[摘要] 就在6月全国房地产销售数据量价齐升的情况下，深圳楼市却再次惊人出现了反常的表现。在短短三周内，上证综指就从6月15日的5178点，跌至7月9号的3373点，跌幅近35%，两市市值蒸发了20万亿以上。虽然在 数次救市后，两市终于开始复苏，但是前期市值蒸发过多过快，已在一定程度上影响到了金融体系的信心。
就在6月房地产销售数据量价齐升的情况下，深圳楼市却再次惊人出现了反常的表现。在短短三周内，上证综指就从6月15日的5178点，跌至7月9号的3373点，跌幅近35%，两市市值蒸发了20万亿以上。虽然在 数次救市后，两市终于开始复苏，但是前期市值蒸发过多过快，已在一定程度上影响到了金融体系的信心。
在近期，由于前期贷款额度释放过快，再加上利率下调，建行、中国银行等已经将首套房首付比例开始上调到4成。市场上的首套房贷利率也由基准调高至上浮5%-10%不等，加上股市带来的恐慌情绪蔓延，深圳楼市的信心开始大幅下挫。
深圳楼市是大陆敏感的市场，上周深圳的中原报价指数以及经理指数双双大幅跳水，分别下跌了19个百分点及11个百分点。如此巨大的跌幅已不仅仅是指数的高位回调，而是预示着行情将会修正。
对于那些认为股市剧挫对于楼市没有影响的观点，我们认为是草率的，原因有二：
从深圳地区托管的股票市值来看，在2015年5月份，该数值已经从2013年的2.7万亿元上升到了7.4万亿元的历史峰值。但是，在6月16号开始的股灾发生后，6月份深圳地区托管的A股市值蒸发了6011亿元，环比下跌了8.09%，是2014年年中以来下跌。超过4.4万亿的财富从股市上升中创造而出，又在两周内蒸发了6011亿，考虑到7月份A股继续下跌了超过10%，有理由相信深圳地区在股市中蒸发掉的财富在峰时超过了一万亿。
从深圳当地开户的股票账户数量及其增速则可以看出，深圳的A股账户数量在6月已经超过了1645万，超过了深圳市常住人口数量，创下历史新高。在今年的4，5，6月份，A股的开户增速也是一年来的，这与深圳楼市的走势也完全相符。
我们认为，股票上涨创造的财富效应对购房者的消费及的影响是巨大的，而股市剧挫带来的幻灭感以及资本流失，又势必会影响到购房者的后续抉择。
深圳地区股票托管市值
深圳地区股票账户数量与增速
对于“房价一直在涨，和股市没有什么关系”之类的论断，我们认为是很难站住脚的。
虽然过去10年是房地产的十年，但一线城市房价也并非一直都涨的，按4大城市均值来算，出现过环比下跌的月份累计有27个月，占整个10年的22.5%。其中长的一次下跌是始于2008年金融危机，持续时间长达12个月。
对深圳市场来说，作为敏感的市场，在金融危机时，其持续下跌月份高于均值，从2007年8月份一直下跌到了2009年2月份，延续时间达18个月。并且，相对于其他一线城市来说，深圳在2008年进行调整的时间要大为提前，甚至快于上证指数转熊的时间，从图3中可以清晰看出。
自股市下跌来，深圳中原报价指数以及中原经理指数与上证综指（图4）走势基本同步，7月第二周更是双双大幅跳水，分别下跌了19个百分点及11个百分点，创下历年来的单周跌幅。
受股市和房贷收紧利率上调的影响，市场客户开始转入观望，访客量出现大幅下降，二手住宅成交量自6月以来持续收缩。一方面由于前期不断上涨的业主报价超出客户的购买力，造成部分有价无市的窘境；另一方面二季度新房市场供应的放量分流部分需求。二手房市场降温的情绪开始传导到新房市场，加上股市，新房市场访客量也开始明显下降，深圳中原新盘访客指数（图5）从4月峰的167大幅100个点，至7月第二周访客指数仅为67，客户上门量接近春节期间的低谷。6月底开始新房市场推售量开始明显下降，从前期单周十余盘同时入市的高峰降至1-2个，开盘销售情况也大打折扣，开盘日光的现象更是鲜见。
图4 深圳中原报价指数与上证综指走势（2014年周—2015年第28周）
图5 深圳中原新盘访客指数（2014—2015年）
深圳中原报价指数和中原经理指数的大幅跳水，加上成交量的不断萎缩，基本预示着深圳房价自“330新政”以来行情将暂时告一段落，短期内房价进行高位调整的几率较大。回顾本轮快速上涨，在客的带动下、改善型需求到刚性需求整个需求链条启动，上半年深圳二手住宅成交量超过2014年全年总量，价格更是同比上涨两成，客在其中发挥的作用明显，根据我们的统计结果，其在整体成交的占比从2011年不到一成的低位大幅升至三成，部分区域接近四成，与2009年的峰值相当。
客具有趋利避害的特点，作为市场中敏感的一类群体。由于股市及楼市均牵扯到资金面，股市下滑，楼市也会联动。在预期转向的时候，必然有一批客开始高位出售手中的房源，前期房源普遍紧张的局势近期有所缓解，根据深圳中原研究数据，二手住宅放盘量近期持小幅增长。随着需求端的观望情绪加重，必然导致卖方报价的不断调整，议价空间加大。7月初各区域二手业主报价分化已现端倪，有一半报价开始出现下调，下调幅度1-5%之间的业主占三成，且幅度有不断扩大的趋势。
股市和具有较强的正相关关系，短期内股市的下跌必将引发深圳楼市成交量价进一步的调整，虽然中国 为阻止股灾采取了诸多重磅举措，但高下的金融风险不可不防。
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