[摘要] 在深圳龙岗坂田的一个房产单位，买卖双方公然对峙，房主组织多人向买房人强行收房。在争执中，有协警辣椒水意外喷到婴儿眼睛内，引起国内网民的一片惊呼。
7月上旬，一则图文并茂的关于深圳二手楼违约的新闻引爆了网络。
在深圳龙岗坂田的一个房产单位，买卖双方公然对峙，房主组织多人向买房人强行收房。在争执中，有协警辣椒水意外喷到婴儿眼睛内，引起国内网民的一片惊呼。
这类新闻，向网民揭开了深圳二手房违约潮的涌动，以及背后的激烈对抗。
然而，绝大部分的纠纷并非诉诸如此极端的暴力，更多的是买卖双方在法律和程序上“斗智斗勇”。
“添添妈”(网名)是《棱镜》在深圳接触的，多宗二手楼违约诉讼的当事人之一。作为本次调查的主人公，她同时是深圳一个二手房被违约买家组织的召集人。这群当事人选择与二手楼违约业主对簿公堂，忙于在不同的庭审指控，或者为别的原告助阵观战。
法庭上的场面不乏针锋相对。添添妈就曾记得7月初的一次庭审场面：辩方律师就不断质疑买房的首期款能力，指责原告没有买楼意愿，以此作为己方违约的理据。
选择对簿公堂的买家，他们的目标大体相同：不向房主的加价等要求妥协，要求违约者继续履行卖楼，或者付出高额赔偿。
在深圳，类似官司在2015年急速增加。法庭以外也不乏争战。买卖双方的各种谈判、对质，斗智斗勇，乃至暴力冲突，正为这轮中国地产罕有的二手楼违约潮描画各种情节，并在媒体上逐渐被曝光，光怪陆离，人性荒诞。
各种怪状的根源，是2015年4月以来暴升的深圳房价。目前，深圳二手楼均价已超过3万5千元/平方，楼宇单位的交易价码通常以7位数计，买入90平米的二手楼单位通常花费300万元以上，以4成首期款比例计，首期投入超过百万。
房价暴升之下，为了数十万，甚而百万的可能利益，深圳的二手楼交易已成违约高危区。被违约的买家们，自成抱团作战的状态，共谋进退，并寄望司法、国土、银监等地方部门施以缓手。舆论与道德的风向，也对对违约业主们带来了不利因素。
楼市“330”新政之后立案二手房交易违约案件不久将在深圳发生判例——越来越多的人相信这个判例很可能判决违约方20%的房价赔偿，甚至差价损失。
更关键的是，深圳地方政府正在对房产价格的暴升进行抑制。譬如，7月上旬，深圳市规划国土委联合深圳市房地产经纪行业协会，在全市范围内开展房地产经纪行业年度检查，对未备案的“黑中介”，以及发布不实信息协助炒卖房源等现象进行清理整顿。
这个夏天，深圳众多二手房成为火中之栗。被违约的买家们纷纷自言：为了房子，他们已成死磕。
追不上的房价
添添妈对《棱镜》说，去年她一度到北京居住，但年底时选择回到深圳置业。“在外地生活时，我对深圳朝思暮想。回来后本想换个房子，却变成了专业维权的人，和一堆被违约者东奔西走”
本年初，为了改善住房，添添妈卖掉了在深圳前海的房子，时价289万元。半年以后，她的房子已被炒到高达450万元。
前海地区是深圳房价暴升快的地区之一。挟自贸区概念，去年前海地区已被业内炒作“房价必超10万”。上月，《棱镜》到当地不同的楼盘中介询问，均被告知，各楼盘的房价在五、六月期间继续大涨，涨幅约1万元/平方米。
“330新政”被广泛认同为推动这波二手楼楼价上涨的重要助推器。2015年3月30日，中国各地的二套房商业贷款，从此前的7成首付降低为4成首付。
深圳的炒楼现象亦见兴盛。据中联链家的统计，深圳楼市的客占比已超过三成，达到了2007年的高峰水平。与此同时，从股市盈利，希望落袋为安的客占比持续上涨。
多个房产中介都描述，很多330之前卖楼的业主，在签约后都表示后悔，并提出违约、加价——“很少卖家说加个10万20万的，都是想加30万到100万。”
添添妈的被违约属于后知后觉。当在签订买卖合同以后，她与卖方就失去了联系，她能得到的仅有的短信回复，是业主不断更改履约的时间，一推再推。
“后来我才知道，业主在二月份就悄悄撤了担保(注：卖方担保是二手房履约的必须手续之一)。那个时候，这个房子已经涨了几十万，但我就没想到他会违约。”
添添妈说，她遭遇的违约情形，代表着大批类似家庭的困境。“我买房的价格是510万，现在市价都超过800多万了，不去争取履约的话，以后更没有机会在该地区买楼。”
个别买房者甚至会遇上一房多卖，多方违约的倒霉事。
譬如《棱镜》了解到，一名业主把某单位用200 、216、238、280万的价格先后卖给4个不同的买家。该案原告(买家)代理律师史显超在调查时发现，该业主有数十套物业，是二手楼交易诉讼的常客。
低成本的违约
《棱镜》在近月接触了数十个违约个案。这些个案例，无论卖家有预谋的违约，还是突然提出的违约理由，都引起了买房者们强烈反应，纠纷也由此而生。
业主们的各种违约理由，称得上包罗万象。有业主称自己要离婚，有的说醉酒后签的合同，有的改口“自己其实不是业主”，有的说岳母不同意卖楼……；林林种种。
在事实违约以后，业主们通常会向买房提出加价。若不能达成协议，那些因为刚需而置业的家庭，往往就要与这些业主走上对簿公堂之路。
添添妈目前是深圳一个二手楼交易违约群的群主之一。她根据对群信息的统计分析说，群里有接近500个群友，已经选择了法律诉讼的道路，选择与违约的业主打官司。
《棱镜》从深圳司法界多个渠道获得的消息显示，深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件，在上月已超过2千起；深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件已超过6千宗。
深圳房地产律师张茂荣对《棱镜》说，他在深圳从业20多年，次遇到如此大量的二手房买卖纠纷案件。“4月5月我们接手的案子，就已经是去年一年的总和。案情基本上差不多，都是房价上涨了，业主不卖了，买方因此起诉。”
张茂荣正被买方家庭们视为“救星”。他近多次开展二手房违约司法诉讼的启蒙活动，又代理了多宗买家状告业主的案件。上月中，张茂荣次接触《棱镜》时，他直言，深圳二手房违约潮之盛，重要的原因来自地方法院的裁判。
“有次开庭，被告业主直接说我不卖了，你法院判决我也不去履行，真是很猖狂。卖方的违约成本太低了，明明房价都上涨了40%了，如果法院还判处较低的赔偿，等于纵容业主毁约。”
《棱镜》接触了十数名涉案违约业主，绝大部分都没有接受采访。在仅有的数次交流中，违约业主强调，目前违约充其量是赔偿房屋买卖合同价格的10%，而这个数字远不及深圳楼价的上升速度。
在一份《棱镜》得到的，被摄录的买卖方谈判录像中，违约业主坦白：“我前海的房子510万涨到710万了，我是不会履约的。法庭判的赔偿(10%)不可能超过差价，你要告我的话，浪费时间。”
多位深圳法律界人士均对《棱镜》表示，深圳地方法院过去对房屋买卖违约的赔偿裁判较轻，普遍以赔付双倍定金，或者以不超过合同交易价10%的金额来定量，这无形中打击了被违约买家的追究积极性。
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