[摘要] 是否看到某某楼盘开盘现场人山人海的景象、是否有听到某某楼盘开盘前夕门前彻夜排起长龙、是否发现售楼总是塞得水泄不通……作为一名有着购房欲望的普通市民，你看到这种情况是否担心买不到房，是否得时间搬个板凳去排队。
是否看到某某楼盘开盘现场人山人海的景象、是否有听到某某楼盘开盘前夕门前彻夜排起长龙、是否发现售楼总是塞得水泄不通……作为一名有着购房欲望的普通市民，你看到这种情况是否担心买不到房，是否得时间搬个板凳去排队。其实你真的不用那么着急，造成如此热闹景象的除了是开发商营销策略奏效之外，更重要的是二三级市场联动的代理中介不辞劳苦为你排队、抽签，现在可以给广大中介兄弟点个赞。
人海里的秘密
怎么有那么多熟面孔？
自从儿子有了购房的想法以后，黄老先生已经参加了多个楼盘的开盘盛典，原本只是想去摸摸深圳楼市行情，但着实被现场的人山人海的情况吓了一跳。“每次楼盘开盘活动都可以说是一场盛典，实在太过热闹了。真如宋丹丹在小品里面里面所说的那样，里三层外三层，锣鼓喧天，红旗招展，人山人海。回到家后看媒体，才发现当天又是几千人上万人抢购的盛况。”看着房价节节高，黄先生一直没有下定决心买房，可是在这几次看房的经历中，他却发现了一个问题：同一家房地产中介公司的好几名员工在多次开盘现场都出现了，而且现场好多都是他们的同事。
“有购房需求的人也可能并没有这么多，更多的市民是跟我一样都是过来凑个热闹，我看的几个盘还是有不少房源剩下。开盘现场的火爆是不是有人为的因素？深圳的房子还没有到那么稀缺的时候吧？”黄老先生说。
营销潜规则
蓄客三倍才开盘
为此，记者也是参与几次开盘现场的活动，确实发现原本只有两三百套新房推出的项目开盘当天也是人山人海，现场人数多达上千人，推出单元越多现场的人就几倍的增长。数据显示，上周深圳楼市就推出了1600到套房，场面上有7000多人在抢房。
在场的都是些什么人？都是有着急切购房需求的人？不着急，等我们一同去了解分析，通过与开发商与代理公司的多次深入探讨，原来这人海战术还真的不是形成的。曾经担任过营销总监的陈先生告诉记者，一般楼盘在开盘前都会蓄客，这也是为自己的产品造势。
“当楼盘逐渐建起来的时候，肯定会有很多人过来询问，周边的居民也会凑热闹过来了解一下行情，摸摸自己房子究竟是还是贬值。这种表现出一定购房欲望的市民就是开发商的潜在客户。“蓄客也是一门技术，一般来说蓄客量达到了推出销售单元的三至五倍，项目就会申请预售许可。现在行情好，蓄客一般都会比较捧场，所以推出一两百个单元，至少会邀请300至1000名有看房欲望的市民，所以现场的火爆是很容易理解的，但是否每位蓄客都有购买的欲望和能力，那就见仁见智了。”陈总监对记者说。
中介真累
4人服务一位客人
几倍的蓄客给开盘造声势，更加少不了的是忙前忙后的代理中介。黄老先生多次看盘所遇见的那位房地产中介也是热情地留下了自己的联系方式，记者经过多次联系，他也终愿意接受采访。“中介这份工作确实比较累!”接受采访时，小张由衷地说道。
他告诉记者，自己所在的公司在中介行业内也都是名列前茅，三级市场联动代理了很多一手楼盘的销售。在过去一年多二手房市场冷清时间，销售一手楼甚至是公司主要的收入来源。一手楼盘的销售辛苦，基本上能把人累垮。“楼盘单元成交我们才能拿到提成，所以公司也是重视开盘，毕竟当天的到访顾客多，购买的欲望也比较旺盛。由于楼盘都是开盘，一般我们会抽调整个各分店的精英来参与项目的营销，有时候不够还得从别的区域调人过来。从接客、登记联系方式、参观介绍样板间、洽谈购房事宜，往往一个到访顾客我们至少有4名同事来招待。由于整天项目顾客都是流动的，我们人数上常常是做到4：1。但小项目两百人肯定是有的，有时候跟能追上项目的蓄客量。有些楼盘地段好，蓄客量高，为了帮助顾客抢到好的房号，我们有的同事只能提前凌晨去帮忙排队。”小张对记者说。
蓄客量至少达到3倍，4名代理中介服务1名顾客。记者算了一笔账，假如新楼盘推出200个单元的项目，那蓄客量就达到了至少600个，现场代理中介人数也至少有两百人，在加上现场维持秩序、后勤服务和财务等等，200套房的小项目开盘能引来上千人轻易就能达成。看清楚“人山人海”的成分，黄老先生也释然了，原来房子还真不是市场上的大白菜。“买房不同菜市场买菜，看到档口人多就都抢着买，这显然不是理性的行为。我始终觉得买房地按需购买，有多大的能力买多大的房，别一窝蜂挤着上，这才是真正的楼市。”黄老先生说。
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