[摘要] 9日下午两点，在深圳市规划和国土资源委员会、市社会组织管理局的指导下，由深圳市房地产业协会主办的2015深圳房地产年会暨行业综合评价发布会在华侨城洲际大酒店隆重举行。行业内众多品牌房地产开发企业将汇聚一堂，共同探讨行业发展趋势。
9日下午两点，在深圳市规划和国土资源委员会、市社会组织管理局的指导下，由深圳市房地产业协会主办的2015深圳房地产年会暨行业综合评价发布会在华侨城洲际大酒店隆重举行。行业内众多品牌房地产开发企业将汇聚一堂，共同探讨行业发展趋势，同时，协会还将发布2015深圳房地产开发企业综合实力评价结果，颁发行业年度奖项。
其中，链家地产控股董事长左晖现场进行精彩演讲。
以下为部分演讲实录：
未来房地产交易量不会下降
每年中国的房地产交易额还是在10万亿左右，一手占7.5万亿，二手占2.5万亿，每年基本上都是这样，我们猜未来5-10年，这个规模还是会保持，因为我们现在的房地产交易额占GDP的比例大概15%左右，美国每年的房地产交易额合人民币在15万亿左右，美国的GDP合人民币大概是150万亿左右，也要占10%，所以我觉得在很长一段时间内，这个规模还是会保持的。
一手、二手比可能会发生一些变化，一线城市、二线城市、三线城市之间的比例可能也会发生一些变化，今年上半年跟去年全年对比，北上广深四个一线城市一手房和二手房交易量，去年是1比1.2，就是卖一套新房会卖1.2套二手房，今年上半年是1比1.6，就是说今年上半年是卖一套新房会卖1.6套二手房。
从2009年开始，北京、上海、广州、深圳，加上南京，五个城市二手房的交易量次全面超过新房交易量之后，这种趋势就是不可逆的趋势，我们知道在美国大概存量房的交易量是新房交易量的10倍左右，在金融危机的时候达到20倍左右，从银行的数据来看，当人均GDP超过8000美元以后，房地产新增额会下降，存量房交易会增长，我觉得未来存量房可能会越来越多，因为今天存量房是比较大的基数，全中国的城市里，大概是200亿平米的住宅，刚才万科的谭总也分享了户数和套数比现在已经达到高的数字。
一线城市、二线城市、三线城市的变化，这两年还是挺明显的，去年海通证券的一个数据，国家的钱在往西边流，但人在往东边走，这可能对于中国来说是很大的命题，我们现在有7亿城镇人口，未来可能会到10亿，这10亿城市人口会分布在什么地方？这对我们来说是很重要的命题，我十年前看了麦肯锡的研究报告，他的报告结论是觉得按大城市集中分布可能是更优，看起来我们国家的政策是分散化分布，但有时候政策跟人的流动不完全一样，像我们自己做生意，很长一段时间内我们不太想去东北，因为我们觉得东北的各个城市，有才华的年轻人都在往外走。今年上半年北上广深四个城市的二手房交易量同比去年上半年增长了70%，新房大概增长35%，但是今年上半年二线城市中比较好的是增长39%，二线城市中比较差的是增长16%，再往下的就没有增长，甚至还是下降的，这些变化都是值得我们注意的。
房地产业重在创新 服务业空间巨大
转型是有必要做的，像万科这种一年两千多亿交易额的大开发商肯定有必要转，小的可能也要关注一下。
怎么转？是在房地产行业里面转，还是在房地产行业外面转？在房地产行业里面转，我还是做开发商，做开发商是怎么做？做住宅还是做别的？
再往后就是往服务业转，服务业未来有大的空间，服务业里面也有两类，一类是2 C，一类是2B，往2B怎么转我就不知道了，如果往2C转我可以给大家一些参考。
先简单介绍一下链家做三个领域的事情，个是居民资产管理，中国6亿多城市人口，大概有200亿平米的住宅，按一平米一万元算，我们是两百万亿住宅资产，这个数据超过美国，一般的住宅资产占总资产的50%左右，这也是大的规模，这是我们做的块事情。
第二个品牌是个人资产管理和产品化，因为今年租房的核心特点是比较差，这是中国房地产行业的基础，我们自己几乎不太关心房价，我们比较关心交易量的高低，房价的涨跌无非对交易量会有一些影响，交易量我自己在很长一段时间里都比较乐观，乐观有很多原因，其中有一个很重要的原因，我觉得中国的房子比较差，当然在座的开发商可能盖的房子比较好，我在北京，觉得北京的房子很差，差会导致什么情况呢？中国人住得不太满意，当然不满意来自于很多种因素，只要是不满意在相当长一段时间内存在，它跟房户比的关系不是大，只要我住得不满意，我就要去换，当然这种不满意也不一定是因为子差的原因，有很多原因，比如北京那么堵，他只要换个工作，或者他们家孩子从幼儿园到，只要生活状态发生一点变化，如果他不通过换房子来解决，就会痛苦。租房也是一样，整体来说品质差。
三是看中两百万亿的资产，因为这两百万亿资产，今天在银行里只有10万亿，10万亿是小的数字，一般通用的衡量指标，10万亿占GDP的比例是15%左右，美国的按揭余额占GDP的比例是80%左右，所以说我们今天的金融效率不是很高，我自己觉得下一步资产证券化对市场的影响会大。总之，这是我们做的块事情，未来的空间会大。
互联网平台进行房地产租赁与交易成趋势
全的标杆很多，比如美国的不动产REITs，日本也有很多，日本第二的公司在全管理着60万套租赁住宅，中国没有法人住宅租赁，住宅几乎都是通过个人来解决的，这是很特殊的状况，未来它会得到一些变化，尤其是在大型的城市里面，我们总在说慢牛，这个国家棒的慢牛就是租金，尤其是核心城市的租金，过去十年里以每年10%的速度增长，租赁跟房价不太一样，租赁是即期收入的体现，房价是预期收入在即期的体现，只要未来一段时间内中国城市居民的居民收入有稳定的增长预期的话，租赁就会保持稳定增长的预期。
这是我们能够看得到的方向，第二个就是房地产交易，我刚才说一年有十万亿的交易，我自己看25-30个城市，也就是中国的2亿人口，每年中国的10万亿交易，在2亿人口中大概分布了4万亿，这4万亿当中，一半是新房，一半是二手房，我们在未来很长一段时间会看2亿人口，因为我们觉得这2亿人口会比较稳定，总体来讲，我们现在的金融效率不是高，再加上今天的互联网以及互联网金融的发展，为我们提供了很大的空间，我们自己尝试做了一个P2P平台，结果还是超出我们的预期，每天发放额在7000万左右，计划今年做到两百亿的规模，总之对我们来说这三个方向是我们未来发展的方向，对于每一个企业转型来说，这三个也是很重要的领域。
互联网交易平台提高交易率
对于一个交易平台而言，未来主要能帮上忙的还是交易效率的提高，刚刚说的10万亿，开发商的一年卖两千亿左右，占比2%，但问题是现在的交易平台做得都一般，在交易商中，中原、链家做得还不错，但都不够大，我觉得交易平台有可能做得规模相当大的，我们今年能够有五千亿左右的交易，计划到2017年做到一万亿，到2020年做到两万亿，这是概率比较大的事情，如果说开发商未来做到两万亿，我觉得有点难，开发商如果预期做到两万亿的话，我想万科也不会提转型了，对于交易平台来说，它天生的集中度会比开发领域高，比交易平台集中度更高的其实是信息平台，但是今天已经没有人专门做信息平台了，原来的信息平台，像房天下，他现在也在转型做交易平台。所以我觉得核心就是这个特点，交易平台大了以后的好处主要就是交易效。
举个例子，每一百个城市人口大概能支持1-1.5套交易，这么多年下来都是这样的，以北京为例，北京一年下来真正有想法要买房子的，通过各种各样的委托、广告来买房的，在北京大概是120万，在链家的体系里，我们有一百万个委托，相对来说我们的交易效率算是比较高的，这120万人在市场上成交了20万套，100个消费者在我们这儿成交了10万套，这个交易效率比任何一个开发商或者任何一个项目都要高很多倍，它完全不是一个量级的，所以我觉得在这方面应该能帮大家不少忙，这是个。
在过去一年时间内，北京市住宅成交热点变化状况，这个对大家来说还是有很大意义的，我们总说春江水暖鸭先知，我猜开发商的痛点是在各个环节的确定性都不够，从产品设计到销售，到交房，确定性都是不够的。链家的核心资产就是数据规模，我们自己有一千个T的数据，我觉得还远远不够，我们做的个事情，一个是交易，一个是住宅资产管理，还有一个是金融服务，我们还有一个标签是在线上和线下都有，从去年开始，开发商都关注到互联网，我们也听到很多关于互联网的影响，不知道大家今天怎么看这个事情，我觉得对互联网的两种态度都是不可取的，种态度是对互联网盲目的膜拜，第二种态度是对互联网不屑，觉得它也不过如此，并且往往对互联网都会经过这么一个过程，一开始你不认为它有什么，后来会产生很多膜拜的情绪，再往后，其实你发现互联网不过如此。
互联网数据确定性不断增强 助力互联网金融交易平台发展
这两种态度我们觉得更危险的是后面一种态度，就是觉得互联网也不过如此。不管是互联网还是移动互联网，未来对人类，包括我们行业的影响都会深远，今天的移动端，每天打开的次数已经达到30万次，每次客户的停留时间大概10，换句话说，消费者每天在我们移动端上停留的时间是300万，全中国25个城市中，真正有购买力的客户，每天300万是被我们绑定的，这种绑定对每一位从业者来说都意味着大的价值，并且二季度的数据相比于去年同期提升了250%，数据的变化大，我们很保守的预计，到2017年，我们的APP每天大概次数是300万次，换句话说，每天会有3000万的消费者绑定在我们的APP上，对我们来说核心意义是我们绑定了大量的数据，今天每一位房主，包括我们在北京服务的开发商，已经能够看到竞品的即时数据，这些数据带来的核心变化就是增加了确定性，这是未来的交易平台能够给大家提供的的帮助，我们通过大量有价值的数据呈现，帮助大家提高从产品设计到销售，到后期环节的确定性。今年上半年我看到深圳很多盘都火爆，有一晚上就卖掉的，我们觉得一晚上卖掉是不对的，一晚上卖掉说明你可能卖了，我们在一个项目蓄客的时间是短的，我们的交易平台一直在蓄客，万科的PPT吓了我们一跳，他们从客户5岁就开始蓄客，我自己觉得不太靠谱，但它的确代表一种理念，我们今天做的是从他自大园出来之后开始蓄客，现在我们在北京住在自己里的消费者大概有30万，我们在北京今年跟万科展开的合作是交了房租，你能拿房租抵房款，今天上线三个，大概已经有500个客户，对于交易平台来说，需求周期要长很多，就是我们对消费者的消费行为跟踪和识别时间更长，这个数据我猜未来可能会提供很大的帮助。
注重房地产金融服务 增强O2O平台价值
就是金融产品能够提供给大家的支持，中国的房地产金融是一个很奇怪的事情，我们都是做抵押消费，不是以信用为基础，买新房还好一点，二手房更差，新房起码我签约的时候知道这个房能不能买，能不能贷到款，二手房在签约的时候连这个房是不是能买都不太确定，因为我签约的时候也不知道这个房子能贷多少钱，总之金融效率是低的。但是时代发生了很大的变化，包括互联网的兴起，包括互联网金融的发展，我觉得这个事情未来会发生大的变化，包括住宅按揭、再按揭，美国再按揭市场是按揭市场的5倍，金融工具大量的介入，我们也相信未来住房金融的钱不一定是从银行来的，甚至很大一部分不是从银行解决的，通过这种帮助的确能给大家提供很大的帮忙。在这方面，相对来说交易商占的比较大，因为交易商的管道比较大，他有比较大的交易规模，我们一年按揭的引荐额是1000亿左右，北京大概每2元的放贷，其中有1元是通过我们按揭来放的，相对来说规模比较大以后，能给消费者提供更好的消费金融产品。作为一个交易管道来说，未来能在几个方面给大家提供帮忙，一是客户基数，二是在交易平台所积累的线上和线下大量的交互数据，我们一直说我们是O2O平台，这个O2O平台有价值，三是在金融服务领域能帮到大家。在整个产业上，一是从交易本身，二是从资产管理，三是从整个房地产金融服务，我觉得这是未来2C领域发展的重要方向。
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