环境。随着未来政策共振的进一步展开，预计龙华房价的增速将持续快于全市房价增速，量增势在必行。
图1 2015年4月深圳市各区二手均价及同比涨幅情况
数据来源：深圳中原研究
图2 龙华与全市房价二手同比增速之差
数据来源：深圳中原研究
蛇口前海走势奔腾
2014年12月26日，蛇口携黑马之势与前海，广州南沙及珠海横琴一起被划入广东自贸区，引发一众关注。时至今日，自贸区试点在上海成立已近一年半，是政府力促二次改革开放，推动制度创新，稳定经济运行的先行措施。粤、闽、津三地自贸区的跟进，正是政府看好自贸区发展战略的顺势加仓。自贸区的划定，意味着各种产品和服务的自由进出，包括原材料的进口，加工，转口贸易的自由达成，以及优惠关税的实现。此外，自贸区还将开放境外资本进出渠道，使国内的融资需求与境外廉价资本对接，降低企业融资成本，营造出众的经商环境。在法律层面上，负面清单体系和政府职能事前转事后的制度创新，将会极大的加强企业家才能的发挥。通过告知企业家从事哪些有限的项目是违禁的，而不是通过指导富有探索精神的企业家何事可为的方式，才能激发众企业推陈出新，优胜劣汰的积极性。
同样，作为市场关注焦点的蛇口自贸区的4月二手房均价为47799元/㎡，相对于划入自贸区前的水平大涨20%，较去年同期上涨23%。而同属于自贸区概念的前海也不甘落后，4月二手房均价为39420，再次刷新2015年3月创下的历史高点，即将站上4万元高位。与2010年8月即被国务院正式批复的前海新区相比，蛇口房价从2010年8月到2015年4月从24155上涨至47799元每平米，涨幅为98%，而同时期的前海新区均价却从16501上涨到了39420元每平米，涨幅为138%，超过蛇口二手房价涨幅40百分点。在我们一月份的研究报告中，我们曾指出，从2010年8月到2015年1月，蛇口和前海的涨幅分别为68%及109%。在当时，前海房价增速超过蛇口房价增速41个百分点。可见，蛇口与前海房价的走势基本同步。
前海新区房价的大幅度上扬，首先来源于政府改革创新的政策扶持，其次来源于产业资金和人流的聚集。蛇口自贸区与前海，房价具有较高的对比性。长期来看，如果政府改革创新的方向不变，宏观经济维持稳定，信贷政策没有出现大幅度的回撤与停滞，则蛇口自贸区的房价仍有进一步的上升空间，甚或有的需求。
值得注意的是，虽然蛇口房价的数高于前海，但是前海房价的增速从14年8月起就超过了蛇口，并且在不断赶超。原因主要在于前海得到政策扶持的时间较早，而蛇口则在去年12月才加入自贸区名单。此外，前海房价较低也使其具备较低的入市门槛，容易博得客的青睐。同样的，门槛较低的品的价格比较容易受资金拉抬。
图3 蛇口及前海二手房价及增速
数据来源：深圳中原研究
自330新政以来，主流银行贷款的贷款利率已经降到了基准贷款利率的9折以下，而互联网金融及开发商融资帮买房客付首付的行为，更加为市场注入了增量资金。目前，深圳地区的二套房首付仍然维持在七成左右，政策尚未进一步落实。但是，330后一二手房市场的火爆已通过深圳中原的数据明显的体现出来。可见，预期推动和资金宽松共同推动了市场热度回升，如果二套房政策有进一步落实，深圳市场的热度将更加火爆。楼市的短期繁荣，在宽松的货币，财政和政策环境下，延续上涨走势的动力仍然足够。
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