[摘要] 一二线城市与三四线城市间的分化走势正在加剧，房地产市场全面复苏恐非易事，后市房价在经过恢复性上涨后，上涨空间将会有很有限。
一二线城市与三四线城市间的分化走势正在加剧，房地产市场全面复苏恐非易事，后市房价在经过恢复性上涨后，上涨空间将会有很有限。
国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63，比上月提高0.2点，这是在连续16个月下降后回升。进入7月，中指研究院公布的数据显示，100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元，环比上涨0.54%。
无独有偶，据央行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比（比上年同期）多增1767亿元，这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。此外，截至今年6月末，个人房贷余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速4.4个百分点。
对此，业内表示，从去年9月的“救市政策”，到今天3月的新政，再到近期的房贷大幅增长，在经过长达半年的“托市”之后，目前中国房地产市场的各项指标，都有明显回稳迹像。不过，笔者发现，当前国内房地产的几大现象值得关注：
其一，随着救市政策的发酵，市场对楼市的信心逐步回暖，在和销售方面有恢复迹像。国家统计局数据显示，上半年，房地产开发43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅增长2.8%。
同时，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。
其二，不同城市的楼市呈现冷热不均的格局。北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑，其中，北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套，为近22个月的新高；二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。房企大面积退出三四线城市，争相布局一二线城市，是促使一二线城市房地产市场快速复苏的主要原因。
其三，一线城市的土地市场价格快速上涨，这预示了房企拿地的风险正在陡增。在刚刚公布的2015年计划供地情况的三个一线城市中，北京计划供应居住用地1200公顷，同比下降27.27%；上海计划供应居住用地600公顷，同比下降20%；广州计划供应居住用地524公顷，同比下降24.21%。
笔者认为，前期在市场不景气时，地方政府不仅放慢了推地节奏，也暂缓了一些区位良好地块的出让，开发商也减少了拿地。而如今市场转好之时，一线城市的部分区域会出现阶段性的供不应求，面粉要比面包贵现像正在发生。
同时，二三线城市的土地市场比较冷淡，还远远谈不上全面恢复。以长沙市为例，2015年上半年，长沙城区共挂牌出让28宗地块，已成交地块23宗，成交总面积同比下降约45%，近五年内仅多于2012年上半年；成交总金额同比下降约78%，创下自2011年以来的值。
面对国内房产、土地市场的企跌回稳，房地产大佬任志强表示，至多到9月份，许多城市就会出现房价环比和同比上增长的现象。对此，万达集团董事长健林反驳称，一线城市房价在上涨，似乎意味着市场在回暖，但中国楼市已从供不应求到供大于求的阶段，房价已不存在基础和可能。那么中国的房价未来究竟涨不涨呢？
首先，一二线城市与三四线城市间的分化走势正在加剧，房地产市场全面复苏恐非易事，后市房价在经过恢复性上涨后，上涨空间将会有很有限。一方面，由于前几年三四线城市对房地产的过度开发，使得房产供求关系失衡局面没有打破。统计显示，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。有表示，目前房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。
另一方面，李嘉诚抛售一线城市房产，暗示了一线城市房价存在着巨大泡沫，上涨空间有限。近日，有消息称李嘉诚拟转手内地一大型综合体：世纪汇。这个位于浦东陆家嘴的商办类项目，总建面36万平米，地段一流，位于东方路世纪大道路口，四条站上盖，拟以7万元单价，约200亿总价转手。李嘉诚认为内地一线城市房地产面粉要比面包贵已经失去了价值。
再者，很多学者认为，一线城市是人口聚集之地，大量外来人口的拥入，形成刚性需求，这是其房价泡沫永远不破理论的重要依据。但笔者觉得，国内大中城市普遍存在房价远高于收入增长的现象，这才是遏制居民的住房从“需要”转化成“购买力”的关键所在。
对于很多城市的居民来说，置房的“潜在需求”是肯定存在的，但是“需求”必须加上“购买力”才能视作刚需。而在高房价的模式下，真正买得起房的属于少数群体。所以只有一线城市房价回归住房消费后，才能唤醒这部分潜在需求。
，本轮房地产市场回暖，是由于政策的一系列的利好所推动的。在短期内积聚大量的、性需求，再加上部分刚需群体一下子把国内房地产市场造成了“复苏”假像。但这种情况能持续多久值得怀疑。因为仅靠刚需购买力只能使房地产市场逐步回暖，而从现在一线城市房地产市场的快速回暖来看，其中投机性购房群体扮演了重要角色，那么当投机性需求集中释放后，一线城市的房地产市场在经历了反弹之后，又会复归调整趋势之中。
中国房价目前的确出现了复苏的迹像，这主要体现在整体成交“量价齐升”、开发商欲望在回暖、土地市场价格开始上涨等几个热点上。但是我们也要看到，三四线城市因为要去库存，短期上涨必然乏力，而一线城市由于存在着较大泡沫，已远远脱离了当地居民的购买力。在这种情况下，短期的刚需和投机性需求介入，会造成“小阳春”现象，但这种复苏由于下面缺乏更多购买力的支撑，指望其止跌大涨恐怕也是异想天开。
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